【正文】 （二）、 高層住宅 高層市場在張家口的走勢平緩。 張市最早出現(xiàn)的 小高層 在 博楊小區(qū) ，但是其銷售狀況一直不是很理想。究其原因，主要是當時小高層 作為 新的產(chǎn)品形式 ， 張家口人 接受 還需要 一 定的時間 。隨著 世紀豪園 、金鼎 也 相繼開發(fā)了小高層 ， 博楊小區(qū)漸漸滯銷。 但 世紀豪園、金鼎 的 情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各有不同。 世紀豪園 占用的土地是耕地，當時土地成本很低，同時伴隨著市政府南遷，大量事業(yè)單位遷到高新區(qū)，像環(huán)保局就設在世紀豪園旁邊。在其還沒有開工建設之前， 3棟小高層就已經(jīng)被環(huán)保局和所占耕地的村民團購消化了大部分。因此世紀豪園在 團購保障利潤后， 不斷調高價格， 現(xiàn)在高層的房屋總價多在四十萬左右，銷售情況表現(xiàn)良好。 現(xiàn)在緯二路以北的大片土地已經(jīng)被世紀豪園征用，建筑形式和價格暫時沒有。 金鼎 的小高層則由于 區(qū)域 的 限制性、價位略高 和周邊 有效 購買力不足 導致其小高層銷售表現(xiàn) 平平。 當然，也有 客戶對產(chǎn)品形式還缺乏足夠的認識、產(chǎn)品自身公攤面積大、后期費用高、單價高等制約因素存在。此外， 容辰 莊園憑借 地段優(yōu)勢、社區(qū)規(guī)模及樓盤知名度 也在二期推出了 3棟高層，現(xiàn)在還沒有進入銷售階段。 岸尚清城 二期規(guī)劃了 兩棟小高層， 但是鑒于一期銷售整體不理想，現(xiàn)在 已經(jīng)取消了一棟 高層 。 總的來看，張家口的 高層市場 還 屬 于 市場 的 初期階段，類似于石家莊 4年前的市場 狀況 ， 還 不屬于廣大房產(chǎn)消費者所選目標產(chǎn)品，接受該產(chǎn)品形式 尚 需一定時間。 （三）、 別墅項目 市內 已建 、 在建 別墅項目 有 桃源名仕和 水母宮 項目 。 桃源名仕與茶榆云頂項目僅一墻之隔， 其目標客戶群定位在中產(chǎn)階層。主要包括：市區(qū)企業(yè)的高層管理人員、政府機關中的高級干部、中等商業(yè)經(jīng)營戶（五交化、建材、服裝等）、產(chǎn)業(yè)縣的礦主（當然，這也是 本 項目的目標客戶群體定位）。 從 2020年 5月銷售至今，銷售比例不足 50%，產(chǎn)品早已滯銷。（ 其具體情況會在下面?zhèn)€案樓盤分析中說明 ） 。 水母宮別墅項目在旅游區(qū) “水母宮”對面， 是 由村里開發(fā)的、類似別墅的項目。由于前期報批的時候并不是直接以別墅的 名義報批，致使現(xiàn)在證件不全，后期無法辦理房產(chǎn)證。目前為半公開銷售， 單價在 2000元左右，整體套價在 45萬元左右。由于價位低，具有一定目標客戶群體，但多數(shù)為政府官員 。此外，香江國際名城在二期的規(guī)劃上設計了疊拼的建筑形式， 距離水母宮不遠的永泰小區(qū)也預計在今年八月份推出別墅項目。但是其 具體外觀和戶型還沒有對外宣傳。 市場特點：運作模式不成熟、尚未形成一定品質象征的市場、高端客戶群體并不完全接受市場上現(xiàn)有產(chǎn)品、具有一定市場運作空間。 （四）、 高端市場 房屋總價款在四十萬以上的產(chǎn)品都歸入高端市場。高端市場產(chǎn)品形式多樣，復式結構、高層、別墅均屬此列。各個項目在前期規(guī)劃的時候都設計了一定比例的高端 產(chǎn)品，但是由于各自所處的地段和周邊消費群體的結構， 各個項目在高端市場的表現(xiàn)參差不齊?？傮w來說，高端市場產(chǎn)品供應還不足以滿足市場需求。 區(qū)域地段 （一）、 橋西區(qū) 橋西區(qū) 是張家口的老城區(qū)，區(qū)內像金鼎、岸尚、香江等 多數(shù) 都屬于舊城改造 項目 。橋西區(qū)整體消費層次在張家口屬于偏低的，因此市場上產(chǎn)品 供應呈現(xiàn)小規(guī)模、小戶型、低價位的特點。高端產(chǎn)品銷售則表現(xiàn)得很差， 開發(fā)商則不斷根據(jù)階段銷售情況 改變市場供應。 比如金鼎， 則 把前期規(guī)劃的大面積戶型進行從新設計，改建成小戶型 以迎合市場需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）、 橋東區(qū) 橋東區(qū)的整體經(jīng)濟實力要好 于橋西區(qū)，低端市場類似于橋西區(qū)， 除單價略高于橋西區(qū)之外 無特別之處。 在 中、高端市場 則有別于橋西區(qū)。 產(chǎn)品 銷售 表現(xiàn) 良好 ， 價格一路上揚， 像容辰莊園 一期高價房消化得已經(jīng)差不多，現(xiàn)在二期均價預達到 3000元 /平米，開創(chuàng)了張市新高。 （三）、 高新區(qū) 高新區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展很快， 開工項目日漸增多，最高單價也達到了 2600元。