【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 19 頁 深圳某大型寫字樓營銷推廣策劃報告 一、前言 承蒙貴司厚愛，得以讓敝司有機會策劃代理 “中商廣場 ”項目，前期敝司以就該項目向貴公司提交了《中商廣場市場推廣要點提案》和《中商廣場項目市場推廣 20 天計劃》，現(xiàn)就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推推廣思路及實施方案遵循 “準確、合理、領先、系統(tǒng)及可操性 ”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得 “滿堂紅 ”。 二、市場分析 寫字樓市場調查與分析 沒有一個深入細則及科學的市場調查與科學的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水 … … 在房地產開發(fā)四大產品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經濟活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 19 頁 風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在 9 93 年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業(yè) “世貿中心 ”就曾賣到 16000 元 /M2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶 的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350 元/M2跌到 120180 元 /M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至 98年底。 1999年至 2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到 40％。 2000 年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內 企業(yè) 對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。 要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有 “九省通衢 ”之稱，水、陸、空交通發(fā)達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正 街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經濟活躍。 武漢寫字樓主要集中在商務區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在60008000元 / M2之間，租價基本在 4070元 / M2月之間，管理費基本在 1015 元 / M2月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 19 頁 等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在 90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在 40％以下。 武漢所處地理及發(fā)展狀況，在中國加入世貿成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注 定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類 企業(yè) 搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。 主要競爭對手分析 （見附表 1） 因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌 區(qū)的基礎上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為 25％，而亞貿廣場 B座入住率達 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。 亞貿廣場經濟指標 名稱 ：亞洲貿易廣場 地點：武昌區(qū)武珞路 628號 開發(fā)商：亞洲貿易廣場股份有限公司 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 19 頁 總占地面積： 12000 M2 總建筑面積： 120000 M2，其中 A座建面 36000 M2 規(guī)劃：由 A、 B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A座 28 層 B座 32層 功能：底樓 —美食城、肯德基、停車場 一樓 —五樓為商場 A座 817 層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 A座 1828 層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價：均價 4800元 /M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投資優(yōu)惠政策 租價：均價 70 元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的采用的策略） 以租代售： 120元 / M2月，五年期滿，產權歸客戶，但