【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .. 79 案例分析 ...................................................................................................................... 79 【 “拒絕體”廣告使宜家國(guó)際公寓成 “最正直”樓盤 】 ................................. 80 宏觀 政策環(huán)境 【 從中央調(diào)控房地產(chǎn)的兩大核心任務(wù)看調(diào)控政策的尺度 】 今年 5 月以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速加快，部分地方政府開始微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控措施，使 市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一整年的寒冬之后迅速回暖，銷售量也出現(xiàn)快速反彈，部分地區(qū)更出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。市場(chǎng)人士猜測(cè)，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力下，中央已經(jīng)默許地方政府放松樓控，調(diào)控可能前功盡棄。對(duì)此，住建部部長(zhǎng)姜偉新日前在十八大上強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在中央并沒(méi)有放松房地產(chǎn)調(diào)控的打算，特別是限購(gòu)政策，相信短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松。對(duì)于樓市銷量快速回升，姜偉新認(rèn)為，單純的銷售量增長(zhǎng)并不說(shuō)明問(wèn)題，必須與房?jī)r(jià)變化結(jié)合起來(lái)看待，如果銷量上漲而房?jī)r(jià)未漲，這是好事；但如果房子大量銷售房?jī)r(jià)又快速上漲，這就一定要采取措施。他還透露，相關(guān)部門始終在研究和準(zhǔn)備調(diào)控政策， 一旦某些城市自行調(diào)整房地產(chǎn)政策，中央就會(huì)在必要時(shí)刻出手。值得注意的是，姜偉新強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前中央調(diào)控的兩大核心任務(wù)一是防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，二是抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。在我們看來(lái)，姜偉新的這番表態(tài)頗值得琢磨，似乎可以認(rèn)為，房?jī)r(jià)小幅上漲并不至于逼中央出手加強(qiáng)調(diào)控，因此維持現(xiàn)狀是可以接受的。這意味著，當(dāng)前各地的房地產(chǎn)政策和實(shí)施存在一定的空間和尺度。 返回目錄 【 2020 年保障房建設(shè)根本還是要落實(shí)好融資問(wèn)題 】 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)、黨組書記姜偉新 12 日表示，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房的建設(shè)進(jìn)展順利， 2020 年建設(shè)規(guī)模目前正在研究當(dāng)中，預(yù)計(jì)不會(huì)低于 500 萬(wàn)套，有可能在 600 萬(wàn)套左右。資料顯示，中央政府定確定在“十二五”期間要建設(shè)3600 萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性住房， 2020 年已經(jīng)開工了 1000 萬(wàn)套，今年開工了 700 多萬(wàn)套，任務(wù)已將近過(guò)半。姜偉新介紹說(shuō)， 1 至 10 月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工 722 萬(wàn)套，基本建成 505 萬(wàn)套，雙雙提前完成全年任務(wù)，共完成投資 萬(wàn)億元。成績(jī)固然可喜，但正如我們此前多次提醒的，保障房建設(shè)中的“假、大、空”問(wèn)題十分突出，以各種手段充數(shù)量，質(zhì)量安全問(wèn)題也屢屢發(fā)生。這除了 部分地方政府官員職責(zé)不到位，責(zé)任心不強(qiáng)外，一個(gè)重要的原因可能是地方財(cái)力壓力受限導(dǎo)致投入不夠。持續(xù)快 3 年的樓市調(diào)控使地方政府土地財(cái)政縮水嚴(yán)重，導(dǎo)致很多地方財(cái)政捉襟見肘，保障房建設(shè)資金難以按部到位。此外，今年經(jīng)濟(jì)前三季度經(jīng)濟(jì)一直下行，地方財(cái)政相應(yīng)減收，我們預(yù)計(jì) 2020 年的保障房建設(shè)資金問(wèn)題比今年更為突出。 返回目錄 【 今年以來(lái)全國(guó)土地出讓金大幅縮水 】 本年度全國(guó)土地交易市場(chǎng)已經(jīng)接近尾聲，綜合前 10 個(gè)月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)數(shù)百個(gè)城市的土地出讓金總體縮水嚴(yán)重，其同比下降 幅度接近四成。根據(jù)偉業(yè) 我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年 1 至 10 月全國(guó) 306 個(gè)城市共成功交易土地 23640 宗，土地出讓金 14027 億元，與去年全年相比減少 %。