但是成規(guī)模的小區(qū)不多，除世紀豪園規(guī)模比較大以外，多數(shù)以小規(guī)模為主。 五、 宏觀背景研究小結 張家口的城市發(fā)展一直保持著 GDP增長不低于 10%的高速度。按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明，當一個地區(qū)的 GDP經(jīng)濟增長速 度大于 5%的時候，當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展就存在極為廣闊的前途。隨著人民生活水平的提高和城市住房體制改革的推進， 刺激了住房的有效需求，越來越多的人希望通過二次置業(yè)達到改善居住條件的目的，住宅市場梯級消費日漸明顯。張家口房地產(chǎn)發(fā)展起步比較晚，但卻經(jīng)歷了快速的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出市場活躍、交易量放大、價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。 房地產(chǎn)市場發(fā)展日益健康良性和規(guī)范。去年國家七部委連續(xù)下“猛藥”，意在抑制房價漲幅。但其 是針對上海、北京等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為完善的大城市所施 。張家口 與 這些 大城市相比，房地產(chǎn)市場有著本質的區(qū)別，基本沒有資本 主導的 “炒房 ”行為，更不會出現(xiàn) 房價 虛高的泡沫，所以國家政策 面 對 張家口 房地產(chǎn)市場影響不大 。 這從側面印證了張家口房地產(chǎn)市場總體上健康的。因此， 張家口的 房價 不僅不會出現(xiàn)回落，小幅 持續(xù) 上揚還屬合理 走勢。 此外，房地產(chǎn)市場上新開工項目逐漸增多，市場整體活躍。 第二部分、城市住宅市場狀況調研 一 、 區(qū)域對比分析 區(qū)域 價格區(qū)間 產(chǎn)品類型 典型戶型 客戶構成 橋東區(qū) 16501900 元 /平米 21002300 元 /平米 多層 、小高層 90 ㎡ 兩居、 130 ㎡ 三居 家庭月收入在 20003000 元之間的周邊群體，私營 業(yè)主 橋西區(qū) 15001800 元 /平米 20002400 元 /平米 多層 90 ㎡ 兩居 周邊具有穩(wěn)定工作的人群 ，家庭月收入在 15002500元之間的橋西客戶 高新區(qū) 17002000 元 /平米 多層、小高層 90 ㎡ 兩居、 130 ㎡ 三居 南遷的事業(yè)單位 員工、 私營業(yè)主、主要來自橋東 和高新兩區(qū) 二、 項目優(yōu)劣勢 分析 優(yōu)勢 劣勢 策略 競爭樓盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本 項目 ； — 項目自身環(huán)境與自然環(huán)境相結合，所處位置離城不離塵，適合做高檔第一居所； 場空白； ，整體人口素質 低 ， 整體區(qū)域居住環(huán)境在本市人心目中存有一定負面印象 ； ； 大； 市道路上設立大型戶外廣告； ，塑造“曲徑通幽，鬧中取靜”的效果； ，打同類產(chǎn)品市場的時間差； 見未來競爭樓盤列表 三、 總價區(qū)間分析 主力戶型 建筑面積 總價區(qū)間 兩室兩廳 80100㎡ 1520萬 三室兩廳 120㎡ 2328萬 越層 180220㎡ 4045萬 四、銷售速度分析 熱點樓盤 月平均成交量 成交原因 9套（ 130套、 14個月） 地段 29套（ 382套、 13個月） 地段、配套、團購 27套（ 300套、 11個月） 團購 29套（ 550套、 19個月） 地段、配套 、戶型 20套（ 224套、 11個月） 配套 17套（ 100套、 6個月） 地段 （ 30套、 34個月） 抵款、市場稀缺性 注：時間結點為 2020年 2月底 ；銷售起始時間以內部認購為準。 五、消費者研究 客戶分類 基本描述 核心價值取向 單身一族 與父母同?。?消費 無 計劃性，通常大手大腳，有錢就 花，什么流行買什么。自己的錢不夠了 追求享樂、標榜自我、行為反叛 、追求刺激與樂趣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可能還要伸手向父母要錢 新婚家庭 除了置辦各種大件物品外，也比較能花錢，但是購物時會理智一些，沒有用的東西不會買 注重節(jié)儉、 以價格作為判斷的依據(jù) 的同時又 考慮產(chǎn)品質量 ，尋找質量效益的平衡點 三口之家 有了下一代之后，消費開始以孩子為中心，即使不太實用，只要孩子想要，也會買回家來，以滿足孩子的需要 注重節(jié)儉、 以價格作為判斷的依據(jù)而不太考慮產(chǎn)品質量