【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 1 尚東宏御 2020 年度營(yíng)銷策劃方案 廣州杰偉實(shí)業(yè)有限公司 2020 年 6 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 2 目 錄 一、 市場(chǎng)分析 二、 項(xiàng)目分析 三、 核心思考 四、 發(fā)展戰(zhàn)略 五、 核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑 六、 整體 營(yíng)銷 推廣策略 七、 各階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制 八、 費(fèi)用分配與預(yù)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 3 一、 市場(chǎng)分析 宏觀分析 （廣州市場(chǎng)情況） ? 房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的趨勢(shì)仍然十分明顯 廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站最新公布的今年 2～ 4 月各月的房產(chǎn)信息顯示，廣州市 (十區(qū) )住宅均價(jià) 2 月份為 5985 元 /平方米，成交量為 萬(wàn)平方米； 3 月份為 5997 元 /平方米，成交量為 萬(wàn)平方米；4 月份均價(jià)為 6253 元 /平方米，成交量為 萬(wàn)平方米。 與去年 12 月比較，十區(qū)的住宅均價(jià)為 5278 元 /平方米， 4 月份住宅均價(jià)與之相比上漲幅度為 %(每平方米均價(jià)漲了 975 元 )，成交面積與去年年底相比增長(zhǎng) %。 ? 房?jī)r(jià)上漲，需求不降反升 截至 2020 年底，廣州住宅空置面積為 萬(wàn)平方米，空置率為%，空置率下降體現(xiàn)需求不斷上漲。 造成這種現(xiàn)象有幾個(gè)主要原因： 市民的 購(gòu)買力 不斷上升； 漲價(jià)恐慌，拉動(dòng)潛在購(gòu)買力 ； 追漲心理，房?jī)r(jià)上漲時(shí)入市的人反而更多。 ? 住宅供應(yīng)量減少 今年五一是今年上半年推 貨量最大，供應(yīng)量最集中的時(shí)期。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州十區(qū)及花都、增城、從化等針對(duì)廣州消費(fèi)市場(chǎng)并且拿到預(yù)售證的住宅可售貨量有 2 萬(wàn)套左右，同比去年減少了 20%。 主要原因有兩個(gè)： 土地供應(yīng)減少，拿地成本越來越高。 土地供應(yīng)少了， 發(fā)展商 要 維持企業(yè)持續(xù)發(fā)展 ，出路之一就是適當(dāng)放慢開發(fā)速度 ；發(fā)展商為賣高價(jià)而囤積貨源 。 近兩年來，房?jī)r(jià)走高的力度越來越強(qiáng)，在這樣的行情下，誰(shuí)的銷售速度適中且緩一點(diǎn)，誰(shuí)就能隨漲價(jià)的行情賣得貴一點(diǎn)，賺得多一點(diǎn)。 ? 預(yù)售門檻提高 ， 是 阻攔推貨 量 的 其中一個(gè) 關(guān)鍵因素 去年 7 月 25 日 ，廣東省建設(shè)廳就廣州海珠城廣場(chǎng)工地塌陷事故和佛 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 4 山市一起施工坍塌事故發(fā)出緊急通報(bào)后，很多樓盤開始停工整改，該補(bǔ)辦手續(xù)的補(bǔ)辦手續(xù)，大家都 不敢“偷步”，工程的延長(zhǎng)也使得各樓盤難以按預(yù)定的時(shí)間拿到預(yù)售證 。很多樓盤延遲了三個(gè)月甚至半年才拿到上市的資格。 隨著預(yù)售制度的成熟和收緊，現(xiàn)樓銷售成為趨勢(shì) 。而現(xiàn)樓銷售 會(huì)大量增加開發(fā)商成本， 從而會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 ? 廣州市場(chǎng)壟斷格局初現(xiàn) 2000年以前活躍在市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)達(dá) 1318家，到 2002年底便減到了不足 1000 家，而到了 2020 年底，活 躍在市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)更是大幅銳減至 400 多家，一年便減少了近 500 家，有專家稱目前保持在 300 多家。 