該機(jī)構(gòu)分析指出，即便年底最后兩月土地市場(chǎng)創(chuàng)下今年月度最高交易額，全年的土地收入也很難達(dá)到去年的水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地出讓金下降與企業(yè)的拿地積極性有關(guān)。但是“這與大型開發(fā)商是否積極拿地并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，反而是大多數(shù)中小企業(yè)拿地積極性不夠，成為土地出讓金下降的根本原因”。資料顯示， 2020 年 1 至 10 月萬(wàn)科、保利、龍湖、恒大等全國(guó)標(biāo)桿企業(yè)共計(jì)獲取 210 宗，土地出讓金 1021 億元，與去年全年相比增加 %。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析稱，“加上余下兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)這四家企業(yè)全年拿地額度可能會(huì)同比增加 20%以上”。土地收入是大多數(shù)二三線城市地方財(cái)政的主要來(lái)源，在前 10 個(gè)月土地收入同比縮水的局面下，年底的最后兩個(gè)月成了土地出讓的最后沖刺階段。分析人士指出，年底最后兩個(gè)月地方政府可能有新一輪推地動(dòng)作，但是開發(fā)商卻未必有意愿埋單。 返回目錄 【 兩湖房地產(chǎn)試點(diǎn)準(zhǔn)備工作仍在進(jìn)行中 】 今年 10 月，有消息突傳，湖南、湖 北第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停。與此同時(shí)，針對(duì)房產(chǎn)稅改革的質(zhì)疑之聲也不絕于耳。各種消息顯示，有關(guān)房產(chǎn)稅的法理問(wèn)題、重復(fù)征稅問(wèn)題、征稅目標(biāo)問(wèn)題等，均未有共識(shí)性答案。不過(guò)，最新的消息可能稍稍讓人安心。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，房產(chǎn)稅試點(diǎn)正處于穩(wěn)步推進(jìn)中，而全國(guó)擴(kuò)容時(shí)間表尚需中央、地方達(dá)成一致后方可實(shí)施。最新的進(jìn)展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開展試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)，湘潭方案還不明朗。11 月 6 日，鄂州市地稅局一位退休干部明確表示，沒(méi)有暫停，還在進(jìn)行中，“鄂州房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案所有程序都已走完，現(xiàn)已上報(bào)國(guó)務(wù)院，只待 審批”。而在 7 日，湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處某官員也承認(rèn)，湖南全省正在加強(qiáng)對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的評(píng)估和征管工作。他還強(qiáng)調(diào)，沒(méi)有接到任何關(guān)于暫停房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的通知。此外，據(jù)多方渠道的消息，兩湖房產(chǎn)稅試點(diǎn)達(dá)成的新思路是：將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅進(jìn)行合并改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅。對(duì)此，有學(xué)者直言，開征房產(chǎn)稅最大的阻力來(lái)自“既得利益集團(tuán)”，更深層次的博弈來(lái)自中央和地方對(duì)稅收控制權(quán)的博弈。分析人士則稱，現(xiàn)在的技術(shù)本身沒(méi)問(wèn)題，問(wèn)題在于稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土、住建之間如何達(dá)成一致?！斑@需要決策層來(lái)定奪”。業(yè)內(nèi)人士建議，房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)該做好一攬子頂層設(shè)計(jì)，先從國(guó)家層面確定稅制改革的原則、方針，再逐級(jí)向下推行。 返回目錄 【 中國(guó)房企積極融資整體資金鏈向好 】 14 日，四大龍頭房企之一的金地集團(tuán)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司擬在境外定價(jià)發(fā)行 億美元五年期固息債券。這筆債券年利率 %，并將于新加坡交易所上市。事實(shí)上，這是金地近期內(nèi)的第二次海外發(fā)債。今年 7 月，金地曾成功發(fā)售人民幣 12 億元的首批離岸人民幣債券。無(wú)獨(dú)有偶，不久前 SOHO 中國(guó)亦宣布發(fā)行總額為 10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其 中 6億美元 5年期票據(jù)的年利為 %，4 億美元 10 年期票據(jù)的年利為 %。該票據(jù)在新交所上市交易。調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 除上述兩家企業(yè)以外，近階段還有多家房企先后推出規(guī)模不等的融資計(jì)劃。其中，越秀地產(chǎn) 11 月 9 日宣布，公司與一家銀行訂立一份融資協(xié)議，該銀行將向越秀地產(chǎn)提供高達(dá) 3 億港元的無(wú)抵押 18 個(gè)月貸款融資。除此之外，近期還有方興地產(chǎn)、華南城等房企也有不同規(guī)模融資計(jì)劃推出。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10 月以來(lái)，數(shù)家房企意向融資額已經(jīng)接近 200 億元。