【正文】 單身公寓 108 戶） 項目總投資 本項目計劃總投資為 12750萬元，其中固定資產(chǎn)投資： 12250萬元（ 土建費用8800萬元，設(shè)備費用 450萬元，安裝費用 400萬元，工程 建設(shè)其他費用 2400萬元，預(yù)備費用 200萬元），鋪底流動資金 500萬元（注：土地出讓款 6640萬元未包括在內(nèi)）。 項目由浙江寶盛建設(shè)集團有限公司負責(zé)建設(shè)，由浙江東南建設(shè)管理有限公司負責(zé)監(jiān)理。公司遵循“業(yè)戶至上，誠信服務(wù)”的宗旨，用專業(yè)的管理體系、服務(wù)理念和標準流程，相繼成功開發(fā)江蘇吳江陽光嘉園小區(qū)、安徽廣德金桂苑小區(qū)等樓盤，其中吳江陽光嘉園總開發(fā)建筑面積為 27萬平方米，實現(xiàn)銷售收入 億元，目前銷售率已達 95%；安徽廣德金桂苑小區(qū)占地面積 190畝，開發(fā)建筑面積約 20 萬平方米，銷售收入約 6億元，目前已全部售罄。 項 目 評 估 報 告 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項目名稱： 清河苑 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項目名稱： 清河苑 評估組織單位： 交通銀行湖州分行公司業(yè)務(wù)發(fā)展部 評估小組人員： 俞冰 戴泳強 評估時間： 目錄： 借款人資信評估 ………………………………………………………………… .4 項目概況和建設(shè)情況評估 ………………………………………………… …… .4 項目市場情況評估 ……………………………………………………………… ..7 投資估算與融資方案評估 ……………………………………………………… ..12 財務(wù)效益評估 …………………………………………………………………… .12 不確定性分析 …………………………………………………………………… ..15 銀行綜合效益評估 ……………………………………………………………… .16 風(fēng)險防范措施評估 ……………………………………………………………… .17 授信對象及授信業(yè)務(wù)評級 …………………… ………………………………… .18 總評估 …………………………………………………………………………… 18 長興眾盛置業(yè) 有限公司 “清河苑”評估報告 一、 借款人資信評估 （一）借款人資信評估 長興眾盛置業(yè)有限公司（以下簡稱“眾盛置業(yè)”）企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，于 2020 年 7 月注冊成立， 注冊地址位于湖州市長興縣雉城鎮(zhèn)柏家浜村。 由于上述樓盤銷售均已處于尾聲， 2020 年，公司計劃開發(fā)長興清河苑項目，項目總投資 12750 萬元，占地面積 16757 平方米（ 畝），建筑總面積 47611平方米。 （二）項目建設(shè)的基本情況評估 項目地理位置、四至、用途 該項目擬建位置位于長興縣中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，屬于老城區(qū)一類地塊，東臨長興中心農(nóng)貿(mào)市場，南面與三獅巷住宅小區(qū)隔路相望，西臨環(huán)城西路（隔道路約60 米處為長興華盛虹溪中學(xué)），北臨長興港及楊西弄，用地面積 16757 平方米，地理位置優(yōu)越。 項目開發(fā)所在區(qū)域的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃 長興縣位于浙江省最北部，面積 平方公里，人口 萬。 2020 年長興縣 經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。根據(jù)長興縣土地儲備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份土地出 讓面積達到 1063 畝，比去年同期增長 %。本合同項目出讓宗地的用途為商業(yè)、住宅用地。 目前，眾盛置業(yè)已取得了 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》四證。 （五）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。 工程監(jiān)理單位是浙江東南建設(shè)管理有限公司，注冊資金 1500 萬元，具有房屋建筑、市政公用、機電安裝、人防工程甲級監(jiān)理資質(zhì)及園林綠化工程、水利水電工程監(jiān)理、農(nóng)林工程監(jiān)理乙級監(jiān)理資質(zhì)和建設(shè)設(shè)計乙級資質(zhì)的公司。 （ 六）項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估。蘇州、重慶、青島等城市也超過或接近 100%。 根據(jù)國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 2020 年 19月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，增幅比 18月提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。 從區(qū)域市場分析 ： 進入 2020 年，隨著房產(chǎn)投資增幅加大，市場供銷兩旺。同以上價格相比，本項目地處長興一類地段，成交價 6840 萬元（折合 271 萬元 /畝），樓面價約為 1780 元 /平方米，具有很大的價格競爭力。 （三）、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估 本項目設(shè)計 小區(qū)總體規(guī)模并不是很大，在現(xiàn)有的條件下，項目采用組團式構(gòu)成讓小區(qū)小而精致，樓與樓之間形成景觀組團，板式住宅和點式住宅組合有利于景觀的相互滲透。項目的經(jīng)營管理團隊都是具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士，有著多年大型房地產(chǎn)公司管理及銷售經(jīng)驗，熟悉項目管理和銷售各 環(huán)節(jié)，有著較強的計劃執(zhí)行能力和團隊管理能力。但 2020年 2 月份以后，隨著周邊杭州、上海等大都市房價的回暖，長興的房價也開始趨高，且銷售量也比上年增長，因此目前該縣房地產(chǎn)市場仍處于熱銷狀態(tài)。 2020 年長興縣商品房成交均價 5000 元 /㎡左右，從 2020 年 前 10 個月的成交均價來看，目前房源價格穩(wěn)步上漲，中心城區(qū)房價已達 7000 元 /平方米左右。 目前與該樓盤 近似的 6 家公司，如處于一類地段的 3 家公司的房產(chǎn)銷售價格如下：位于解放路的水木花都二期均價在 7000 元 /平方米左右、位于長興廣場的綠城長興廣場均價在 7000 元平方米左右、位于長興縣縣前東街的通寶城二期均價在 6500 元 /平方米左右。 眾盛置業(yè)雖然房地產(chǎn)開發(fā)時間較短，但其管理團隊均是有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及銷售經(jīng)驗，有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)人才。 . 產(chǎn)品與配套優(yōu)勢： 本項目以曲線構(gòu)成為主的外立面，增加小區(qū)的生動性，充分體現(xiàn)眾盛置業(yè)的高品質(zhì)建筑風(fēng)格。 清河苑項目從規(guī)劃到建筑品質(zhì)再到每一個微小的細節(jié)處理，都一律秉承眾盛置業(yè)慣有的專業(yè)態(tài)度，力求為業(yè)主打造一流的適合居住的小區(qū)。 四、項目投資估算與融資方案評估 （一）、投資估算 該投資項目估算根據(jù)本項目整個建筑流程和相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備、綜合整個工程概況編制投資估算，該估算由直接成本、經(jīng)營成