【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 “日出海上” 銷售執(zhí)行案（ 2020 年 12 月 23 日 —— 2020 年 2 月 28 日） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 一、 價格方案 （一）價格表確定 時間： 12 月 23 日 具體價格表及制定方 法附后。 （二 )價格控制 “分期推出，低開高 走” 通過分期推出，視銷 售情況逐步調(diào)高銷售價格 . (三 )價格公布 對于優(yōu)先選房客戶：不公布價格，只公布價格范圍； 對于優(yōu)先定房客戶：采取一房一價方式，預(yù)定某個房號只公布該房號的價格，價格的公布由現(xiàn)場經(jīng)理或主管嚴(yán)格控制。一旦有客戶要定房，銷售人員須請示 經(jīng)理或主管該房號的價格。 二、 銷售控制 （一）內(nèi)部咨詢期（ 從現(xiàn)在 —— 取得預(yù)售證） “優(yōu)先排號和優(yōu)先定 房相結(jié)合” 優(yōu)先排號 客戶自愿交納 1000 元誠意金，就可以獲得一個優(yōu)先選房權(quán)號。 優(yōu)先選房協(xié)議范本附 后。 優(yōu)先定房 客戶自愿交納 5000 元誠意金，就可以獲得優(yōu)先定房，選定的房號開發(fā)商為客戶保留到約定的時間 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 優(yōu)先定房協(xié)議范本附后。 （二）正式認(rèn)購期（ 取得預(yù)售證以后） “分批推出、均衡銷 售” 整個一期分兩批推出 ，均衡好房和相對較差房的 銷售速度，以保證項目銷售 率和銷售價格都達到一個最佳點。 具體分兩批推出： 第一批： 1 棟 A 單元 2 棟 A 單元 3 棟 A 單元 4 棟 A、 C 單元 5 棟 B 單元 6 棟 A、 C 單元 7 棟 B 單元 8 棟 B 單元 第二批：剩余其它單 位； 三、 相關(guān)合作單位選定 包括 合作 廣 告公 司、 禮 儀公 司、 裝飾 公 司以 及各 種媒體關(guān)系等的選定。 （一）合作廣告公司 選定及廣告準(zhǔn)備 (12 月 25 日確定 ) 廣告公司選定工程流 程： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 廣告方案撰寫 注：廣 告公 司的 確定 關(guān)系到 項目 廣告 宣傳 的正 常啟動 ，也 是項 目廣告宣傳思路 清晰，切 實有效，最 大限度發(fā) 揮項目宣 傳費用效力 的有力保障，此項工作應(yīng)在項目銷售準(zhǔn)備初期就開始進行。 廣告準(zhǔn)備工作流程 注：項目廣告對 于銷售起 決定性作 用，在塑造形 象、吸引目 標(biāo)客戶方面舉足輕重 。因此， 對于廣告制 定，一定 要提前準(zhǔn) 備，認(rèn)真審 核，以配合項目入市，一舉成功。 發(fā)布項目 信息 項目廣告代理內(nèi)部招標(biāo) 廣告平面設(shè) 計 平面創(chuàng)意 廣告報價 工作態(tài)度 公司考察 確 定 廣告主題 構(gòu) 思 打稿分色菲林 版位預(yù)定 平面設(shè)計 專業(yè)制作 廣告核對 及審查 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）合作裝飾公司 選定 主要是考慮到本項目 1 單位較多，一般 1 單位由于面積小，裝修麻煩；同時考慮到此類單位一般 多為外地人購買，他們沒有時間和精力裝修，提供裝修套餐服務(wù)可以增強一定的吸引力。 選定工作流程與廣告 公司相同。 合作 裝飾 公 司主 要是 為 本項 目提 供裝 修 套餐 服務(wù) ，為達 到 預(yù) 期效 果 ， 合作 裝 飾 公司 一 定 要選 擇 一 家實 力 雄厚，在本地有一定知名度的公司，并且要求提供多種裝修套餐方案供選擇。 合作裝飾公司關(guān)系到客戶是否有信心選擇套餐服務(wù)，進而影響到其購買決心，因此，合作裝飾公司的選定應(yīng)慎重。 但是 特別 注 意的 是： 本 項目 提供 裝修 套 餐而 不是 裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)房，一定要客戶與裝修公司簽訂合同，裝修維護是一個長期過程， 開發(fā)商應(yīng)該回避這個問題。 確 定時間： 2020 年 2 月底 (三 )合作禮儀公司選 定： 主要 是為 了 開盤 典禮 以 及一 些銷 售節(jié) 點 舉行 活動 順利進行，選擇一家經(jīng)驗豐富，有較多成功案例的公司作為合作公司，可使項目 的開盤儀式或活動熱烈而隆重。 選定時間：即時性選 定 （四）合作媒體選定 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 媒體 是本 項 目發(fā) 布信 息 、傳 達信 息的 重 要手 段， 對于項目的銷售推廣起著決定性作用。