商業(yè)地產(chǎn)參考資料doc19-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-24 19:26 本頁面
【正文】 二、商業(yè)地產(chǎn)篇 SHOPPING MALL 的傳播、形成和演變。 “ SHOPPING MALL” 是目前國際上最流行的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，直譯為“步行購物廣場”。 18 和 19 世紀(jì)，歐洲城市拱廊建筑和商業(yè)廊建筑十分流行，它們由眾多商店圍繞拱廊布置，這種商業(yè)組合模式被認(rèn)為是 SHOPPING MALL的原型。 20 世紀(jì)上半葉， SHOPPING MALL在英國和美國的發(fā)展取得了初步成功。40— 50 年代，由于大規(guī)模的投資開發(fā)和商業(yè)組織管理能力已經(jīng)具備，大型SHOPPING MALL開始嶄露頭角。一方面， SHOPPING MALL成功地給土地開發(fā)帶來了利潤，刺激土地開發(fā)商和投資者大量投資；另一方面，城市發(fā)展為SHOPPING MALL的開發(fā)提供了機(jī)會，新舊開發(fā)商紛紛參與開發(fā)， SHOPPING MALL 蓬勃興起。這一時(shí)期無論在英國還是美國， SHOPPING MALL的零售額增長率比總體增長率高得多，這說明 SHOPPING MALL 已經(jīng)得到了開發(fā)商、零售商和購物者的共同接受。 50 年代，美國城市大規(guī)模郊區(qū)化給郊區(qū)的 SHOPPING MALL帶來了機(jī)遇，它不僅受到了開發(fā)商和零售商的歡迎，也受到了擁有私人汽車的 購物者的普遍歡迎。因此，它在美國各地的建設(shè)速度是以往任何一個(gè)階段所望塵莫及的。與此同時(shí)，在歐洲國家，城市重建、更新和新城建設(shè)都為 SHOPPING MALL 提供了發(fā)展和傳播機(jī)會。荷蘭鹿特丹的林巴恩、英國的考文垂、瑞典首都斯德哥爾摩的衛(wèi)星城維林比等地，相繼有大型 SHOPPING MALL 建成，特別是來自美國的影響大大刺激了歐洲的發(fā)展。 到 60年代為止，在北美、西歐和澳洲等地的工業(yè)化國家， SHOPPING MALL的概念已經(jīng)得到廣泛接受。 70 年代， SHOPPING MALL 開始在東歐、亞洲、非洲和拉丁美洲 等發(fā)展中國家傳播。 需要指出的是， 70 年代中期的石油危機(jī)使郊區(qū) SHOPPING MALL 的發(fā)展受挫，也促成了人們對于購物中心的思考和再認(rèn)識。傳統(tǒng)的基于美國郊區(qū)特定用地和環(huán)境狀況的郊區(qū) SHOPPING MALL，隨著發(fā)展轉(zhuǎn)向城市市區(qū)而發(fā)生了相應(yīng)的變化，對市區(qū)特定的環(huán)境和文脈的關(guān)注，賦予了 SHOPPING MALL 新的內(nèi)容和含義。 80 年代，由于全球經(jīng)濟(jì)互相滲透，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)和一體化， SHOPPING MALL幾乎已經(jīng)滲透到各個(gè)國家，遍及全世界。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，SHOPPING MALL已經(jīng) 得到人們的普遍接受，并成為現(xiàn)代城市的重要組成部分和多元化的社會、經(jīng)濟(jì)和文化背景中的城市景觀。 縱觀 SHOPPING MALL概念的發(fā)展和傳播過程， 100 年前簡單的商業(yè)柱廊與今天形式各樣、異彩紛呈的購物中心，無論是建筑形式、建筑功能和商業(yè)模式、消費(fèi)行為等都今非昔比。 SHOPPING MALL 建筑已經(jīng)不再是商業(yè)拱廊，也不是早期意義上的美國式的郊區(qū)購物中心，它的建筑形式越來越反映日趨復(fù)雜的城市形象，成為城市景觀中非常醒目的主角。與初期被動的市場觀念相比，先進(jìn)的管理方法積極的、正面的促進(jìn)了消費(fèi)活動，其布局、規(guī)模 和商店類型與組成已經(jīng)置于 SHOPPING MALL的有效控制之下，使承租戶的利潤最大化。 SHOPPING MALL 在現(xiàn)代社會生活中承擔(dān)的作用。 SHOPPING MALL 的出現(xiàn)是 20 世紀(jì)零售商業(yè)建筑發(fā)展的一個(gè)巨大進(jìn)步，它給人類社會的生活帶來了巨大的變化，在現(xiàn)代社會生活中的地位也越來越重要。 SHOPPING MALL適應(yīng)了現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要。 隨著消費(fèi)水平的提高，人們對商品的需求與日俱增，在同一屋頂下購買所有需要的商品的愿望也越來越強(qiáng)烈， SHOPPING MALL 滿足了人們一次購足的 要求。