【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析 上海和北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較高，市場(chǎng)規(guī)模大，價(jià)位高，發(fā)展速度相對(duì)穩(wěn)定，除銷(xiāo)售均價(jià)外，開(kāi) 發(fā) 投資額、商品房竣工及銷(xiāo)售面積等其他指標(biāo)的增長(zhǎng)速度都低于平均水平，尤其是土地購(gòu)置面積成負(fù)增長(zhǎng)， 土地資源呈現(xiàn)稀缺局面。 2020至 07年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售面積增速僅為 %和 %，在 35個(gè)大中城市中排名倒數(shù)第 5，尤其是 0 06年，受宏觀調(diào)控影響，增速明顯放緩。但在巨大剛性需求的支撐下， 07年商品房銷(xiāo)售面 積大幅回升，整體供求關(guān)系趨于平衡，銷(xiāo)售價(jià)格也在較高水平上保持了 %的年均增長(zhǎng)率，在全國(guó) 35 個(gè)大中型城市中居第 13位。 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積年均增速分別為 %和 %，均位于全國(guó) 35個(gè)大中城市倒 市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 （億元） 商品房銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 商品房竣工面積 （萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 上海 8361 北京 11553 歷史發(fā)展 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 額年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售面積 年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售均 價(jià)年均增長(zhǎng)率 商品房竣工面 積年均增長(zhǎng)率 累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積 /累 計(jì)商品房竣工面積 土地購(gòu)置面積 年均增長(zhǎng)率 上海 % % % % % 北京 % % % % % 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 22 數(shù) 10 名之列；但盡管市場(chǎng)供求增速放緩，整體呈現(xiàn)出供略大于求的形勢(shì)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格增速仍然達(dá)到 %，列第 10位。 市場(chǎng)健康程度分析 從 2020到 05年初，京滬兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，供需兩旺，投資投機(jī)客大量涌入，房?jī)r(jià)大幅攀升； 2020年 5月起，中央出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，隨著 0 07年調(diào)控政策進(jìn)一步深化細(xì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)在回 調(diào)中逐步回歸理性、健康的軌道。 2020 至 07 年上海房地產(chǎn)投資與 GDP 的平均增速基本一致，從具體過(guò)程來(lái)看，以 05年為分界呈現(xiàn)先快 后慢的格局，表明受宏觀調(diào)控影響，一度出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象被有效遏制，市場(chǎng)發(fā)展趨于平穩(wěn)，與 此同時(shí)，房?jī)r(jià)增速略快于 GDP 和人均可支配收入的增長(zhǎng)，體現(xiàn)出強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)房?jī)r(jià)的充分支撐以及購(gòu)房 者對(duì)房?jī)r(jià)水 平的認(rèn)可，市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)較強(qiáng)的健康性和可持續(xù)性。 北京房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的平均增速均略微高于 GDP 和人均收入的增長(zhǎng)速度。近幾年北京房地產(chǎn)投資額 穩(wěn)步增加，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，這既與北京的國(guó)內(nèi)國(guó)際地位相符，同時(shí)也得益于 08年北京奧運(yùn)會(huì)，為開(kāi)發(fā)商和 消費(fèi)者帶來(lái)了良好的心理預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的平均 增速均與 GDP 和人均收入增速之間的差距將會(huì)有所縮小。 健康程度 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率 /房?jī)r(jià)年均 增長(zhǎng)率 上海 北京 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 23 大型發(fā)展市場(chǎng) 大型發(fā)展市場(chǎng)的典型城市是天津和重慶，其共同特征是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，消費(fèi)能力和收入水平較高；房 地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大，供求較為平衡，房?jī)r(jià)處于中等水平，增速較快；市場(chǎng)健康發(fā)展，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱局面。 城市基礎(chǔ)實(shí)力分析 天津、重慶 和成都的 GDP、固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售總額等經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)均位于全國(guó)前列，經(jīng) 濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯大于消費(fèi)拉動(dòng)，居民生活水平穩(wěn)步提高。 在國(guó)家“十一五”規(guī)劃中，天津?yàn)I海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放與特區(qū)建設(shè)被寫(xiě)入了率先發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略，天津 第一次被定位為北方經(jīng)濟(jì)中心。