【正文】 購買單價(jià) （元 /平米） 期望回報(bào) （元 /年） 預(yù)計(jì)投資回收期（年） 平均值 11132 25195 中位數(shù) 8000 25000 最小值 3000 6000 15 最大值 13000 40000 引進(jìn)或建立現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)管理，提供經(jīng)營免費(fèi)的業(yè)種、業(yè)態(tài)咨詢服務(wù)、提供代理出租與經(jīng)營管理服務(wù) . 五、廣告策略以 強(qiáng)勢(shì) 形象、強(qiáng)大 廣告入市 在寺 街項(xiàng)目周邊主要干道樹立 大型路牌廣告 在新世紀(jì) 廣場(chǎng) 、寺街項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)組織大型 SHOW—— 路演 到 各 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心派送 精美的宣傳 廣告 印刷品、宣傳頁 在《 揚(yáng)子晚報(bào) 》 句容專版 、《句容日?qǐng)?bào)》刊登彩色廣告、贈(zèng)送宣傳品 開展 “新世紀(jì)、新 商業(yè)、 新形象”系列事件行銷活動(dòng) 充分利用寺街項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、銷售過程的特色事件展開促銷售活動(dòng)，以事件引起世人關(guān)注，聚集人氣，帶旺銷售。 4) 目前購買 商業(yè)設(shè)施 的一般投資回收期在 10 年， 15 年也是可接受的回收期。 2) 句容的投資者多數(shù)以 商業(yè)設(shè)施 租賃利益為主要投資方式，投資者對(duì) 商 業(yè)設(shè)施 投資回報(bào)，主要由希望出租的水平來體現(xiàn)。 1) 未有經(jīng)商經(jīng)歷、但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的部分中青年企業(yè)中層經(jīng)理、個(gè)體工商戶 、 無穩(wěn)定職業(yè)者和商服 業(yè) 體力工作者， 對(duì) 物業(yè)投資 市場(chǎng)不如 經(jīng)商人士敏感，投資也不 一定用于自己經(jīng)營， 多數(shù) 將 租賃 商業(yè)設(shè)施 作為一種風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式 。 引進(jìn)著名商場(chǎng)統(tǒng)一管理經(jīng)營 可謂是眾望所歸，名容目前沒有上規(guī)模、管理好的大型商場(chǎng)，引進(jìn)其它大型商場(chǎng)可烘托商業(yè)氛圍，也可提升句容的商業(yè)檔次， 經(jīng)商 者 多 期待著這場(chǎng)變革。 擴(kuò)大市場(chǎng)范圍， 除了主要考慮華陽鎮(zhèn)的投資者外，還可 努力爭(zhēng)取 其他各鎮(zhèn)的投資者 。 引進(jìn)大型百貨 、品牌 旗艦店，造成龍頭效應(yīng) . 以 商業(yè)設(shè)施 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新 取勝。 寺街 項(xiàng)目 的 開發(fā)規(guī)模大， 相當(dāng)于年消費(fèi)量的 2 倍， 市場(chǎng)消化時(shí)間較長(zhǎng) ，必須劃整為零， 分期銷售、分經(jīng)營業(yè)種、分經(jīng)營主題推廣。 四、 促銷策略 以產(chǎn)品 功能 和服務(wù)創(chuàng)新取勝。 2） 經(jīng)營者認(rèn)為引進(jìn)著名商場(chǎng)統(tǒng)一管理可規(guī)劃經(jīng)營，可加快句容商業(yè)發(fā)展，也愿意接受因此而增加的管理費(fèi)用，但承受力 較低 ，最樂觀的價(jià)格為 5 元 /平米 .月，最低價(jià)為 1 元 /平米 .月。 4） 租賃經(jīng)營者能接受的支付方式為半年或一年付一次款，租金的增幅應(yīng)根據(jù)經(jīng)營情況定。 4) 有明確意向的投資 者能接受的 商業(yè)設(shè)施 價(jià)格較高，僅有少數(shù)參會(huì)者接受價(jià)格在 6000 元 /平米以下，最高價(jià)格為 15000 元 /平米。 3) 寺街項(xiàng)目四力臨街，且 四條街因商業(yè)氛圍不同，價(jià)格也存在一定差異。 