【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 張家口 某 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分、城市宏觀狀況調(diào)研 一、張家口市城市概況 張家口市地處河北省西北部， 三面環(huán)山， 南北最大距離近 300公里、東西最大距離約 228公里，總面積 36873 平方 公里， 是一座有悠久歷史和光榮傳統(tǒng)的北方名城。張家口有優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 張家口地處京、晉、蒙交界處，東臨首都北京、西連煤都大同、北靠 內(nèi)蒙古 草原、南接華北腹地，面向沿海，背靠?jī)?nèi)陸， 是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶 。張家口蘊(yùn)含巨大潛力的豐富資源。目前全市發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)地和礦化點(diǎn) 1200 多個(gè)，礦種近 60 種，其中有10多種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居全省之首。張家口市還是北方正在發(fā)展的糧食、蔬菜、果品、畜牧四大基地，并被列為外貿(mào)商品生產(chǎn)基地。 張家口是中國(guó)北方早期的工業(yè)城市，具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢(shì) ，現(xiàn)在全市有工業(yè)企業(yè)近萬(wàn)家，形成了門(mén)類(lèi)齊全的工業(yè)體系，是河北省重要的工業(yè)城市。 張家口市劃分為壩上壩下兩個(gè)自然地理區(qū)域，行政區(qū)下轄橋東區(qū)、橋西區(qū)、宣化區(qū)、下花園區(qū)四區(qū)； 康?？h 、沽源縣 、 尚義縣 、 張北縣 、 崇禮縣 、 赤城縣 、 懷安縣 、 萬(wàn)全縣 、 宣化縣 、 陽(yáng)原縣 、 蔚縣 、 涿鹿縣 、懷來(lái)縣十三個(gè)縣，總?cè)丝?442萬(wàn)。 （北）京包（頭）鐵路橫貫全境，重要的能源運(yùn)輸干線大（大同）秦（秦皇島）電氣化鐵路穿境而過(guò)，豐（臺(tái)）沙（城）鐵路從北京豐臺(tái)直達(dá)張家口，在懷來(lái)縣沙城與京包線交匯 ， 京張、宣大高速公路和 10 1 11 207國(guó)道穿市而過(guò) ， 以市區(qū)為中心呈放射狀的公路四通八達(dá)。北京西直門(mén)汽車(chē)站從早 6 時(shí)開(kāi)始 ， 每半小時(shí)就有一趟至張家口的快速客運(yùn)班車(chē)發(fā)出 ， 交通旅行十分方 便。 市區(qū)內(nèi)分布有明長(zhǎng)城，大境門(mén)，云泉寺，水母宮，清遠(yuǎn)樓，鎮(zhèn)朔樓等 30多處名勝古跡。張家口更是革命老區(qū)，有眾多的革命歷史遺址可供瞻仰、觀光。 二、張家口市 總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 改革開(kāi)放以來(lái)，全市形成了以工業(yè)為主的外向型經(jīng)濟(jì)格局。目前已初步形成了以電力、機(jī)械、化工、輕工、醫(yī)藥為骨干行業(yè)，以國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主體，以大中型企業(yè)為支柱，集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、三資企業(yè)和個(gè)體企業(yè)共同發(fā)展的較為完整的工業(yè)體系。 2020年，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 良 好的發(fā)展態(tài)勢(shì) ， 全市生產(chǎn)總值完成 ，增長(zhǎng) 13％。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) ％，完成 ，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 完成 ，增長(zhǎng) ％，全年全市城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目（不含房地產(chǎn)）達(dá)到 729項(xiàng)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目 593項(xiàng)。在全部建設(shè)項(xiàng)目中，投資 3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目 136項(xiàng)，投資超億元的項(xiàng)目48項(xiàng)。 20項(xiàng)重點(diǎn)前期項(xiàng)目已有張石高速公路二期等 5個(gè)項(xiàng)目提前開(kāi)工建設(shè)，其他項(xiàng)目積極推進(jìn) ；基 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有條不紊， 截至 到 2020年 10月底，明德北街拓寬改造工程已實(shí)現(xiàn)竣工通車(chē)；高新區(qū)世紀(jì)路南段道路建設(shè)工程全部完工，經(jīng)三路南段、緯二路中段快車(chē)道建設(shè)已經(jīng)完工，經(jīng)二路北段快車(chē)道建設(shè)基本完成 。 