【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重 要消費(fèi)力量。 隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開(kāi)發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。 近幾年外地客戶在煙臺(tái)市購(gòu)房比例較大并持續(xù)上升（外來(lái)人口包括煙臺(tái)市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國(guó)人等），主要集中地是開(kāi)發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。 從對(duì)萊山區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 等樓盤(pán)實(shí)地走訪中 及與專業(yè)人士溝通中 了解到，外地人購(gòu)房比例較高，有些樓盤(pán)甚至達(dá)到 40%以上。 六 、市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，兩極分化嚴(yán)重，整體銷售情況不錯(cuò)。 目前市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高 層、高層等，存在多種檔次、價(jià)位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價(jià)均價(jià)達(dá)到 8000 元 /平方米，有些區(qū)域均價(jià)只有約 3000 元 /平方米，兩極分化嚴(yán)重。 通過(guò)對(duì)各種檔次樓盤(pán)的 考察 發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對(duì)的消費(fèi)群體各有不同，目前整體銷售情況良好。 七 、煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)理念逐步提高。 煙臺(tái)市整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 水平不一，有些本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海天名人廣場(chǎng)、南山集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P(pán)；但有的開(kāi)發(fā)商還停留在較低級(jí)開(kāi)發(fā)層面上。 隨著陽(yáng)光 100、北京天鴻集團(tuán) 、 上海世貿(mào) 等外來(lái)品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來(lái)先進(jìn)的 開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷手段、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等都直接刺激本地開(kāi)發(fā)商水平提高。 小結(jié)： 從近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場(chǎng)銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，但樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)是煙臺(tái)市城區(qū)主要組成部分，是煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表。下面就這三個(gè)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及板塊進(jìn)行分析。 一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境 等因素影響， 萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高 。 萊山區(qū)近 10 年商品房?jī)r(jià)格一覽表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2020— 2020 年 2020— 2020 年 銷售均價(jià) 約 1000 元 /m2 約 1800 元 /m2 約 2600 元 /m2 約 3800 元 /m2 （資料來(lái)源：政府部門(mén)網(wǎng)站） 短短 10 年，萊山區(qū)房?jī)r(jià)已由 1000 元 /平方米上升到數(shù)千甚至上萬(wàn)元，全市房?jī)r(jià)最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。該區(qū)房?jī)r(jià)高差很大，價(jià)高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬(wàn)元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤(pán)就 只能賣(mài)到 3000元左右。 萊山區(qū)房?jī)r(jià)突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時(shí)大量投資者對(duì)萊山區(qū)非常關(guān)注。在這些因素共同影響下，萊山房?jī)r(jià)自然而然坐上煙臺(tái)市頭把交椅。 （一）板塊劃分原則 根據(jù)樓盤(pán)集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個(gè)板塊 進(jìn)行分析 。 （二） 觀海路以東板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍，樓盤(pán)集中分布在濱海中路地段。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 板塊現(xiàn)狀 該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型 聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間。 該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來(lái)說(shuō)做的比較到位。 在眾開(kāi)發(fā)商的共同努力，該板塊房?jī)r(jià)在短短 10 年內(nèi)上漲了 500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤(pán)均價(jià)在 6000— 8000 元 /平方米， 區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤(pán)普遍存在周邊生活配套不足，購(gòu)物不便、空置率高等問(wèn)題 。 客 戶構(gòu)成 該板塊客戶是煙臺(tái)市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國(guó)人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺(tái)市韓國(guó)人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約 20 分鐘車程。所以，他們一般喜歡開(kāi)車去市中心購(gòu)物。 代表樓盤(pán) 海天名人廣場(chǎng)、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。 發(fā)展趨勢(shì) 由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，目前一線海景 可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾，該板塊發(fā)展受到限制 ， 預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供 應(yīng)量在 20 萬(wàn)平方米左右。而分期開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。 （三） 觀海路以西板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 板塊現(xiàn)狀 該板塊從 2020 年開(kāi)始開(kāi)發(fā)， 2020 年進(jìn)入快速發(fā)展階段，樓盤(pán)數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場(chǎng)均價(jià)在 3300— 5000 元 /平方米不等。 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對(duì)較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項(xiàng)目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤(pán)銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。 目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項(xiàng)目銷售。 客戶構(gòu)成 該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，有煙臺(tái)市本地居民，也有來(lái)自下屬縣市、市外居民、外省、外國(guó)人，其中以韓國(guó)人和東北人為多。 代表樓盤(pán) 該板塊北面以臺(tái)灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源 、天合城 小區(qū)為代表。 發(fā)展趨勢(shì) 由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改 善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到 100萬(wàn)平方米，該板塊 即將進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，也可以說(shuō)是一個(gè)新的居住板塊即將全面建設(shè)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2020 年芝罘區(qū)商品房均價(jià) 3000 元 /m2，目前已突破 3500 元 /m2。