【文章內(nèi)容簡介】 市政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竟得，樓面價(jià)約 1785 元 /平方米。同以上價(jià)格相比，本項(xiàng)目地處長興一類地段，成交價(jià) 6840 萬元（折合 271 萬元 /畝），樓面價(jià)約為 1780 元 /平方米，具有很大的價(jià)格競爭力。 （二）、項(xiàng)目市場定位評估 本項(xiàng)目地理位置處于長興老城區(qū)一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，東側(cè)為縣中心農(nóng)貿(mào)市場，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面 與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來極大的便利，北側(cè)由杭州綠城房產(chǎn)開發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性，小區(qū)附近的濱海小學(xué)和長興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學(xué)提供了方便。 該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)初始，就根據(jù)周邊樓盤情況，將樓盤銷售對象定位于中高端客戶，全力打造公司全新形象。本案將項(xiàng)目的主力戶型定位在 90130 平方米為主，戶型設(shè)置與樓盤整體定位緊密結(jié)合，以運(yùn)動(dòng)為主題，以生態(tài)健康為品質(zhì)，為業(yè)主提供最好的戶外奢享生活，營造休閑交往的藝術(shù)，并強(qiáng)調(diào)一種空間品質(zhì)，充分考慮到市場背景 環(huán)境和客戶需求特征，以此吸引客戶，提升賣點(diǎn)。 （三）、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估 本項(xiàng)目設(shè)計(jì) 小區(qū)總體規(guī)模并不是很大，在現(xiàn)有的條件下，項(xiàng)目采用組團(tuán)式構(gòu)成讓小區(qū)小而精致，樓與樓之間形成景觀組團(tuán)，板式住宅和點(diǎn)式住宅組合有利于景觀的相互滲透。公司還十分重視小區(qū)內(nèi)住房優(yōu)良的內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，使得整個(gè)樓般的整體價(jià)值提升，從而化解風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目產(chǎn)品全部采用出售的方式經(jīng)營。眾盛置業(yè)對項(xiàng)目的出售采取分產(chǎn)品、分階段的方式進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)都是具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士，有著多年大型房地產(chǎn)公司管理及銷售經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目管理和銷售各 環(huán)節(jié)，有著較強(qiáng)的計(jì)劃執(zhí)行能力和團(tuán)隊(duì)管理能力。 （四）、房地產(chǎn)市場狀況評估 供求狀況分析 從供應(yīng)趨勢分析 ：根據(jù)長興縣土地儲備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份出讓面積達(dá)到 1063 畝， 比去年下半年明顯呈增長趨勢 ，近幾年來長興縣土地出讓一直呈穩(wěn)定上升的狀態(tài) 。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，比上年同期增長 %，可見，近幾年長興市場土地供應(yīng)充分，房地產(chǎn)投資有所增長，有一定的潛在去化壓力。 從商品房需求分析 ：從長興縣商品房價(jià)格來看，呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的態(tài)勢，至2020 年 ，市場均價(jià)在 5000 元 /平方米左右，比上年又有所提高， 08 年下半年特別是 10 月份以后，市場觀望氣氛較濃，許多樓盤銷售量一度停滯不前。但 2020年 2 月份以后，隨著周邊杭州、上海等大都市房價(jià)的回暖，長興的房價(jià)也開始趨高，且銷售量也比上年增長，因此目前該縣房地產(chǎn)市場仍處于熱銷狀態(tài)。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售額達(dá)到 億元，比上年同期增加了 %，可以看出，整個(gè)長興房地產(chǎn)市場已有所復(fù)蘇。 從銷售對象及市場分析 ： 2020 年年度 長興縣 生產(chǎn)總值（ GDP）為 億元，比上年增長 %， 2020 年 全 縣 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 22155 元、農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 10873 元，分別增長 %和 14%。 