【正文】 授信額度確定： 本案開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為 12750 萬(wàn)元，其中自籌 6840 萬(wàn)元，自籌資金占總投資的比例為 62%，符合我行規(guī)定的房地產(chǎn) 項(xiàng)目運(yùn)作自籌資金比例超 35%的要求，達(dá)到國(guó)務(wù)院此次對(duì)房地產(chǎn)等項(xiàng)目降低資本金要求的范圍。 （二）、敏感性分析 由現(xiàn)金流量表分析可知，當(dāng)折現(xiàn)率確定為 7%時(shí)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。 項(xiàng)目擁有 29115 平方米的房產(chǎn)面積，按 5500 元 /平方米銷 售，可有 16013萬(wàn)元收入，商鋪 8803 平方米，按 16000 元 /平方米銷售，可有 14084 萬(wàn)元收入，另外車位 200 個(gè)（按總量 321 個(gè)的 70%出售率計(jì)算），按 6 萬(wàn)元 /個(gè)銷售，可售 1200萬(wàn)元，因此，該項(xiàng)目可回籠資金 31297 萬(wàn)元。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)性樓盤價(jià)格的參考，公司預(yù)定銷售均價(jià)為 5500 元 /平方米，對(duì)本項(xiàng)目造成的壓力較小。 （四）、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況評(píng)估 供求狀況分析 從供應(yīng)趨勢(shì)分析 ：根據(jù)長(zhǎng)興縣土地儲(chǔ)備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份出讓面積達(dá)到 1063 畝， 比去年下半年明顯呈增長(zhǎng)趨勢(shì) ，近幾年來(lái)長(zhǎng)興縣土地出讓一直呈穩(wěn)定上升的狀態(tài) 。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長(zhǎng) %，比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為%。 長(zhǎng)興眾盛置業(yè)有限公司在立項(xiàng)時(shí)，力求達(dá)到一流水準(zhǔn)，多次推翻原有設(shè)計(jì)，最后，公司委托浙江東南建設(shè)管理有限公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，公司設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人朱昌善是國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師，建筑工程由注冊(cè)建筑師潘曉革負(fù)責(zé)；結(jié)構(gòu)專業(yè)工程由國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師陳建琴負(fù)責(zé)； 電氣專業(yè)負(fù)責(zé)人祖寧，工程師；給排水專業(yè)負(fù)責(zé)人曹建梅，工程師。 截止 2020 年 10 月 全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年 同期 增長(zhǎng) 9%，全縣財(cái)政收入 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 公司法定代表人周紹昌，注冊(cè)資本金 1000 萬(wàn)元，現(xiàn)公司各股東及出資方式如下： 股東名稱 出資金額 出資占比 身份證明 周紹昌 900 90% 330522194802164534 許昌良 100 10% 330522197303282935 眾盛置業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期限為 20 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)（湖建發(fā) [2020]259 號(hào)）。長(zhǎng)興是浙江省的一個(gè)重要交通樞紐，縣境內(nèi)有三條鐵路交匯，二條國(guó)道穿越，其區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，名列全國(guó)縣級(jí)前茅。 該項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 1 月開(kāi)始打樁，基礎(chǔ)于 2020 年 4 月完成； 2020 年 34月進(jìn)行預(yù)售； 2020 年底計(jì)劃竣工。 隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將在下半年加大投資力 度，開(kāi)發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于去年水平。 本項(xiàng)目產(chǎn)品全部采用出售的方式經(jīng)營(yíng)。 根據(jù)與同樣處于一類地塊的長(zhǎng)興綠城房產(chǎn)價(jià)格比較，其銷售均價(jià)已在 7000元 /平方米 以上，本案將 銷售價(jià)格初步定在 5500 元 /平方米，該價(jià)格相對(duì)具有較大優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行借款 4800 萬(wàn)元，其余資金 7950 萬(wàn)元自籌，自籌比例占 62%。 根據(jù)公司目前的銷售預(yù)測(cè)，屆時(shí)公司可有一定的現(xiàn)金流用于還款。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于未來(lái)銷售的不確定性。 該抵押物所處位置較好，交通便捷，易于變現(xiàn)，降低了我行貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。 