【正文】 ....... ... ...................... P12P13 第二部分 景田片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ........... ................ P14 一、區(qū)域描述 ..... ...... ......... ....... .... ............. .......... P14P17 二、景田與各片區(qū)比較 . ......... ....... ... ............ .. ........... P18P19 三、同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 .................. ...................................P20 四、片區(qū)市場(chǎng)展望 .... ...................... ............................... P21 第三部分：項(xiàng)目概況與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、基本參數(shù) ................................. ............. ............... P22 二、價(jià)格定位 ...................................... .................... P23P26 三、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ..................... ............ ........................ P27P28 第一部分 深圳寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)最大管理資源中心 一、 2020 年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 （一）買(mǎi)賣市場(chǎng) —— 上半年量?jī)r(jià)齊升、下半年有價(jià)無(wú)市 2020年，深圳的寫(xiě)字樓買(mǎi)賣市場(chǎng)可謂“冰火兩重天”，上半年供求兩旺，下半年觀望 濃厚。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅七個(gè)月時(shí)間，深圳福田中心區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格就由 2020年 1月的 20202元 /平方米上升為 7月的 32692元 /平方米，增幅高達(dá) %。從 7月份開(kāi)始，全國(guó)性以及地方性的一系列調(diào)控樓市的措施陸續(xù)出臺(tái)。 （二）租賃市場(chǎng) —— 上半年價(jià)格飚升，下 半年趨于平穩(wěn) 2020年第一、二季度，深圳寫(xiě)字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，第三、四季度，租賃價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，租金由 2020年 1月的在 /平方米月，增幅超過(guò)兩成，隨后，從 8月開(kāi)始，福田中心區(qū)、中心西區(qū)、南山中心區(qū)租金都趨于穩(wěn)定，小幅度波動(dòng)。例如嘉里建設(shè)廣場(chǎng)、星河發(fā)展中心、榮超江勝大 廈等物業(yè)，對(duì)外招租報(bào)價(jià)都是 160元 /平方米 二、 2020 年深圳一手寫(xiě)字樓情況 中國(guó)最大管理資源中心 2020年深圳一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出上半年火熱，下半年冰冷的態(tài)勢(shì)。但是，受市場(chǎng)心理預(yù)期和銷售策略調(diào)整的影響，售價(jià)不降反升，在 12 月達(dá)到峰值。 分片區(qū)看，福田區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積下降明顯，較 2020年下降 6成；南山由于海岸城西座的入市，批準(zhǔn)預(yù)售面積增加 4成；羅湖 2020年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ，較 2020年增加 %。 2020 年深圳市新入伙寫(xiě)字樓列表 三、 2020 年深圳二手寫(xiě)字樓情況 （一）買(mǎi)賣市場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 2020年深圳二手寫(xiě)字樓買(mǎi)賣市場(chǎng)也隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的變化而波動(dòng)，但各區(qū)的表現(xiàn)各不相同。普通寫(xiě)字樓與甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)比例在 。普通寫(xiě)字樓與甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)比例在 。普通寫(xiě)字樓與甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)比例在 。 福田中心區(qū) 中國(guó)最大管理資源中心 隨著深圳總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的凸現(xiàn)，國(guó)際企業(yè)和國(guó)內(nèi)大中型企業(yè) 紛紛在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，使得中心區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，全年漲幅達(dá) 21%。 2020 年中心區(qū)二手寫(xiě)字樓平均租金走勢(shì) 福田中心西區(qū) 福田中心西區(qū)由于泰然工業(yè)區(qū)和天安工業(yè)區(qū)的更新?lián)Q代，片區(qū)原有辦公業(yè)態(tài)也自動(dòng)更換，加之片區(qū)的商務(wù) 氣氛的持續(xù)增加，使得的寫(xiě)字樓整體租金價(jià)格也呈上漲態(tài)勢(shì)，由于上半年片區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)值的高估，下半年價(jià)格趨于理智回歸的調(diào)整，全年漲幅超達(dá) %。 中國(guó)最大管理資源中心 2020 年中心西區(qū)二手寫(xiě)字樓平均租金走勢(shì) 南山區(qū) 2020年南山區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值明 顯被高估， 1— 7月每月以 5%左右的漲幅飆升，進(jìn)入 8月以后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是南山市場(chǎng)的調(diào)整 有 小幅下降，但是由于南山中心區(qū)整體商務(wù)氛圍的形成和市場(chǎng)認(rèn)可度的增加，大量實(shí)力企業(yè)進(jìn)入南山，對(duì)南山寫(xiě)字樓租金價(jià)格起到了良好的支撐。普通寫(xiě)字樓與甲級(jí)寫(xiě)字樓租金比例在 。 （一）買(mǎi)賣成交量將萎縮 2020年，預(yù)計(jì)觀望期仍將持續(xù) 34個(gè)月，買(mǎi)賣成交量仍將低位運(yùn)行，第二季度境外投資機(jī)構(gòu)或?qū)⑹苋嗣駧派殿A(yù)期影響，將陸續(xù)入市，買(mǎi)賣成交量也將有所上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。 （三）租賃成交量穩(wěn)中有升 近年來(lái)，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)空置率呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。 （四） 受住宅市場(chǎng)影響，觀望現(xiàn)象仍然較多，且時(shí)間較長(zhǎng) 07 年以來(lái)深圳多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)字樓租金售價(jià)齊升，租售市場(chǎng)自 06 年 第三季度以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出積極、健康的發(fā)展勢(shì)頭。 眾多投資客在應(yīng)對(duì)變幻多端，短期內(nèi)難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)時(shí)，持幣觀望現(xiàn)象仍將維持較長(zhǎng)的時(shí)間。另一方面，對(duì)于大型跨國(guó)企業(yè)，由于其業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，企業(yè)需要較為穩(wěn)定且可拓展的辦公空間，單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)為這些企業(yè)提供了選擇，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場(chǎng)的主流，符合國(guó)際寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，也符合深圳市場(chǎng)的需要。在上述三大產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、企業(yè)規(guī)模不斷壯大的同時(shí)，也將極大帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)不斷擴(kuò)大寫(xiě)字樓的需求面積，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。 有福田次中心區(qū)的說(shuō)法。整個(gè)用地南北方向長(zhǎng)約 公里，東西方向長(zhǎng)約 。 根據(jù) 片區(qū)地理 位置 將本片區(qū)分為三部分，其中 ： “ 南區(qū) ” 是指本片區(qū)深