隨著城市的快速發(fā)展， 2020年天津 GDP 和固定資產(chǎn)投資在全國(guó) 35個(gè)大中 城市中均位居第 5，社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名第 6，經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)相當(dāng)可觀；但人均可支配收入排在第 13 位，處于中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與收入提升尚不完全同步。 2020 年重慶和成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后 第三個(gè)“新特區(qū)”。重慶城市面積和人口規(guī)模大，在 35個(gè)大中城市中位居首位；GDP 和固定資產(chǎn)投資分別 位居第 5和第 3位，成都 GDP 和固定資產(chǎn)投資則分列第 10和第 4位。重慶和成都市政府加大固定資產(chǎn)投資力 度，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯；人均收入水平尚未跟上經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展程度，但其增速快于平均水平， 提升空間較大。 城市實(shí)力 城市名稱(chēng) 全市面積 （平方公里） 城市人口 （萬(wàn)人） GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 全社會(huì)消費(fèi) 品零售總額 （億元） 人均可支配收入（元） 天津 11920 16357 成都 12390 14849 重慶 82400 13715 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 24 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析 天津 、重慶和成都兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額、商品房竣工和銷(xiāo)售面積在 35個(gè)城 市中均居于前 8名，但商品房銷(xiāo)售價(jià)格水平不高。 天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模小于重慶，在 35 個(gè)城市中排名第 8 位，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房竣工和 銷(xiāo)售面分列第 5名，商品房均價(jià)則高于重慶，排名第 8。 2020 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在“新特區(qū)”的利好刺激下快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額和商品房竣工面積 排名第 4，商品房銷(xiāo)售面積更是僅次于上海，位于全國(guó)第 2，其人口和規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 明顯帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁 榮。但由于城市面積大，發(fā)展不均衡，商品房 均價(jià)相對(duì)較低，有較大的增長(zhǎng)空間。 成都的城市和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也較大， 2020 年成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額和商品房銷(xiāo)售面積在全國(guó)列居 第 3位，商品房竣工面積列第 6位，市場(chǎng)供求旺盛。 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析 從三城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，在基數(shù)較大的情況下，房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格等 指標(biāo)均保持了快速增長(zhǎng)，增速接近或者快于平均水平，市場(chǎng)供求基本平衡。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 （億元） 商品房銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 商品房竣工面積 （萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平方米） 天津 5794 成都 4267 重慶 2723 歷史發(fā)展 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 額年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售面積 年均增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售均價(jià) 年均增長(zhǎng)率 商品房竣工面積 年均增長(zhǎng)率 累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積 / 累計(jì)商品房竣工面積 土地購(gòu)置面積 年均增長(zhǎng)率 天津 % % % % % 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限 公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 25 自 04 年起，天津和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，一方面投資力度加大，市場(chǎng)供給充足，另一方 面社會(huì)經(jīng)濟(jì)和收入水平的持續(xù)提升也使市場(chǎng)需求得到釋放，商品房銷(xiāo)售均價(jià)也因此直線(xiàn)攀升，年均增長(zhǎng)率 達(dá)到 15%以上，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 重慶成為直轄市極大促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，新特區(qū)的成立更是促發(fā)了 07 年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的“井噴”， 從歷年走勢(shì)來(lái)看，重慶大力加強(qiáng)房地產(chǎn)投資，自 02 年起年度增幅基本都超過(guò)了 20%，商品房市場(chǎng)也表現(xiàn)活 躍， 05年和 07年商品房銷(xiāo)售面積年度增幅均超過(guò)了 50%。商品房銷(xiāo)售價(jià)格也保持了持續(xù)增長(zhǎng)的走勢(shì)，但增 幅相對(duì)小于天津，這與成為直轄市后化入重慶管轄的部分郊縣發(fā)展程度不高，生活水平相對(duì)較低，因而拉 低了整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)也有一定關(guān)系。 