作為煙臺(tái)市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依舊火熱。 由于多年綜合開(kāi)發(fā)，目前已無(wú)地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。 （ 一）板塊劃分原則 以市中心為基點(diǎn)，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。 （二） 市中心板塊 板塊范圍 青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 板塊現(xiàn)狀 該板塊歷來(lái)是煙臺(tái)市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利， 但2020 年以前由于拆遷難度大、運(yùn)作費(fèi)用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較沉寂， 開(kāi)工數(shù)量減少。 2020 年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻凱旋城、陽(yáng)光 100 及 卓越集團(tuán) 勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項(xiàng)目只能以配角的角色出 現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺(tái)上。 由于配套成熟、地價(jià)昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤(pán)價(jià)格在這該板塊也是最高的，如陽(yáng)光 100、凱旋城均價(jià)都在 8000 元 /m2以上。 市中心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)火熱，在建的項(xiàng)目有陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng) 、 第一大道（已經(jīng)部分營(yíng)業(yè)、部分內(nèi)裝修） ， 剛營(yíng)業(yè)不久的陽(yáng)光國(guó)際以及 剛開(kāi)盤(pán) 的凱旋城商業(yè)廣場(chǎng)等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)持續(xù)高升， 售價(jià)在煙臺(tái)市處于前列，最高單價(jià)達(dá)到 5萬(wàn)元 /m2。 由于地段、配套、交通等 差異，該板塊也存在一些價(jià)位較低的樓盤(pán)。 如位于建設(shè)路與南大街交界的陽(yáng)光麗景、雪玉花園、陽(yáng)光御景等以多層、 小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤(pán)均價(jià)約為 3800— 5000 元 /m2。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 客戶構(gòu)成 由于配套的成熟，該板塊是煙臺(tái)市很多中層以上收入市民的購(gòu)房首選。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來(lái)越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜。 代表樓盤(pán) 陽(yáng)光 100、凱旋城、陽(yáng)光麗景、雪玉花園、陽(yáng)光御景、今日花園、華僑新城。 發(fā)展趨勢(shì) 市中心經(jīng)過(guò)多年的綜合開(kāi)發(fā)，已基本無(wú)地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。同時(shí)受開(kāi)發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市 中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)總體呈逐年下降的趨勢(shì)。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū) 購(gòu)房。 同時(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。 由于可供開(kāi)發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯不足，該區(qū)域樓價(jià)仍有一定上升空間。 （三）周邊區(qū)域板塊 板塊范圍 市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。 板塊現(xiàn)狀 由于前幾年市中心開(kāi)發(fā)力度不大，周邊地區(qū)借勢(shì)興起、發(fā)展，主要表現(xiàn)為幸福區(qū)域、城南區(qū)域，大多以 低檔次樓盤(pán)為主。 幸福區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個(gè)幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價(jià)格有較大的上升空間。如萬(wàn)光幸福家園、金暉花園。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 而只楚路附近的樓盤(pán)由于居住環(huán)境、交通、生活配套、回遷等原因，大部分小區(qū)以多層建筑為主，所以價(jià)位也比較低，均價(jià)約為 3200 元 /m2。 世秀小區(qū)、富順西苑等樓盤(pán)區(qū)域?qū)倥d起區(qū)域，因距市中心相對(duì)較近，價(jià)格相對(duì)較低，得到市民普遍關(guān)注，價(jià)格上漲較快。 客戶構(gòu)成 該板塊客戶以項(xiàng)目附近區(qū)域居民及回遷戶為主。 代表樓盤(pán) 萬(wàn)光幸福家園、金暉花園 、 世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。 發(fā)展趨勢(shì) 隨著環(huán)境、配套不斷得到改善，該區(qū)域仍有一定的發(fā)展空間。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質(zhì)等原因，樓價(jià)會(huì)有不同程度的上浮。 三、開(kāi)發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 （一）區(qū)域概況 煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)包括ＬＧ、富士康、大宇 、通用 等企業(yè)入駐， 2020 年開(kāi)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新局面，區(qū) GDP 達(dá)到 億元。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)及外來(lái)人口的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020 年開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，占煙臺(tái)市區(qū) 總投資的 %，商品房均價(jià)達(dá)到 2421 元 /m2，可見(jiàn)其開(kāi)發(fā)火熱程度。 2020 年開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)則較往年有較大的增幅，樓面地價(jià)增長(zhǎng)幅度達(dá)到 50%以上， 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)在售的樓盤(pán) 均價(jià)約 3500 元 /m2。 而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價(jià) 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 格進(jìn)一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤(pán)，均價(jià)已超過(guò) 4500 元 /m2。 目前開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目約 20 多個(gè)，整個(gè)市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好，物業(yè)升值速度快，市場(chǎng)供需兩旺，其中投資比例較大。 （三）客戶構(gòu)成 由于區(qū)域的特殊性，目 前居住在開(kāi)發(fā)區(qū)的人群主要有開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務(wù)員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級(jí)管理人員，私營(yíng)企業(yè)主等，其中外來(lái)人口購(gòu)房比例接近 30%。 （四）發(fā)展趨勢(shì) 開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、入駐企業(yè)、外來(lái)不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，隨著土地價(jià)格增加，物業(yè)價(jià)格將會(huì)有較大程度上漲，投資前景看好。 第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。 未來(lái)幾年內(nèi)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。 要點(diǎn)概述： ? 煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好；經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大； ? 土地供應(yīng)充足，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持