尤其在 9 月全國(guó)整體土地市場(chǎng)升溫的背景下，房企輸血拿地的積極性高漲 ，整體四季度做多的趨勢(shì)更加明顯。因此針對(duì)資金的需求也在整體增加。分析人士指出，下半年以來(lái)房企的整體融資步伐明顯加快，做多的積極性在 QE3 出臺(tái)后也進(jìn)一步放大。加上海外融資的資金成本相對(duì)更低，使得房企融資渠道進(jìn)一步拓寬，融資步伐相應(yīng)提速。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的研究報(bào)告指出，隨著今年樓市回暖復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交快速回升。三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速首次逆轉(zhuǎn)向上，房企資金鏈完成筑底，開始明顯好轉(zhuǎn)。 返回目錄 【 三季度 房地產(chǎn)信托增量明顯回暖 】 在銀行信貸 、企業(yè)發(fā)債等融資渠道受限的情況下，信托已成為房企愈發(fā)重要的資金來(lái)源。據(jù)了解，三季度以來(lái)房地產(chǎn)信托增量明顯回暖，新增額度環(huán)比上漲%，收益率也維持在相對(duì)高位。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度房地產(chǎn)信托在逐季回升，其增量分別為 442 億、 771 億、 850 億元； 9 月，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率在 9%12%之間，顯著高于投資于工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施信托的預(yù)期收益率，但較去年同期 %13%之間的收益率尚存在不小的差距。一位信托公司人士指出，房地產(chǎn)信托雖然受到嚴(yán)管，但信托仍為房企重要融資渠道之一，加上第三季度開始企業(yè)拿 地?zé)崆楦邼q、資金需求量更大，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托的發(fā)行開始增加。不過(guò)，信托公司在發(fā)行房地產(chǎn)信托時(shí)，把關(guān)仍然較為嚴(yán)格。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，從最新發(fā)布的各季度房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)額的走勢(shì)上看，去年四季度和今年一季度是房地產(chǎn)受調(diào)控效果最為顯著，也是市場(chǎng)交易趨冷的時(shí)期，其間新增信托額明顯回落。而從今年二季度開始，新增房地產(chǎn)信托額度明顯增加，說(shuō)明上半年國(guó)內(nèi)部分城市樓市回暖以來(lái)，各大房企資金需求量也水漲船高，仍然頻繁通過(guò)各種形式加速融資擴(kuò)張，表現(xiàn)出企業(yè)對(duì)下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好的預(yù)期。 返回目錄 地方政策動(dòng)態(tài) 【 山東 ：十二五期間 新興產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格減 3 成 】 15 日，山東省政府發(fā)布《山東省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》 )的通知，力爭(zhēng)“十二五”期間，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增長(zhǎng)25%左右，到 2020 年，增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 10%。對(duì)符合條件的新興產(chǎn)業(yè)，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 70%確定土地出讓底價(jià)。 《規(guī)劃》列出了 8 大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，包括新材料產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新 能源產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新醫(yī)藥和生物產(chǎn) 業(yè)、海洋開發(fā)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)。山東為支持新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將實(shí)行一系列優(yōu)惠政策。其中包括對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 70%執(zhí)行。 返回目錄 【 河北 ： 將對(duì)保障性安居工程示范項(xiàng)目施行動(dòng)態(tài)監(jiān)管 】 從河北 省保障性安居工程示范項(xiàng)目專家評(píng)審會(huì)上獲悉，石家莊市高華家園等19 個(gè)項(xiàng)目被評(píng)定為 2020 年度保障性安居工程示范項(xiàng)目。 據(jù)河北省安居辦工作人員介紹，此次評(píng)選是為認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于加強(qiáng) 保障性安居工程建設(shè)的工作要求，進(jìn)一步提升項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化工程質(zhì)量，發(fā)揮示范作用。 