因此，應(yīng)選擇受眾面廣， 影 響 面寬 的 媒體 作 為 項目 的 合作 媒 體 ?！?海 口晚 報 》《?？谌請蟆窇?yīng)是本 項目的主要合作媒體選擇。 四、 銷售資料準(zhǔn)備 （一）樓書 規(guī)格： 10P 數(shù)量： 2 萬本 費用： 4 萬元 時間： 2020 年 1 月 2 日初稿； 2020 年 1 月 6 日定稿； 2020 年 1 月 12 日制作完成； （二）折頁（用于酒 店放置） 規(guī)格： 4P 數(shù)量： 4 萬份 費用： 2 萬元 時間：同樓書 （三）展板（主要用 于明珠廣場展銷處） 數(shù)量： 4 塊 費用： 時間： 2020 年 12 月 28 日初稿； 2020 年 12 月 30 日定稿； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 2020 年 1 月 31 日制作完成； 五、 宣傳推廣 （一）項目形象定位 “濱海極品休閑小戶 ” 濱海 —— 突 出本項目 近海地理位置特點； 極品 —— 透視出本項目品質(zhì)內(nèi)涵，樹立起項目高檔品味； 休閑小戶 —— 小戶型住宅加上休閑特點，對于度假和養(yǎng)老型客戶具有吸引 力； 定位于此，主要是利 用本項目戶型偏小， 六、 七、 關(guān) 于 銷 售 時機 一般而言，海 口房地產(chǎn) 市場的銷售 旺季在 10 月 — 次年 5 月之間，這是由海 口的氣候 條件所決定 。為充分 利用和把 握春節(jié)前后 這個最好銷售從 以上分析 結(jié)合本項目 自身的情 況， 我 們 認(rèn)為： 2020 年4 月 是 本 項目開 始銷售的 良機 。 但從項目自身 的情況來 看，配合銷 售，以下 幾方面的工 作是否完成是銷售開始的前提： ⑴ 現(xiàn)場包裝已經(jīng)完成，可供 使用。 包括售樓處、示范單位、工地包裝、區(qū)域包裝等。 ①售樓處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 銷售接待中心 已經(jīng)裝修 完畢，各種 售樓物料 （模型、展板、桌 椅等）已 經(jīng)安裝擺放 完畢，可 供銷售人員進場銷售。 ②示范單位 公開發(fā)售前裝 修完畢， 可供客戶參 觀。鑒于 示范單位在銷售中的重要作用，宜越早完成越好。 ③工地包裝 ? 工程形象進度 達到一定 程度，有工程 隊進場施工，給人一種緊張施工感覺，堅定客戶的購買信心； ? 工地主體上彩 旗和條幅 安裝完畢，制 造一種歡快熱烈的氣氛，刺激客戶認(rèn)知熱情； ? 工地圍墻設(shè)計 施工完畢，與 售樓處和 諧統(tǒng)一，形成一個強力“賣場”。 ④區(qū)域包裝 京通高速和京 哈高速的 廣告碑已經(jīng) 安裝完畢 ，各條選定路段的彩旗或燈箱已經(jīng)布置安裝完畢。 ⑵ 各種銷售關(guān)系已經(jīng)建立完畢 ⑶ 售樓資料、物料、人員培訓(xùn)已經(jīng)安排就緒： ① 售樓資料、物料已經(jīng)完成： 資料： ? “三證一書”的準(zhǔn)備 ? 售樓書的設(shè)計及材料選用標(biāo)準(zhǔn) ? 宣傳折頁的設(shè)計及材料選用標(biāo)準(zhǔn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 購樓須知、價格表、付款方式的制定和準(zhǔn)備 ? 認(rèn)購書、樓宇買賣合同等資料的制定和準(zhǔn)備 ? 其他所需資料的確定和準(zhǔn)備 物料： ? 看板、展板的物料準(zhǔn)備 ? 售樓處模型的準(zhǔn)備 ? 售樓處保安的選聘 ? 售樓處的辦公用品準(zhǔn)備 ? 售樓處其他所需物料的設(shè)定和準(zhǔn)備 ②銷售人員培訓(xùn)完 畢 銷售人員的招 聘和培訓(xùn) 完畢，銷售 人員的素 質(zhì)好壞直接影響到項目 的銷售， 因此，銷售 人員的選 定應(yīng)在培 訓(xùn)完畢后擇優(yōu)錄取，以保證項目銷售能順利進行。 ⑷ 預(yù)售證的辦理已經(jīng)完結(jié) 預(yù)售證是公開 發(fā)售的基 本條件，本 項目在公 開發(fā)售前 預(yù)售證必須完全辦妥。 八、 關(guān) 于 認(rèn) 知 渠道 承前所述， 本 項 目 銷售啟動 的關(guān)鍵 在于聚 集人氣 ，沒有 認(rèn)知就沒 有 人 氣 ，擴 大項目 人氣首 選要通暢 項目的 認(rèn)知渠 道。 按照市場上的 通行做法 ，則是運用 廣告媒體 進行多方位 、立體化、多維度的 項目訴求 和傳導(dǎo)，擴 大潛在的 認(rèn)知群體 。但我們認(rèn) 為這種做法僅是 一個方面 ，比較單一 。且在這 種傳導(dǎo)方 式下，消費 者始終處于被動 認(rèn)知的狀 態(tài)，因而有 一個較為 漫長的過 程，人氣的 聚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料 。 集也難以達到 迅速、熱 烈的銷售要 求，相應(yīng) 會造成項 目面臨一個 漫長的銷售周期，而且還增加了項目的機會成本。 因而我們建議立足于