1) 目前句容市在售商業(yè)設(shè)施價(jià)格因區(qū)位地段不同差異很大，大多數(shù)價(jià)格在 3800— 7000 元 /平方米之間，一般地段 商業(yè)設(shè)施 30004000 元 /m2，有送 2樓的售 6800元 /m2（如千禧小區(qū)）；繁華地段 商業(yè)設(shè)施 70009000元 /m2。 2. 劃整為零、靈活分隔， 商業(yè)設(shè)施 格局靈活設(shè)計(jì)，大小可調(diào)整，以單層 商業(yè)設(shè)施 為主，降低總額。 但同時(shí)句容市本地現(xiàn)有商業(yè)類型并不能滿足消費(fèi)者這種更高的需求。 二、 寺街項(xiàng)目市場(chǎng)形象 定位 為現(xiàn)代句容新形象 —— 城市名片 1） 句容市現(xiàn)代的、時(shí)尚的區(qū)域 商業(yè)中心 —— 商業(yè) 步行街 2） 集購物、 餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合商業(yè)中心 句容市居民的 消費(fèi)形式已從單一購物行為向購物、娛樂、休閑為一體的綜合性行為發(fā)展，大多數(shù)人已不滿足于基本的生活需要的滿足，而是追求更高的生活品質(zhì)，消費(fèi)行為的內(nèi)容和方式進(jìn)一步豐富。 元豐商城和張曉林家電商城因產(chǎn)品時(shí)尚 、 注重宣傳較受人青睞，也因此 這兩個(gè)商場(chǎng)人流量明顯多于其它商場(chǎng)。 大部分傳統(tǒng)的中小型商場(chǎng)較守舊，沒有什么營銷手段，而能趕上市場(chǎng)潮流的少數(shù)幾家商場(chǎng)的營銷手段較雷同，相互模仿。 三 ）句容市大中型商場(chǎng)經(jīng)營 規(guī)模偏小，營銷手段落后，經(jīng)營績(jī)效一般 市場(chǎng)定位偏向中低檔次。 第五章 寺街項(xiàng)目營銷策略建議 一、句容房地產(chǎn)項(xiàng)目及商業(yè)機(jī)構(gòu)的整體營銷水平較低 一）句容市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的整體營銷水平、業(yè)務(wù)人員素質(zhì)較低 1. 大部分項(xiàng)目廣告、營銷水平較落后，公關(guān)、推廣手段少，以地盤現(xiàn)場(chǎng)廣告牌為主，電視及報(bào)紙廣告為輔； 2. 廣告訴求強(qiáng)調(diào)公司實(shí)力與信譽(yù)、位置、環(huán)境、付款輕松與靈活、設(shè)計(jì)好等； 3. 廣告推廣投入少，力度??； 4. 廣告賣點(diǎn)以知名建筑設(shè)計(jì)與施工公司、物業(yè)管理公司作為賣點(diǎn)的樓盤很少； 5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員 整體 素質(zhì)低 ，缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，幾乎無銷售技巧、推廣策略。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，照顧大多數(shù)對(duì)獨(dú)立商鋪偏好者的要求，同時(shí)可對(duì)產(chǎn)品的改進(jìn)創(chuàng)新做一定力度的宣傳，改變經(jīng)營者固定的思維，盤活整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)。 6) 一般商鋪進(jìn)深與面寬比例不宜超過 2： 1，最好是呈黃金分割。 4) 鮮花禮品行業(yè)、餐炊和娛樂行業(yè)對(duì)商鋪有特殊要求： a) 鮮花禮品：門面不用太大 2030 平米即可，呈方正型； b) 餐飲娛樂：結(jié)構(gòu)為二層，下小上大，樓下主要用于迎客，樓上做包間保 證客人的活動(dòng)不受其它客人影響。 不同 經(jīng)營 行業(yè)對(duì)商鋪面積大小及開間、進(jìn)深 有不同的 要求。 二）寺街項(xiàng)目的經(jīng)營主題宜按業(yè)態(tài)劃分 沿 東大街 的百貨店或超市，建筑層數(shù)不超過 3 層 ，一樓經(jīng) 營化妝品、小飾品、金飾，二樓經(jīng)營服裝，三樓經(jīng)營家電產(chǎn)品； 沿步行街建成建成以服裝、鞋帽、飾品為主集中專賣店，比現(xiàn)有品種提高檔次，增加國產(chǎn)中高檔品牌服裝、鞋帽等產(chǎn)品 沿人民路建大型專營店，經(jīng)營 摩托車 /汽車，以及電腦 /電子元器件、手機(jī)通訊 產(chǎn)品 等 ； 沿寺街巷集中建快餐店、咖啡店、茶館、特色美食等 ，以及鮮花禮品、美容健身、婚紗攝影、冼衣店、網(wǎng)吧等特色服務(wù)店， ； 沿內(nèi)廣場(chǎng)建系列專賣店，如體育運(yùn)動(dòng)器材 店 、 書店 文 具、影音店等 ， 集中 布置 休閑、 文化、 娛樂 消費(fèi)設(shè)施。 