評(píng)審會(huì) 根據(jù)《河北省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》 (冀政〔 2020〕 28 號(hào) )及《河北省保障性住房示范項(xiàng)目評(píng)選辦法 (暫行 )》，經(jīng)過(guò)建設(shè)單位申報(bào)、設(shè)區(qū)市和省直部門推薦，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳連同專家評(píng)選、社會(huì)公示的程序，從各設(shè)區(qū)市申報(bào)的 53 個(gè)示范項(xiàng)目中“優(yōu)中選優(yōu)”。 河北省安居辦還表示，此次公示后將對(duì)保障性安居工程示范項(xiàng)目施行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，實(shí)行跟蹤問(wèn)效。分配入住后出現(xiàn)重大問(wèn)題且 經(jīng)查實(shí)的，將取消示范項(xiàng)目資格，并追究相關(guān)責(zé)任。目前大部分示范項(xiàng)目已經(jīng)分配入住。 返回目錄 【 浙江：經(jīng)營(yíng)性用島應(yīng)通過(guò)招拍掛方式出讓 】 為了廣泛聽取社會(huì)各界對(duì)《浙江省無(wú)居民海島開發(fā)利用管理辦法 (討論稿 )》的意見和建議，增加政府立法透明度，提高政府立法決策的科學(xué)性和民主性，進(jìn)一步提高立法質(zhì)量。浙江省人民政府法制辦公室將對(duì)《辦法討論稿》進(jìn)行立法聽證，聽證會(huì)將于 12 月 6 日上午在舟山市定海區(qū)舉行。 近日，省法制辦梳理了聽證所涉及的四大熱點(diǎn)問(wèn)題，并在網(wǎng)上征集民意。無(wú)居民 海島的開發(fā)利用是在保護(hù)的 前提下實(shí)施的，開發(fā)利用無(wú)居民海島應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省海島保護(hù)規(guī)劃， 并多方面采取保護(hù)措施，《辦法討論稿》對(duì)此作了具體規(guī)定。 《辦法討論稿》規(guī)定：無(wú)居民海島的開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)遵循科學(xué)規(guī)劃、合理利用、有效保護(hù)的原則?？h級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)全國(guó)海島保護(hù)規(guī)劃和省域海島保護(hù)規(guī)劃逐島組織編制無(wú)居民海島保護(hù)和利用規(guī)劃。無(wú)居民海島的開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)以無(wú)居民海島保護(hù)和利用規(guī)劃為依據(jù)。無(wú)居民海島保護(hù)和利用規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：海島的用途以及需要保護(hù)的自然資源和景觀；海島的地形、地貌和海島內(nèi)各區(qū)域的使用性質(zhì)及界線；海 島岸線資源和周邊海域的使用性質(zhì)；開發(fā)利用中需要采取的保護(hù)措施。 《辦法討論稿》規(guī)定了經(jīng)營(yíng)性用島應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓?！掇k法討論稿》規(guī)定，旅游、娛樂(lè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用島的無(wú)居民海島使用權(quán)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得。以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓無(wú)居民海島使用 權(quán)的，縣 (市、區(qū) )海洋主管部門應(yīng)當(dāng)制訂無(wú)居民海島使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌的具體方案，按照本辦法規(guī)定的審批權(quán)限，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。無(wú)居民海島使用權(quán)最高使用期限為五十年。 《辦法討論稿》規(guī)定，經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的無(wú)居民海島二年內(nèi) 未開發(fā)利用的，省人民政府可以依法收回?zé)o居民海島使用權(quán)?？h級(jí)以上人民政府海洋主管部門及其海監(jiān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)無(wú)居民海島及其周邊海域生態(tài)環(huán)境保護(hù)情況的巡查和監(jiān)督檢查。同時(shí)規(guī)定，未按照批準(zhǔn)文件或者無(wú)居民海島使用權(quán)出讓合同規(guī)定開發(fā)利用無(wú)居民海島的，由縣級(jí)以上人民政府海洋主管部門責(zé)令改正；逾期未改正的，處 3 萬(wàn)元以上 5 萬(wàn)元以下的罰款。 為了規(guī)范無(wú)居民海島的開發(fā)利用，《辦法討論稿》針對(duì)開發(fā)利用和招拍掛具體方案的內(nèi)容提出了要求，包括建筑總量、高度、容積率、綠化率等強(qiáng)制性指標(biāo)，以及環(huán)境保護(hù)要求和主要保護(hù)措施。 《辦法討 論稿》第十條規(guī)定，單位和個(gè)人依法申請(qǐng)開發(fā)利用無(wú)居民海島的，應(yīng)當(dāng)向省海洋主管部門或者其委托的海島所在地縣 (市、區(qū) )海洋主管部門提出申請(qǐng)，并提交材料包括，申請(qǐng)書；海島及開發(fā)利用位置的坐標(biāo)圖；開發(fā)利用具體方案；開發(fā)利用項(xiàng)目論證報(bào)告；相關(guān)資信證明材料等。 第十六條規(guī)定了無(wú)居民海島使用權(quán)招標(biāo)、拍賣