【正文】 。 ● 購房影響因素 排序為： 地理位置、價格、環(huán)境、交通和其他因素，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。因此，橋東區(qū)市民不愿到橋西區(qū)購房，橋西區(qū) 的市民則更傾向于住在本區(qū)。從經(jīng)濟實力對比來看，橋東區(qū)要稍好于橋西區(qū)。私營業(yè)主將是西壩崗項目的購買主力。 36 15 1 9 2 所占比例 57% 24% 2% 14% 3% 如果您選擇購買高檔住宅會買在哪個區(qū)域？ 市中心 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 17 7 22 17 所占比例 27% 11% 35% 27% 在張家口最不認(rèn)可的發(fā)展區(qū)域？ 橋東區(qū) 所占比例 橋西區(qū) 所占比例 高新區(qū) 所占比例 10 16% 46 73% 7 11% 分析 ： ● 從成交客戶構(gòu)成看，自營業(yè)主占到了多一半的份額。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對現(xiàn)住房表示各方面都一般，無特別滿 意和不滿意之處 →消費行為發(fā)生地： 帝廣、帝達(dá) 消費水平：中等消費 →投資渠道： 國債等低風(fēng)險品種 產(chǎn)品選擇傾向： 中檔品牌商品 →置業(yè)考慮因素： 價格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、周邊配套等； 只 要住所不是距離工作地很遠(yuǎn)，都可以接受。 四、 成交客戶 性 別 男 所占比例 女 所占比例 48 76% 15 24% 年 齡 20— 30 31— 40 41— 50 50 以上 29 18 9 7 所占比例 46% 29% 14% 11% 家庭結(jié)構(gòu) 一代人 二代人 三代人 52 10 1 所占比例 82% 16% 2% 職 業(yè) 企事業(yè)單位 私營業(yè)主 政府官員 軍人 其他 24 35 2 1 1 所占比例 38% 56% 3% % % 個人月 收 入 1000— 2000 2000— 3000 3000— 4000 4000 元以上 16 26 13 8 所占比例 25% 41% 21% 13% 目前居住區(qū)域 橋東區(qū) 橋西區(qū) 市中心 高新區(qū) 郊縣 →年齡： 34 性別： 男 職業(yè)： 部門主任 月入 ： 3000元 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ：私家 車 、工作穩(wěn)定，社交頻繁，不經(jīng)常出國，有一次置業(yè)經(jīng)驗 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2．私營業(yè)主 3. 企業(yè)管理層 →年齡： 32 性別： 男 職業(yè)： 轎車代理商 月入 ： 不 定 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ： 私家 車 、 工作范圍涉及張家口縣區(qū)和北京周邊，社交頻繁，不經(jīng)常出國， 有二次置業(yè)經(jīng) 驗 。 二、政府相關(guān)部門官員 三、消費者訪談 （ 針對長方溝 項目的業(yè)主訪談） 1. 政府部門公務(wù)員 →年齡： 46 性別： 男 職業(yè)： 公安大隊長 月入 ： 1800元 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 →出行工具 ：單位配車 /私車、工作穩(wěn)定，社交活動頻繁，不經(jīng)常出國，有三次置業(yè)經(jīng)驗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。他們消費行為表現(xiàn)得理性，往往多次比較之后才做決定。購房客戶置業(yè)考慮的因素排在前三位的是價格、位置和小區(qū)的內(nèi)在品質(zhì)。 市場產(chǎn)品 —— 當(dāng)前市場上檔次高的小區(qū)無非就是四五家，銷售情況都不錯，沒有哪一家表現(xiàn)的異常突出。而現(xiàn)在就已經(jīng)進(jìn)入了這個穩(wěn)定階段。當(dāng)然，畢竟是老城區(qū)，房屋大多年久失修，整體面貌略顯差了一點。 西壩崗路是美食一條街，是市政府后期重點規(guī)劃的飲食 文化街。像我們項目所在地，地靠賜山，是張家口老百姓公認(rèn)的風(fēng)水寶地。 區(qū) 域理解 —— 橋西區(qū) 區(qū)是張家口的老城區(qū)，多數(shù)項目屬舊城改造。他們多選擇總價在 3040 萬的房屋。為了迎合這部分客戶的心理，開發(fā)商也是通過一切可能的渠道將樓盤信息傳遞到他們所在的縣區(qū)。這些人多來自蔚縣、宣化、懷來等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的縣。他們大多經(jīng)濟實力雄厚，在購房時選擇一次性付清。 客戶情況 —— 現(xiàn)在各縣區(qū)客戶到市中心購房的比例越來越大。但是，隨著供需雙方的逐漸融合，漲幅將會呈現(xiàn)緩慢 增長趨勢。原材料價格的提高，埋單的當(dāng)然是購房者。另外一方面，材料價格節(jié)節(jié)攀升。前些時候，我市某黃金地段的土地進(jìn)行招投標(biāo)，每畝以 35 萬元起價，結(jié)果競拍到 72 萬元成交。過去開發(fā)商相中了一塊土地，只要與企業(yè)的廠長、經(jīng)理，甚至鄉(xiāng)村的支部書記達(dá)成一致，就能征用土地。