高新區(qū)綜合體育館以及河北建工學(xué)院、北方學(xué)院、張家口 一中新校址建設(shè)項(xiàng)目的前期與建設(shè)工作已經(jīng)全面展開(kāi) 。 清水河綜合整治工程的河道清淤已全面開(kāi)展 ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)積極推進(jìn)，城市住房建設(shè)施工面積達(dá)到 210萬(wàn)平方米，竣工面積 107萬(wàn)平方米 ； 旅游業(yè)接待能力和水平明顯提高，全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入增長(zhǎng) ％ ； 在各類(lèi)市場(chǎng)的有力帶動(dòng)下，消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，消費(fèi)需求拉力增強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 。 第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 ，增長(zhǎng)％ ； 財(cái)政金融運(yùn)行平穩(wěn)。 年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，各項(xiàng)貸款余額 ；城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。城市居 民人均可支配收入 7714元，增長(zhǎng) ％ ； 物價(jià)漲幅明顯回落。 2020年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 102％，漲幅比上年回落 。其中城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲％，漲幅比上年回落 ；按類(lèi)別分， 2020年，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲的有：居住上漲 ％、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲 ％、食品上漲 ％。其他類(lèi)價(jià)格指數(shù)均比上年有所下降。全市商品零售價(jià)格上漲 ％，漲幅比上年回落 。 （注：以上數(shù)據(jù)出自“張家口市政府 2020年政府工作報(bào)告”） 三、張家口市 商圈 兩點(diǎn)一線的商圈 。 從 地理位置來(lái)看，在橋西區(qū) “ 帝達(dá)購(gòu)物中心 ” 往前坐兩站地就能到達(dá) “ 帝達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) ” ， 兩點(diǎn)一線構(gòu)成了 張家口 橋東 唯一的商圈。這一條直線中，零星存在著一些小的專賣(mài)店、銀行、婚紗照相館、美容院、小吃店和比較高檔的娛樂(lè)場(chǎng)所。在這條不足 2000米的路上形成了比較成熟的中心商業(yè)區(qū)。 “ 帝達(dá) ” 、 “帝廣”是張家口檔次 最 高 的兩家購(gòu)物中心，是唯一能夠算上 “ 購(gòu)物中心 ” 的商場(chǎng)。 “ 帝達(dá)購(gòu)物中心 ” 共五層，集餐飲、超市、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體，營(yíng)業(yè)面積 13000多 平方米 。兩個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有 硝煙滾滾得 商戰(zhàn) ， 而 是被一個(gè)集團(tuán)所壟斷 。 看不見(jiàn)商場(chǎng)的廣告，看不到商場(chǎng)的打 折，看不到商場(chǎng)的返券 促銷(xiāo) 活動(dòng) ， 但是在當(dāng)?shù)厥忻窨谥校?“ 帝達(dá)購(gòu)物中心 ” 、 “ 帝達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) ”是他們最好的商場(chǎng)，買(mǎi)東西他們都去那 里。 在集中的商業(yè)圈外零星散落著幾家品牌專賣(mài)店，這些專賣(mài)店也都是大眾品牌，像 “ 達(dá)芙妮 ” 、 “ 鄂爾多斯 ” 、 “ 金利來(lái) ” 等等。但是 再 高檔的品牌就很難看到了。 橋西區(qū)武城街商圈。 位于展覽館后邊的武城街 是張家口市內(nèi) 一條商業(yè)老街。距今有百年歷史，它以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、金銀首飾、日用品而聞名遐邇。現(xiàn) 在 有商鋪近 400家，節(jié)假日游客達(dá) 89萬(wàn)人次，素有金街的美名。 近幾年通過(guò)政府出資、商戶集資等多種方式，累計(jì) 投對(duì)武城街商業(yè)道路進(jìn)行了改造，使商業(yè)區(qū)的硬件設(shè)施得到了極大改善。