年深圳景田區(qū)寫(xiě)字樓可行性分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-05-28 21:48本頁(yè)面
【正文】 稅前的理論利潤(rùn)率在 ***左右 ， 保守的利潤(rùn)率在 ***左右，若再減去用以商業(yè)地產(chǎn)的約收益的 30%作為稅款計(jì)算后，稅前的理論利潤(rùn)率在 ***左右，保守的利潤(rùn)率在 26%左右 ， 接近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的 30%。 減去成本后，稅前的理論收益為 ***萬(wàn)元，保守收益為 ***萬(wàn)元。 三、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一）、測(cè)算說(shuō)明 按當(dāng)前市場(chǎng)具可比性的同類(lèi)型物業(yè)的售價(jià)進(jìn)行比較；以當(dāng)前理 論 價(jià)格 17000 元 /平方米 ，以及現(xiàn)該地段市場(chǎng)售價(jià)的保守的價(jià)格為 15000元 /平方米 ；分別進(jìn)行 測(cè)算； 本項(xiàng)目按當(dāng)前整體為寫(xiě)字樓的產(chǎn)品定位以計(jì)算售價(jià)； 按建設(shè)周期從今年七月一日起計(jì)算為一年，正式發(fā)售的周期為一年，銷(xiāo)售率為 100%計(jì)算； 因 同屬于 中心區(qū) 的景田片區(qū)的寫(xiě)字樓 價(jià)格浮動(dòng) 較 大，且地段價(jià)值對(duì)于 項(xiàng)目的 影響 也 大，未來(lái)兩年內(nèi)的景田片 區(qū) 的寫(xiě)字樓價(jià)格無(wú)法精確估算。 2%） 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分實(shí)收均價(jià)： 16500 元 /平方米（177。再根據(jù)本片的地段 ,配套等多項(xiàng)可比因素進(jìn)行綜合分析 ,得出景田片區(qū)的 07年的理論應(yīng)售價(jià)格比值，再 根據(jù)我司對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的研判，隨著中心區(qū)未來(lái)兩年的連續(xù)大供應(yīng)量和大量積壓在售面積。 2）、 本片區(qū)與中心區(qū)近期在售樓盤(pán)的綜合比值 2 0 0 3 2 0 0 7 年深圳一手寫(xiě)字樓供需情況及價(jià)格走勢(shì)15202530354045面積0500010000150002000025000均價(jià)批準(zhǔn)預(yù)售面積( 萬(wàn)㎡)35 3 0 . 0 9 40 3 4 . 4 2 6 . 7 3銷(xiāo)售面積( 萬(wàn)㎡)1 9 . 5 4 2 7 . 5 4 2 8 . 4 9 3 8 . 2 7 2 0 . 8 7銷(xiāo)售均價(jià)( 元/ ㎡)10164 9997 12491 16015 235352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 中國(guó)最大管理資源中心 景田與中心區(qū)綜合比值95 97 90 96 93 95 98 8570 65 75 62 66 68 62 770100200福田中心區(qū) 景田北區(qū)福田中心區(qū) 95 97 90 96 93 95 98 85景田北區(qū) 70 65 75 62 66 68 62 77地段 片區(qū)規(guī)模 綜合配套 交通 片區(qū)成熟 物業(yè)管理 整體品質(zhì) 升值潛力 由上表得出 景田與中心區(qū)相比，綜合指數(shù)相差的平均數(shù)值約為 28%，通過(guò)中心區(qū) 07年 的平均售價(jià)，可推算出本片區(qū)的理論應(yīng)售價(jià)格為 17000元 /㎡左右。 隨著地鐵等交通與城市配套設(shè)施的不斷完善，以及臨近的城市中心區(qū)的高速發(fā)展，都將有力地 增加 本 片區(qū)的投資價(jià)值。 作為深圳金融經(jīng)濟(jì)象征的深交所也將搬遷于此，并建設(shè)成深圳的標(biāo)志性建筑 。同時(shí)，片區(qū)匯集有大量的休閑、娛樂(lè)及購(gòu)物中心，商務(wù)與生活居住配套設(shè)施較為成熟和完善 。 