市場(chǎng)健康程度分析 從天津、成都和重慶相關(guān)指標(biāo)的對(duì)比來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)較為健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的 年均增速明顯快于 GDP 的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?；兩城市的房?jī)r(jià)增速與 GDP 和人均收入增速相比表現(xiàn)各異，但基本上都快于 35個(gè)大中城市的平均水平。 天津房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)稍快 GDP 的增長(zhǎng)，但低于 35城市的平均水平，這表明在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng) 快速發(fā)展的整體形勢(shì)下，天津仍然保持了相對(duì)健康穩(wěn)定的走勢(shì)；房?jī)r(jià)增速則快于GDP 和人均可支配收入， 成都 % % % % % 重慶 % % % % % 健康程度 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率 /GDP 年均增 長(zhǎng)率 人均可支配收入年均增長(zhǎng)率 /房?jī)r(jià)年均增 長(zhǎng)率 天津 成都 重慶 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 26 體現(xiàn)了市場(chǎng)良好的心理預(yù)期。 成都和重慶房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率是 GDP 增速的兩倍以上，城市發(fā)展前景被普遍看好，投資力度持續(xù)加 大，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)，但也在一定程度上存在投資過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，需要加以適當(dāng)控制和引 導(dǎo)。 房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率與 GDP 和人均收入的增速基本持平，說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)房行為相對(duì)理性，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì) 和收入增長(zhǎng)較為協(xié)調(diào)。 活躍型市場(chǎng) 中型活躍市場(chǎng)的典型城市是廣州和深圳，其共同特征是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、增長(zhǎng)穩(wěn)定，收入水平高，消費(fèi)能力 強(qiáng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模中等，房?jī)r(jià)水平處于全國(guó)前列。 城市基礎(chǔ)實(shí)力分析 廣州和深圳作為沿海開(kāi)放城市，在國(guó)家政策傾斜下率先繁榮起來(lái)，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì) 效益在全國(guó)均處于領(lǐng)先地位。 廣州全市面積和人口規(guī)模處于中等水平，而深圳的城市規(guī)模則相對(duì)較小，但兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力卻均 位于全國(guó)前列。 2020 年廣州和深圳的 GDP 總量?jī)H次于上海和北京，在 35個(gè)城市中分列第 4位，社會(huì)消 費(fèi)品零售總額則分列第 5 位，人均可支配收入方面，深圳超過(guò)了上海、北京等城市，名列首位，廣州則 排名第 3。 城市實(shí)力 城市名稱(chēng) 全市面積 （平方公里） 城市人口 （萬(wàn)人） GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 人均可支配收入 （元） 廣州 7434 22469 深圳 1953 24870 全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究報(bào)告 169。2020 克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 上海市閘北區(qū)廣延 路 140 號(hào) 郵編： 202072 電話(huà)： 56388686 27 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析 廣州和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，雖然兩城市的市場(chǎng)規(guī)模大小不同，但商品房銷(xiāo)售價(jià)格均在全國(guó)處 于較高水平，市場(chǎng)活力較強(qiáng)。 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在 35個(gè)城市中列第 6位，商品房竣工及銷(xiāo)售面積 則分列第 9和第 6位，商品房銷(xiāo)售價(jià)格排名第 4位。 深圳受城市 面積限制，商品房竣工和銷(xiāo)售面積均低于平均水平，在 35 個(gè)城市中分列第 16和 22位，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額則排名第 9位；但其常住人口規(guī)模較大，市場(chǎng)上存在的大量剛性需求，促成了房?jī)r(jià)的居高不 下， 07年深圳商品房銷(xiāo)售價(jià)格在 35個(gè)城市中名列首位。 市場(chǎng)歷史發(fā)展分析 廣州和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，房地產(chǎn)投資額、商品房竣工和銷(xiāo)售面積等指標(biāo)的年均增長(zhǎng)率都 低于平均水平，從歷年走勢(shì)來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境影響明顯，起伏較大；但兩城市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)增 速相對(duì)較快，并呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)活躍程度較高。 廣州房地產(chǎn)投 資額和土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)緩慢，年均增長(zhǎng)率在 35 個(gè)城市中分別排在第 33和 29位，商品房 市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市名稱(chēng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 （億元） 商品房銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 商品房竣工面積 （萬(wàn)平方米） 商品房銷(xiāo)售均價(jià) （元 /