武城街商業(yè)道路改造工程，北接至善街，南至東關(guān)街、稅司街、橋西街交叉口，分為南、北武城街兩個(gè)路段。商業(yè)改造不斷壯大了商貿(mào)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 傾力打造了一只橋西商業(yè)旗艦。武城街商務(wù)區(qū)輻射帶動(dòng)了一系列周邊商業(yè)街的發(fā)展，形成了新的物流格局。 從 總體 商業(yè)狀況來(lái)看 ，張家口的 商業(yè)并不是很繁華，品牌層次相對(duì)較低，大多都是很少聽(tīng)聞的國(guó)內(nèi)品牌，大眾品牌。像 “Esprit” 、 “Only” 、“鯊魚(yú)” 這些品牌幾乎全部沒(méi)有。 在市區(qū) 也看不到“ 麥當(dāng)勞 ” 、 只有一家 “ 肯德基 ” 。但是可以了解 到他們的消費(fèi)層次并不低，服裝類(lèi)平均價(jià)格在 400元 左右。 商場(chǎng)節(jié)假日的客流量及火暴程度也不亞于大城市的商場(chǎng)。 四、張家口市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 張家口的 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體上是健康的 。從宏觀來(lái)看，張家口 市（含區(qū)縣） 2020年房屋開(kāi)發(fā)面積為 80多萬(wàn)平方米， 2020年突破 100萬(wàn)平方米， 2020年 全年開(kāi)工建筑面積則達(dá)到 200多萬(wàn)平方米。 從商品房年銷(xiāo)售額來(lái)看， 2002年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ， 2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ， 2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ， 2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 17億。房管局交易契稅額也從 2020年的 1100萬(wàn)猛增到 2020年 3000萬(wàn)，張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度可見(jiàn)一斑。此外， 2002年 張家口 市的經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格為 750元 /平方米，商品房平均價(jià)格約為 800元 /平方米； 2020年分別升至 900元 /平方米和1000元 /平方米； 2020年又分別增長(zhǎng)到 1350元 /平方米和 1500元 /平方米，進(jìn)入 2020年，房屋價(jià)格更是顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭 ，商品房平均價(jià)格已達(dá)到 1830元 /平方米。 產(chǎn)品類(lèi)型 （一）、 多層住宅 多層住宅是張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流建筑形式，也是 中、 低端客戶市場(chǎng)最受青睞的產(chǎn)品?，F(xiàn)在張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)有近 70%的需求來(lái)自低端客戶。面積在 80100平方米，房屋總價(jià)含后期手續(xù)不超過(guò) 20萬(wàn)是低端 市場(chǎng)的主流。現(xiàn)在市場(chǎng)上的多數(shù)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶都是此類(lèi)人群。年前開(kāi)售 的天秀花園，起價(jià) 1300元 /平米，均價(jià) 1700元 /平米，在還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證的情況下，其小戶型已基本售磬，開(kāi)發(fā)商甚至直接收取貸款客戶的首付款。同時(shí)，低端市場(chǎng)也得到了政府的政策支持。 張家口市政府在 2020年政府工作報(bào)告計(jì)劃中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到， 要采取有效措施，防止住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。 同時(shí) 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。提高普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例 ，經(jīng)濟(jì)適用住房的年供應(yīng)量應(yīng)達(dá)到城鎮(zhèn)住房上年度竣工量的 20% 。 此外， 在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容 積 率 以上； 單套建筑面積在 140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下。