片區(qū)中高檔次住宅較多，比如 萬(wàn)科金色家園、安柏麗晶、東方玫瑰園、ＴＴ國(guó)際公寓、聚豪園、天然居等都是 市區(qū)知名 的 中 高檔小區(qū)。目前本片區(qū)的中等檔次的寫(xiě)字樓項(xiàng)目較多，與中心區(qū)形成了有效的互補(bǔ)。 中國(guó)最大管理資源中心 （ 1） 深圳市寫(xiě)字樓 市場(chǎng)區(qū)域分布圖 （ 2） 深圳市寫(xiě)字樓 市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較圖 片區(qū)名稱 比較因素 軟硬件檔次 配套完善度 價(jià)格水平 升值潛力 蔡屋圍金融中心區(qū) ★★★☆ ★★★★★ ★ ★★☆ ★★☆ 福田中心區(qū) ★★★★★ ★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ 景田片區(qū) ★★★ ★★★ ★★★☆ ★★★ 中心西區(qū) ★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★☆ 南山中心區(qū) ★★★ ★★☆ ★★★☆ ★★★★☆ 寶安中心區(qū) ★★★★ ★★☆ ★★★ ★★★★☆ ★的數(shù)量與該指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力正相關(guān) （ 3） 0809 年 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ,產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ,檔次競(jìng)爭(zhēng)是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn) 。 主 戰(zhàn) 場(chǎng) 次 戰(zhàn) 場(chǎng) ?蔡屋圍金融中心區(qū) ?福田中心區(qū) （含華強(qiáng)北中心區(qū)與景田片區(qū)的次中心區(qū)） ?中心西區(qū)（車(chē)公廟） ?南山商業(yè)文化中心區(qū) ?華強(qiáng)北科學(xué)館片區(qū) ?南頭片區(qū) ?寶安中心區(qū) 次戰(zhàn)場(chǎng)主要以中小規(guī)模企業(yè)為主要目標(biāo)客戶，行業(yè)分布比較清晰，彌補(bǔ)和吸納了主戰(zhàn)場(chǎng)未能覆蓋的客戶。主次戰(zhàn)場(chǎng)交替分布，兩個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)中所包含的各個(gè)片區(qū)在定位及規(guī)劃上各自獨(dú)立，另一方面，在一定程度上又形成了功能互補(bǔ)、品質(zhì)搭配的格局。 其中 景田北區(qū)以商品房為主，中區(qū)主要 中國(guó)最大管理資源中心 是福利房，南區(qū)主要是一些高檔的商品房以及少量寫(xiě)字樓。 在寫(xiě)字樓方面， 開(kāi)源、青海、魯班 及中 電信息大廈等中檔次的寫(xiě)字樓較多。 景田片區(qū)作為福田 CBD 的一級(jí)輻射區(qū)域，臨近政府辦公所在地，地理位置非常好 ，也是寫(xiě)字樓和 商業(yè) 的 發(fā)展 較 成熟 的 熱點(diǎn)片區(qū)。 公共配套： 香蜜湖郵電局 ； 交通配套： 大巴 : 1 20 1 2 10 10 10 21 21 365等 二 十 多 條線路 ； 片區(qū)功能定位： 以居住為主，兼商業(yè)、辦公、金融等功能，配套設(shè)施齊全的綜合住宅區(qū)。如梅富村與布尾村，農(nóng)民房較多，亂建私房情況嚴(yán)重，尤其是梅富村背靠北環(huán)路，地理位置較偏，握手樓很多，環(huán)衛(wèi)差，形成 “ 城中村 ” ，對(duì)提升北區(qū)整體高尚住宅形象產(chǎn)生了極大影響。有部分寫(xiě)字樓如：開(kāi)元大廈、中審大廈、青海大廈。景新花園、景龍大廈、景鵬大廈、景西大廈，均為微利房。 “ 北區(qū) ” 是指本片區(qū)蓮花路以北、北環(huán)路以南的部分。另外 TT國(guó)際公寓 、 凱旋國(guó)際、 香荔大廈、景發(fā)大廈、萬(wàn)托家園、玲瓏花苑、擎天華庭等構(gòu)成了中區(qū)的住宅區(qū)。
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