【文章內容簡介】 地產市場一個重 要消費力量。 隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。 近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。 從對萊山區(qū) 、開發(fā)區(qū) 等樓盤實地走訪中 及與專業(yè)人士溝通中 了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到 40%以上。 六 、市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯。 目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高 層、高層等，存在多種檔次、價位的產品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達到 8000 元 /平方米，有些區(qū)域均價只有約 3000 元 /平方米，兩極分化嚴重。 通過對各種檔次樓盤的 考察 發(fā)現(xiàn)，由于產品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。 七 、煙臺房地產開發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。 煙臺市整個房地產開發(fā) 水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團開發(fā)的海天名人廣場、南山集團開發(fā)的南山世紀城成為當?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上。 隨著陽光 100、北京天鴻集團 、 上海世貿 等外來品牌或實力雄厚的集團強勢進駐，他們帶來先進的 開發(fā)理念、營銷手段、產品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。 小結： 從近兩年房地產市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項經(jīng)濟指標數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進一步提高。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)是煙臺市城區(qū)主要組成部分，是煙臺市房地產市場的代表。下面就這三個主要區(qū)域房地產市場概況及板塊進行分析。 一、萊山區(qū)房地產市場情況 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境 等因素影響， 萊山區(qū)房地產已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高 。 萊山區(qū)近 10 年商品房價格一覽表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2020— 2020 年 2020— 2020 年 銷售均價 約 1000 元 /m2 約 1800 元 /m2 約 2600 元 /m2 約 3800 元 /m2 （資料來源：政府部門網(wǎng)站） 短短 10 年，萊山區(qū)房價已由 1000 元 /平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區(qū)產生。該區(qū)房價高差很大，價高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達萬元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤就 只能賣到 3000元左右。 萊山區(qū)房價突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關系，同時大量投資者對萊山區(qū)非常關注。在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。 （一）板塊劃分原則 根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊 進行分析 。 （二） 觀海路以東板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以東至濱海路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 板塊現(xiàn)狀 該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來的大型 聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。 該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。 在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房價在短短 10 年內上漲了 500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價在 6000— 8000 元 /平方米， 區(qū)域也成為煙臺市公認的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足，購物不便、空置率高等問題 。 客 戶構成 該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約 20 分鐘車程。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。 代表樓盤 海天名人廣場、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀城等。 發(fā)展趨勢 由于一線海景屬稀缺產品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景 可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制 ， 預計今明兩年高端市場的供 應量在 20 萬平方米左右。而分期開發(fā)的南山世紀城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。 （三） 觀海路以西板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 板塊現(xiàn)狀 該板塊從 2020 年開始開發(fā)， 2020 年進入快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產品，市場均價在 3300— 5000 元 /平方米不等。 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設計水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域 2020 年房地產開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐漸轉好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。 目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項目銷售。 客戶構成 該板塊客戶構成比較復雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。 代表樓盤 該板塊北面以臺灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源 、天合城 小區(qū)為代表。 發(fā)展趨勢 由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改 善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域為開發(fā)熱土，價格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地預計總建筑面積達到 100萬平方米，該板塊 即將進入激烈的市場競爭階段，也可以說是一個新的居住板塊即將全面建設。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 二、芝罘區(qū)房地產市場情況 2020 年芝罘區(qū)商品房均價 3000 元 /m2，目前已突破 3500 元 /m2。