2020 年一季度，受全球金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴影響，整個(gè)浙江省 GDP 下降最為嚴(yán)重，但由于前幾年長興縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向較為平穩(wěn)，因此，此次受到?jīng)_擊也較小， 09年 110 月份 GDP 總值 億元，同比增長 9 %，而居民消費(fèi)水平變動(dòng)較小。 2020 年長興縣商品房成交均價(jià) 5000 元 /㎡左右，從 2020 年 前 10 個(gè)月的成交均價(jià)來看，目前房源價(jià)格穩(wěn)步上漲，中心城區(qū)房價(jià)已達(dá) 7000 元 /平方米左右。 周邊 項(xiàng)目供求量分析 ：對比長興縣現(xiàn)有樓盤，本案在地理位置較為便利，周邊無大型自然景觀可利用，無工業(yè)污染；本案區(qū)域內(nèi)生活、金融、休閑、教育等 配套已基本成型。 目前長興縣正在銷售的樓盤（與本案小區(qū)房型大致相同）大約在 20 個(gè)左右，其中 8 個(gè)樓盤已處于尾盤銷售期， 09 年剩余房源較少；處于銷售中期的樓盤 11個(gè)左右，還有部分樓盤尚未開盤，像郊區(qū)的樓盤因?yàn)榈乩砦恢眉皟r(jià)格的懸殊，與本案不具可比性。 價(jià)格分析 目前長興縣在售項(xiàng)目大部分都是高層公寓，混合少量多層及別墅，容積率一般在 2 左右，產(chǎn)品以高層、疊加和聯(lián)排為主。 目前與該樓盤 近似的 6 家公司，如處于一類地段的 3 家公司的房產(chǎn)銷售價(jià)格如下：位于解放路的水木花都二期均價(jià)在 7000 元 /平方米左右、位于長興廣場的綠城長興廣場均價(jià)在 7000 元平方米左右、位于長興縣縣前東街的通寶城二期均價(jià)在 6500 元 /平方米左右。處于二類地段的另外 3 家房產(chǎn)價(jià)格如下：位于長興金陵北路的君悅?cè)A府均價(jià)在 5600 元 /平方米左右、位于長興行政中心的龍山雅苑均價(jià)在 6000 元 /平方米左右、位于長興龍山大道的麗湖名居均價(jià)在 5400 元 /平方米左右。 根據(jù)與同樣處于一類地塊的長興綠城房產(chǎn)價(jià)格比較，其銷售均價(jià)已在 7000元 /平方米 以上，本案將 銷售價(jià)格初步定在 5500 元 /平方米，該價(jià)格相對具有較大優(yōu)勢。 項(xiàng)目競爭能力分析 目前長興擁有大小規(guī)模不等的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十幾家，包括綜合開發(fā)類和項(xiàng)目開發(fā)類兩種類型，因此行業(yè)內(nèi)部競爭十分激烈，規(guī)模的大小和資金的實(shí)力成為回避行業(yè)內(nèi)競爭風(fēng)險(xiǎn)的相當(dāng)重要的一個(gè)因素。 眾盛置業(yè)雖然房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較短，但其管理團(tuán)隊(duì)均是有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及銷售經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)人才。 根據(jù)對市場同類競爭性樓盤價(jià)格的參考，公司預(yù)定銷售均價(jià)為 5500 元 /平方米，對本項(xiàng)目造成的壓力較小。本案具備以下綜合競爭能力： 地段與交通優(yōu)勢 ： 本項(xiàng)目地理位置處于長興一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，其東側(cè)為縣中心農(nóng)貿(mào)市場，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來極大的便利，北側(cè)由 杭州綠城房產(chǎn)開發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性，小區(qū)附近的濱海小學(xué)和長興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學(xué)提供了方便。 價(jià)格優(yōu)勢： 本項(xiàng)目地處長興縣一類地段，交通便捷，商業(yè)居住氛圍濃厚，周邊樓盤如水木花都、綠城房產(chǎn)的銷售均價(jià)都在 7000 元 /平方米左右，同樣的地段，相對較低的銷售價(jià)格，使得該項(xiàng) 目具有更大的價(jià)格優(yōu)勢。 . 產(chǎn)品與配套優(yōu)勢： 本項(xiàng)目以曲線構(gòu)成為主的外立面，增加小區(qū)的生動(dòng)性，充分體現(xiàn)眾盛置業(yè)的高品質(zhì)建筑風(fēng)格。并將以人為本的理念運(yùn)用到位，做到明廳、明廚、明衛(wèi)，設(shè)置大面積玻璃門窗，符合現(xiàn)代都市人群對居家的要求；考慮到長興房地產(chǎn)市場的需求，在戶型設(shè)計(jì)上，以 90— 130 ㎡的二房和三房為主，充分迎合主力戶型人群的需求；做到每戶均享有良好的朝向和通風(fēng)，緊貼市場需求；戶型拼接錯(cuò)落有致，每戶均能享受到組團(tuán)景致，全方位的人性化考量；打