廣州房?jī)r(jià)自 2020 年底開始上漲，雖然有全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)向好、建材價(jià)格上漲等客觀因素，但兩次廣州地產(chǎn)巨頭峰會(huì)、聯(lián)手唱漲房?jī)r(jià)的造勢(shì)效應(yīng)，也 十分明顯 。 壟斷格局的 初現(xiàn) 會(huì)出現(xiàn)幾種局面： 開發(fā)商 巨頭會(huì) 進(jìn)一步囤積土地，清洗市場(chǎng) ； 房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入 品牌消費(fèi)時(shí)代， 消費(fèi)者對(duì) 開發(fā)商 品牌有較高認(rèn)受性 ； 開發(fā)商巨頭的不斷壯大， 其融資渠道將進(jìn)一步拓寬。 中觀分析 （珠江新城發(fā)展情況） ? 中央商務(wù)區(qū)地位不可動(dòng)搖 珠江新城被廣州市政府定位為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)，集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、行政和居住等于一體，是未來廣州最大的“城市客廳”。是繼環(huán)市東、天河北之后的第三 代 CBD。 隨著 環(huán)市東的老化、天河北的交通堵塞 ，珠江新城將取代 其 位置。 大型公司總部會(huì)遷往環(huán)境更好的珠江新城 ，所帶來的人流量將很好地支撐寫字樓和住宅的價(jià)格。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)公建配套標(biāo)準(zhǔn) 七大標(biāo)志性建筑物、 17 所中小學(xué)建筑、 立體交通系統(tǒng)、人行系統(tǒng)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 5 地下管廊等都集中世界最先進(jìn)的建設(shè)和管理技術(shù)，并實(shí)現(xiàn)世界一流的城市服務(wù)功能。 一系列的先進(jìn)配套設(shè)施將在 4－ 5 年內(nèi)完成， 由此可見，在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間里市民對(duì) 珠江新城的發(fā)展期望會(huì)不斷提升， 各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有更多的炒作概念 ，使房?jī)r(jià)會(huì)在上漲通道上運(yùn)行。 ? 地價(jià)屢創(chuàng)新高 ，房?jī)r(jià)不斷上漲 今年珠江新城拍出的三個(gè)地塊均被富力集團(tuán)以 4000元左右的 高單價(jià)拍得，多次刷新 單價(jià)記錄 。 另外，珠江新城內(nèi)的住宅和寫字樓價(jià)格也是不斷上漲，均價(jià)最高分別攀升到 18000 和 17000 元 /平方米 。 隨著房?jī)r(jià)和地價(jià)的攀升， 市民對(duì)珠江新城的心理價(jià)位也不斷提升，這對(duì)后續(xù)開發(fā)的項(xiàng)目是利好消息。 ? 政府鼓勵(lì)大型企業(yè)落戶， 總部效應(yīng)開始顯現(xiàn) 政府重金鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、外資集團(tuán)及實(shí)業(yè)公司紛紛落戶、房地產(chǎn)巨鱷總部計(jì) 劃遷入 ， 各個(gè)大型企業(yè)的周邊產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之進(jìn)入珠江新城 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，涉及金融、電力、物流貿(mào)易、建筑等多個(gè)領(lǐng)域的 4000 多家企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐。 CBD 功能 的 逐漸顯現(xiàn)， 使珠江新城房地產(chǎn)的銷售和租賃市場(chǎng)會(huì)更加火爆 。 ? 東區(qū)配套成熟 東區(qū)的范圍包括馬場(chǎng)路以東、華南快速干線以西 M、 N 兩大地塊的區(qū)域 。 區(qū)域開發(fā)得比較早，賽馬場(chǎng)附近已經(jīng)形成一個(gè)小商圈 ，許多設(shè)施特別是餐飲配套十分成熟 ；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有 1 所幼兒園、 6 所中小學(xué)，是整個(gè)珠江新城教育設(shè)施最密集的區(qū)域。 