與此同時(shí)，購物方式也經(jīng)歷了一場革命，從古老的集市發(fā)展到現(xiàn)代的百貨商店和超級市場，從面對面的柜臺服務(wù)發(fā)展到自選服務(wù)和自助服務(wù)，這些都在 SHOPPING MALL中得到體現(xiàn)。 SHOPPING MALL滿足了購物與休閑活動相結(jié)合的要求。 在現(xiàn)代社會里，人們的閑暇時(shí)間增加，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑成分，是一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務(wù)，也是娛樂、放松或刺激。正因?yàn)槿绱?，除了種類多樣的商店之外， SHOPPING MALL還提供高標(biāo)準(zhǔn)的娛樂場所，諸如餐館、 體育健身中心、電影院、藝術(shù)展覽等來滿足多種消費(fèi)需求。 SHOPPING MALL滿足了人們社會交往的需要，它通過開放的公共空間為社會活動提供必要的交往場所。 在汽車把人排擠出原本屬于人的城市公共活動空間時(shí)， SHOPPING MALL 試圖再現(xiàn)了傳統(tǒng)的公共活動空間，尋找汽車時(shí)代來臨之后就已經(jīng)失去的城市廣場。 SHOPPING MALL 的四大特征是什么？ ①開放性的公共休閑場所，強(qiáng)烈吸引人氣； ②開放性的對外交通設(shè)計(jì)，可廣納周邊人流； ③相對閉合的內(nèi)部通道回路，可充分利用有效人流； ④休閑與購物良性互動， 形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 適應(yīng)中國國情的 SHOPPING MALL 有什么特點(diǎn)？ 在萬達(dá)看來，適應(yīng)中國國情的 SHOPPING MALL 首要的是面積 —— 足夠大的面積，提供比現(xiàn)在所有的大型百貨更寬敞、更明亮的、更舒適的經(jīng)營環(huán)境和消費(fèi)氛圍。但 SHOPPING MALL 又不是面積，那是一片沃土，所有現(xiàn)在流行的商業(yè)模式都能在這里找到自己的位置，不論是超市、百貨、專賣店還是其他任何業(yè)態(tài)，而且他們都在從 SHOPPING MALL的身上吸收著成長的營養(yǎng)。 從表面上說， SHOPPING MALL要有開放性的公共休閑廣 場如共享空間以長時(shí)間吸引住消費(fèi)者；有開放性和閉合性良好的交通回路如室內(nèi)步行街主通道達(dá)到 6 米、輔通道 4 米以上；要兼具購物、休閑、娛樂三大功能如百貨、超市、休閑場所全部具備以滿足“一站購齊”消費(fèi)需要。 從理念上說， SHOPPING MALL 不僅是對各種商業(yè)業(yè)態(tài)和商品的集合，而是通過對他們的整合，使其在同一空間里發(fā)揮各自功能的同時(shí)，又能相互補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)資源共享。 也就是說， SHOPPING MALL因?yàn)闈M足了購物、休閑、娛樂等一體化的需求，所以它擁有最明顯的優(yōu)勢：一是短時(shí)間內(nèi)可以集聚大量的消費(fèi)者，而對于商鋪經(jīng)營 者來說，人氣就是商機(jī)；二是可以使進(jìn)入商業(yè)廣場的消費(fèi)者長時(shí)間的停留在商業(yè)廣場內(nèi)，無形之中就會增加消費(fèi)需求。而這兩點(diǎn)，對于商鋪經(jīng)營者來說，是最重要的。 SHOPPING MALL 與傳統(tǒng)百貨商店、超市等的根本區(qū)別是什么？ 是否采用集中管理和分散經(jīng)營的管理方式。 SHOPPING MALL的管理者對其實(shí)行集中管理，其日常運(yùn)行、保安、保潔、維修和促銷活動等都是有組織的進(jìn)行。公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商和購物者共享。經(jīng)營者不參與管理，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。所有者和管理者不參與經(jīng)營， 租金收入和經(jīng)營狀況并無直接關(guān)系。 百貨商店和超市的管理者就是經(jīng)營者，是一家商店，由一個(gè)業(yè)主集中經(jīng)營，而非多個(gè)業(yè)主獨(dú)立經(jīng)營。商業(yè)街雖然有多家商店集合在一起，但過分松散，缺乏統(tǒng)一的管理。而集貿(mào)市場的經(jīng)營者不需要經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)劃和挑選。 相比之下， SHOPPING MALL 的管理模式最為有效，既能讓承租戶之間相互促進(jìn)，又能防止不良競爭，并獲得共
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