3) 句容市 商業(yè) 經(jīng)營者認(rèn)為東大街改造最主要目的是規(guī)范老城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，經(jīng)營主題的規(guī)劃是改造工作中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹? 2) 商業(yè)作為服務(wù)業(yè)的一種，無論它以何種方式運(yùn)作，其必須遵遁的一條規(guī)律是要滿足消費(fèi)者的需求。 人們對(duì)運(yùn)動(dòng)休閑的需求與日俱增，而 句容老城區(qū) 所欠缺的都是這 些 ， 可以讓大眾參與并能達(dá)到休閑、玩樂、運(yùn)動(dòng)等多種需求的娛樂設(shè)施仍然沒有。 產(chǎn)品要拉開檔次，品種豐富 ，為購物者提供多種選擇， 即使價(jià)格上不具有特殊的競(jìng)爭(zhēng)力，至少也要給人真才實(shí)料物有所值之感。 餐飲是人們上街購物休閑過程告一段落時(shí)必不可少的補(bǔ)給修整環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)該盡可能地滿足消費(fèi)者多樣化的需求，與商業(yè)店鋪相間地建一些有地方特色的各檔菜館。不僅可以了解當(dāng)?shù)氐臍v史知識(shí)，人們還很喜歡在那精致的景觀和門面前合影留念。 3）學(xué)的樂趣 —— 文化景觀特點(diǎn)鮮明。 既然來的人多是逛客，如果整條街的商業(yè)模式太單一，難免令人興味索然。此外，考慮到人的疲勞極限，步行街不僅要長(zhǎng)度適中（ 1000 米上下），還應(yīng)在街邊、商廈里建設(shè)足夠多的座椅供人們歇腳。它能在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的情況下儲(chǔ)存剩余的經(jīng)濟(jì)勢(shì)能 步行街對(duì)城市整體發(fā)展的作用 1) 重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展 2) 塑造新的城市中心 3) 步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新 4) 強(qiáng)化城市 中心的價(jià)值和凝聚力 5) 提升城市生活品質(zhì) 6) 步行街對(duì)城市文化的影響 深遠(yuǎn) 五） 綜合性步行 商業(yè)中心 應(yīng)該滿足六大樂趣 1）走的樂趣 —— 交通便利長(zhǎng)度適中。 2) 為城市儲(chǔ)藏經(jīng)濟(jì)能量。 四）強(qiáng)化寺街項(xiàng)目的步行商業(yè)中心的功能，聚集人氣、增加人流量 寺街項(xiàng)目西側(cè)為政府規(guī)劃的步行街，且已經(jīng)實(shí)施了交通管理，機(jī)動(dòng)車的通行時(shí)間受限，為順應(yīng)政府的市政規(guī)劃和街區(qū)功能定位，寺街項(xiàng)目作為句容市的現(xiàn)代購物中心，宜強(qiáng)化其步行商業(yè)中心的功能，在基地內(nèi)部規(guī)劃舒適的步行系統(tǒng)，既能將人流吸引到 項(xiàng)目?jī)?nèi)部，又能提供內(nèi)部店鋪的商業(yè)價(jià)值。 現(xiàn)代化購物中心其購物、旅游、休閑三者應(yīng)合理兼顧 。 從建筑形態(tài)看，沿東大街主要建百貨店、超級(jí)市場(chǎng)；沿步行街建集中的專賣店；沿人民路建大型專營店；沿寺街集中興建飲食店、雜貨店；地塊內(nèi)部布體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、娛樂設(shè)施等休閑廣場(chǎng)，沿內(nèi)廣場(chǎng)建系列專賣店。 三 、寺街項(xiàng)目的建筑形式建議 一）寺街購物中心的布建筑型態(tài)定位為“百貨店 +超市 +專營市場(chǎng) +專業(yè)服務(wù)街” 根據(jù)句容市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求特點(diǎn)，建議寺街項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為 “百貨 店 +超