東區(qū)是 生活 配套 比較齊備，環(huán)境比較 安靜 ，居住更加安逸舒適 ，而且東區(qū)靠近琶州會(huì)展， 有一 定的拉動(dòng)作用 ；另外馬場(chǎng)的功能規(guī)劃也 有利于區(qū)內(nèi)的配套進(jìn)一步成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 6 微觀分析 （ 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ） 珠江新城在售的項(xiàng)目主要有 8 個(gè)，分別是花城灣、觀園、譽(yù)峰、馬賽公寓、鉑林公寓、凱旋新世界、星匯雅苑、跑馬地花園。另外，力迅上筑、利雅灣、珠江別墅等項(xiàng)目處于尾房銷售階段。 以下對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行簡(jiǎn)要分析： （數(shù)據(jù)截至 6 月 3 日） 項(xiàng)目名稱 譽(yù)峰 占地面積 22693 平方米 建筑面積 147507 平方米 均價(jià) 18000 元 /平方米 戶型面積 171－ 203 平方米 簽約情況 簽約 45 套， 9112 平方米，未售 583 套 ， 133420 平方米 。 優(yōu)勢(shì)分析 開盤前的 大規(guī)模 炒作 比較成功，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度較高 ；園林設(shè)計(jì)較有特色， 且已初步完成 ； 硬件 設(shè)施 高檔。 劣勢(shì)分析 戶型進(jìn)深大，實(shí)用率 小 ；分?jǐn)倳?huì)所面積， 公攤增加 ； 在建筑設(shè)計(jì)上雖然保證了戶戶觀景，但景觀角度不理想， 樓間 有壓迫感。 總價(jià)太高，價(jià)值提前透支。 項(xiàng)目名稱 中海觀園 占地面積 18096 平方米 建筑面積 124819 平方米 均價(jià) 16000 元 /平方米 戶型面積 193－ 276 平方米 簽約情況 簽約 323 套， 69253 平方米，未售 189 套 ， 45281 平方米 。 優(yōu)勢(shì)分析 首先推出 景觀最差的樓棟，以 8500 的低價(jià)成功啟動(dòng)市場(chǎng) ，現(xiàn)在的價(jià)格雖然很高，但仍取得較好的銷售業(yè)績(jī) ； 消費(fèi)者 開發(fā)商品牌 認(rèn)同度較高；景觀 資源 和產(chǎn)品均優(yōu)于現(xiàn)有項(xiàng)目。 劣勢(shì)分析 依仗珠江公園的優(yōu)勢(shì)，弱化小區(qū)內(nèi)園林的投入 。 項(xiàng)目名稱 中?；ǔ菫?（ B1B3 棟） 占地面積 13465 平方米 建筑面積 83781 平方米 均價(jià) 12000 元 /平方米 戶型面積 82171 平方米 ； 主力戶型： 129150 平方米三房 。 簽約情況 簽約 0 套， 0 平方米，未售 428， 60203 平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 7 優(yōu) 勢(shì)分析 同樣是以低價(jià)炒作啟動(dòng)市場(chǎng) ，成功吸引較多買家 到現(xiàn)場(chǎng)參觀，收籌情況也比較理想 ；消費(fèi)者開發(fā)商品牌認(rèn)同度較高；地鐵上蓋物業(yè) 。 劣勢(shì)分析 新光高架路經(jīng)過項(xiàng)目 ；較市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格高出 20％，分流部分客戶。 項(xiàng)目名稱 鉑林國(guó)際公寓 占地面積 約 1 萬(wàn) 平方米 建筑面積 約 8 萬(wàn) 平方米 均價(jià) 平層 12000，復(fù)式 16000 元 /平方米 戶型面積 平層 2733 平方米，復(fù)式 3160 平方米 。 簽約情況 —— 優(yōu)勢(shì)分析 借助低總價(jià)、交通便利 、實(shí)用率高等因素主要針對(duì)投資者進(jìn)行推廣，收效理想 ，收籌情況比較理想 。 劣勢(shì)分 析 從 整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì) 來看，單價(jià)偏高 。 新政策分析 國(guó)務(wù)院 在 6 月 1 日頒布控制房?jī)r(jià) 的“國(guó)六條”， 其中“按房?jī)r(jià)全額征收營(yíng)業(yè)稅的年限從 2 年增加到 5 年”；“新建項(xiàng)目必須 70％的戶型面積在 90 平方米以下”；“首付比例必須在 30％以上” 這三個(gè)實(shí)質(zhì)性條款對(duì)樓市 有一定影響 ，主要有以下幾個(gè)方面： ? 減慢 房屋置換速度 征收全額 營(yíng)業(yè)稅 從兩年增加到五年， 抑制了大部分短線投資者 的投資意欲，從而使二手房市場(chǎng) 的