七、銀行綜合效益評(píng)估 （一）、資金結(jié)算量評(píng)估 本案預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的 銷售為 31297 萬(wàn)元，公司在該項(xiàng)目上預(yù)計(jì)所獲利潤(rùn)總額為8776 萬(wàn)元，等公司開(kāi)始預(yù)售后，作為公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款行，我行還將獲得豐厚的結(jié)算業(yè)務(wù)量和結(jié)算存款余額。除我行外，公司目前并未向其他銀行提出借款需求申請(qǐng)。 . 產(chǎn)品與配套優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目以曲線構(gòu)成為主的外立面，增加小區(qū)的生動(dòng)性，充分體現(xiàn)眾盛置業(yè)的高品質(zhì)建筑風(fēng)格。但 2020年 2 月份以后，隨著周邊杭州、上海等大都市房?jī)r(jià)的回暖，長(zhǎng)興的房?jī)r(jià)也開(kāi)始趨高，且銷售量也比上年增長(zhǎng)，因此目前該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于熱銷狀態(tài)。 從區(qū)域市場(chǎng)分析 ： 進(jìn)入 2020 年，隨著房產(chǎn)投資增幅加大，市場(chǎng)供銷兩旺。 工程監(jiān)理單位是浙江東南建設(shè)管理有限公司，注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元，具有房屋建筑、市政公用、機(jī)電安裝、人防工程甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)及園林綠化工程、水利水電工程監(jiān)理、農(nóng)林工程監(jiān)理乙級(jí)監(jiān)理資質(zhì)和建設(shè)設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)的公司。根據(jù)長(zhǎng)興縣土地儲(chǔ)備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份土地出 讓面積達(dá)到 1063 畝，比去年同期增長(zhǎng) %。 由于上述樓盤銷售均已處于尾聲， 2020 年，公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)長(zhǎng)興清河苑項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資 12750 萬(wàn)元，占地面積 16757 平方米（ 畝），建筑總面積 47611平方米。 主要建設(shè)指標(biāo) 本案的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)如下： 用地面積： 16757 平方米（ 畝） 總建筑面積： 47611 平方米（其中地上 38590 平方米，地下 9021 平方米） 容積率： 建筑占地面積： 4928 平方米 建筑密度： % 綠化率： 35% 居住總戶數(shù)： 330 戶（含單身公寓 108 戶） 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 12750萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資： 12250萬(wàn)元（ 土建費(fèi)用8800萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)用 450萬(wàn)元，安裝費(fèi)用 400萬(wàn)元，工程 建設(shè)其他費(fèi)用 2400萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 200萬(wàn)元），鋪底流動(dòng)資金 500萬(wàn)元（注：土地出讓款 6640萬(wàn)元未包括在內(nèi)）。 2020 年 9 月，經(jīng)長(zhǎng)興縣發(fā)展與改革委員會(huì)“長(zhǎng)發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號(hào)”備案，同意眾盛置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅。杭州、深圳、天津樓市成交面積較去年同期分別增長(zhǎng) %、 %、 %。本案將項(xiàng)目的主力戶型定位在 90130 平方米為主，戶型設(shè)置與樓盤整體定位緊密結(jié)合，以運(yùn)動(dòng)為主題，以生態(tài)健康為品質(zhì)，為業(yè)主提供最好的戶外奢享生活，營(yíng)造休閑交往的藝術(shù)，并強(qiáng)調(diào)一種空間品質(zhì)，充分考慮到市場(chǎng)背景 環(huán)境和客戶需求特征，以此吸引客戶，提升賣點(diǎn)。 價(jià)格分析 目前長(zhǎng)興縣在售項(xiàng)目大部分都是高層公寓，混合少量多層及別墅，容積率一般在 2 左右，產(chǎn)品以高層、疊加和聯(lián)排為主。 基于以上分析，認(rèn)為本案可以達(dá)到預(yù)期銷售。公司于 2020 年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)至 2020 年底，公司將完成項(xiàng)目的全部銷售。 根據(jù)我行內(nèi)部評(píng)級(jí)管理系統(tǒng)評(píng)定，該公司 PD評(píng)級(jí)為 級(jí)， LGD 評(píng)級(jí)為 級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)資本回報(bào)率為 。授信通過(guò)后，我行將向客戶配套一定的財(cái)務(wù)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，屆時(shí)可收取一定的項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)，獲得較高的中間業(yè)務(wù)回報(bào)，并可獲取較高的存款回