作為煙臺市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產市場開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產開發(fā)依舊火熱。 由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。 （ 一）板塊劃分原則 以市中心為基點，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。 （二） 市中心板塊 板塊范圍 青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 板塊現(xiàn)狀 該板塊歷來是煙臺市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利， 但2020 年以前由于拆遷難度大、運作費用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產開發(fā)比較沉寂， 開工數(shù)量減少。 2020 年，在政府高起點規(guī)劃與房地產開發(fā)商共同打造下，房地產開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻凱旋城、陽光 100 及 卓越集團 勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產項目只能以配角的角色出 現(xiàn)在中心區(qū)地產舞臺上。 由于配套成熟、地價昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產品，所以市中心樓盤價格在這該板塊也是最高的，如陽光 100、凱旋城均價都在 8000 元 /m2以上。 市中心商業(yè)地產開發(fā)持續(xù)火熱，在建的項目有陽光 100 城市廣場 、 第一大道（已經(jīng)部分營業(yè)、部分內裝修） ， 剛營業(yè)不久的陽光國際以及 剛開盤 的凱旋城商業(yè)廣場等，商業(yè)網(wǎng)點售價持續(xù)高升， 售價在煙臺市處于前列，最高單價達到 5萬元 /m2。 由于地段、配套、交通等 差異，該板塊也存在一些價位較低的樓盤。 如位于建設路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景等以多層、 小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價約為 3800— 5000 元 /m2。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 客戶構成 由于配套的成熟，該板塊是煙臺市很多中層以上收入市民的購房首選。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構成比較復雜。 代表樓盤 陽光 100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。 發(fā)展趨勢 市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。同時受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市 中心區(qū)房地產開發(fā)主要指標總體呈逐年下降的趨勢。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山區(qū) 、開發(fā)區(qū) 好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū) 、開發(fā)區(qū) 購房。 同時， 商業(yè)地產開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴散。 由于可供開發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應量明顯不足，該區(qū)域樓價仍有一定上升空間。 （三）周邊區(qū)域板塊 板塊范圍 市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。 板塊現(xiàn)狀 由于前幾年市中心開發(fā)力度不大，周邊地區(qū)借勢興起、發(fā)展，主要表現(xiàn)為幸福區(qū)域、城南區(qū)域，大多以 低檔次樓盤為主。 幸福區(qū)域屬舊城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價格有較大的上升空間。如萬光幸福家園、金暉花園。 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 而只楚路附近的樓盤由于居住環(huán)境、交通、生活配套、回遷等原因，大部分小區(qū)以多層建筑為主，所以價位也比較低，均價約為 3200 元 /m2。 世秀小區(qū)、富順西苑等樓盤區(qū)域屬興起區(qū)域，因距市中心相對較近，價格相對較低，得到市民普遍關注，價格上漲較快。 客戶構成 該板塊客戶以項目附近區(qū)域居民及回遷戶為主。 代表樓盤 萬光幸福家園、金暉花園 、 世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。 發(fā)展趨勢 隨著環(huán)境、配套不斷得到改善，該區(qū)域仍有一定的發(fā)展空間。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質等原因，樓價會有不同程度的上浮。 三、開發(fā)區(qū) 房地產市場情況 （一）區(qū)域概況 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是中國政府批準設立的首批國家級開發(fā)區(qū)之一，引進包括ＬＧ、富士康、大宇 、通用 等企業(yè)入駐， 2020 年開創(chuàng)經(jīng)濟社會發(fā)展新局面，區(qū) GDP 達到 億元。經(jīng)濟持續(xù)高速增長及外來人口的增加帶動房地產快速發(fā)展。 （二）房地產市場現(xiàn)狀 2020 年開發(fā)區(qū)房地產投資總額為 億元，占煙臺市區(qū) 總投資的 %，商品房均價達到 2421 元 /m2，可見其開發(fā)火熱程度。 2020 年開發(fā)區(qū)地價則較往年有較大的增幅，樓面地價增長幅度達到 50%以上， 隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長最快的區(qū)域之一，目前開發(fā)區(qū)內在售的樓盤 均價約 3500 元 /m2。 而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產價 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 格進一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價已超過 4500 元 /m2。 目前開發(fā)區(qū)在售項目約 20 多個，整個市場銷售形勢良好，物業(yè)升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。 （三）客戶構成 由于區(qū)域的特殊性，目 前居住在開發(fā)區(qū)的人群主要有開發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級管理人員，私營企業(yè)主等，其中外來人口購房比例接近 30%。 （四）發(fā)展趨勢 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、入駐企業(yè)、外來不斷增加，房地產發(fā)展?jié)摿Υ?，隨著土地價格增加，物業(yè)價格將會有較大程度上漲，投資前景看好。 第三節(jié)：煙臺市房地產發(fā)展趨勢 經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展促使城市化進程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進房地產加快發(fā)展。 未來幾年內，煙臺市房地產市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。 要點概述： ? 煙臺市房地產市場持 續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好；經(jīng)濟快速增長，固定資產投資與房地產投資加大； ? 土地供應充足，進一步加劇市場競爭； ? 房價將繼續(xù)保持