況且，土地價格今非昔比。今后兩三年，我市的房屋價格不僅不會下降，而且始終會沿著平穩(wěn)上升的周期成長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。相比較而言，橋西區(qū)人口稠密、交通擁擠，人口的整體素質(zhì)比較差。 區(qū)域理解 —— 橋西區(qū) 屬于張家口的老城區(qū)，早些時候，沒有橋東區(qū)，老張家口人都居住在橋西區(qū)。追求大戶型、大面積的越層結(jié)構(gòu)形式者不在少數(shù)。我市各區(qū)縣的一些經(jīng)濟實力較雄厚者，為了子女就學(xué)、自己將來養(yǎng)老等，紛紛涌入市區(qū)購房，而且這種趨勢越加突出。某些開發(fā)商不得已縮減了后期小高層的開發(fā)數(shù)量來迎合市場。拿小高層來說，其產(chǎn)品形式一年多以前就在張家口出現(xiàn)，但是直到現(xiàn)在都沒有得到客戶的真正認(rèn)可。 市場產(chǎn)品 —— 現(xiàn)在市場上的低密度產(chǎn)品多由外地開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)理念完全與大城市接軌，在產(chǎn)品形式上注意創(chuàng)新，不斷通過炒作新概念來吸引人們的眼球，提高樓盤的知名度，從而推動樓盤的銷售。另外，市政府的政策引導(dǎo)也偏向于開發(fā)商開發(fā)中小戶型的住宅，滿足更多的中低收入家庭擁有住房。綜合上述兩方面因素，我市未來的房地產(chǎn)發(fā)展格局將呈現(xiàn)兩極化。因此其銷售狀況一直表現(xiàn)出不錯的狀態(tài)。甚至某些高品質(zhì)樓盤單價趨近 3500 元也是有可能的。購房者的購房心理漸趨成熟，在短期內(nèi)房價還將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但經(jīng)過幾年的磨合，房地產(chǎn)價格上漲將會放緩，逐步走向一個穩(wěn)定期。我市房地產(chǎn)市場有著自身的特點，基本沒有外來操作資本的涌入和泡沫出現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們多來源自周邊的產(chǎn)業(yè)縣和外來的生意人，購房行為帶有挑剔性特點。他們獲取樓盤信息的渠道主要通過平面媒體和戶外廣告。 市場需求 —— 張市購房者購房還完全停留在產(chǎn)品上，低層次需求占到了主流。人們的接受度并不是很高。當(dāng)然張家口的土層結(jié)構(gòu)制約了高層住宅的總層數(shù)。樓體外型設(shè)計上趨于雷同，都采用歐式建筑風(fēng)格，坡屋頂，頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu)送露臺、閣樓，大同小異，不過在項目的推盤運作上有的成功，有的稍次之罷了。 市場產(chǎn)品 —— 目前我市低密度市場上 的產(chǎn)品不多，有代表性是香江名城國際和金鼎世紀(jì)城，當(dāng)然容辰莊園也當(dāng)屬此列。從另一個角度看，張市的老百姓生活水平還不是很高，購買住房還純屬自住，還無法普遍接受 2000 多元每平方米的高價房。戶型小、價格便宜，一般在 1500、 1600 元上下，銷售周期非常短，往往在不用打任何廣告的情況下，幾個月就能清盤，甚至有的幾周就消化了近 80%。這是很出乎意料的事情。不論市場如何，房價問題總是所有人最關(guān)心的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。內(nèi)部戶型設(shè)計不盡合理。截止到目前，除去內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)自住、贈送和沖抵工程款 10 余套別墅外，剩余套數(shù)超過 50% 賣 點 高綠化率，中央環(huán)繞水系 ， 市內(nèi)唯一的別墅項目 不 足 在外立面的設(shè)計上采用紫 紅色外墻磚，造型頗似農(nóng)村的二層小樓，遠(yuǎn)眺過去，根本無法形成別墅印象。銷售狀況非常不理想， 2020 年 11月石家莊匯豐行接手該項目，代理期限是一年。物業(yè)費： 2 元 /平米。頂樓贈送閣樓， 米已上記 入總面積。 戶 型 260 平方米和 297 平方米兩種 ， 一層主要包括兩部分，一部分是 20 平米的地上車庫，另一部分是生活居室，包括客廳、餐廳、廚房和衛(wèi)生間，還有一個不足十平米的保姆臥室。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。小區(qū)綠化率 60%，園內(nèi)設(shè)三處大型主題景觀，噴泉、假山、休閑廣場，另造環(huán)繞別墅的中央水系。 不 足 周邊環(huán)境喧鬧；價格高，戶型不具備優(yōu)勢 ； 客 戶 成交客戶主要來自橋西區(qū)。 二期規(guī)劃的兩棟小高層，已經(jīng)取消了一棟。三室兩廳戶型中兩個臥室朝陽的戶型銷售得比較理想，一個臥室朝陽的戶型購買者很少。從樓層來看二、五層已經(jīng)沒有房子了，一層所剩無幾。 價 格 目前 均價 2200 元 /平米，物業(yè)費 元 /平米。到開盤時實際可銷售套數(shù) 373 套。 賣 點 地理位置 好，學(xué)校、醫(yī)院多；占地是坡地并且背山、樓宇相互錯開、規(guī)模龐大； 不 足 單價高 客 戶 主要是橋西區(qū)客戶；周邊學(xué)校、醫(yī)院比較多，其員工購房的多 岸尚 二期設(shè)計了疊拼的建筑形式。 戶 型 ㎡， 3S2