【正文】 大優(yōu)勢。 目前長興縣正在銷售的樓盤（與本案小區(qū)房型大致相同）大約在 20 個左右，其中 8 個樓盤已處于尾盤銷售期， 09 年剩余房源較少；處于銷售中期的樓盤 11個左右，還有部分樓盤尚未開盤，像郊區(qū)的樓盤因?yàn)榈乩砦恢眉皟r格的懸殊，與本案不具可比性。 從銷售對象及市場分析 ： 2020 年年度 長興縣 生產(chǎn)總值（ GDP）為 億元，比上年增長 %， 2020 年 全 縣 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 22155 元、農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 10873 元，分別增長 %和 14%。 2020 年 110月份，長興縣商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，比上年同期增長 %，可見，近幾年長興市場土地供應(yīng)充分，房地產(chǎn)投資有所增長，有一定的潛在去化壓力。 本項(xiàng)目產(chǎn)品全部采用出售的方式經(jīng)營。 該項(xiàng)目從設(shè)計初始，就根據(jù)周邊樓盤情況，將樓盤銷售對象定位于中高端客戶，全力打造公司全新形象。 202037號原耐火廠地塊（一類地段），面積 13848 平方米（ 畝），容積率 ，于 2020 年 10月 30日以 8510萬元的價格（折合 409 萬元 /畝）成交，樓面價約 2458 元 /平方米。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù) 16 個月的環(huán)比（比上月）下降后，從今年 4 月份開始，已連續(xù) 6 個月環(huán)比小幅回升，回升幅度依次為 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)和 1 點(diǎn)。 隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計企業(yè)將在下半年加大投資力 度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于去年水平。 三、項(xiàng)目市場情況 評估 （一）、房地產(chǎn)投資環(huán)境評估 從宏觀數(shù)據(jù)分析 ： 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院對今年上半年國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場形勢的研究結(jié)果如下： 今年上半年，市場銷售增長顯著，但區(qū)域差異明顯。公司目前擁有各類相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員 382 人，其中國家注冊監(jiān)理工程師 72 人、國家注冊造價師 12 人、國家人防監(jiān)理工程師 35 人、注冊咨詢師 6 人、高級及非高級工程師 208 人。 該項(xiàng)目工程施工單位為浙 江寶盛建設(shè)集團(tuán)有限公司，該集團(tuán)是 浙江省政府命名的 建筑之鄉(xiāng) 蕭山區(qū)的五強(qiáng)建筑企業(yè)之一 ， 法定代表人沈柏?zé)ǎ再Y金為5000 萬元，資質(zhì)為房屋建筑工程施工總承包一級、建筑工程檢測一級等多項(xiàng)專業(yè)等級。 該項(xiàng)目計劃于 2020 年 1 月開始打樁，基礎(chǔ)于 2020 年 4 月完成； 2020 年 34月進(jìn)行預(yù)售； 2020 年底計劃竣工。土地轉(zhuǎn)讓款項(xiàng) 6640 萬元，公司于 2020 年取得國有土地使用權(quán)證。因此，本區(qū)域的市場發(fā)展前景較好。 110 月 全縣房地產(chǎn)完成總投資 億元，銷售商品房共計 6471 套，總面積 萬平方米，同比增長 %，銷售額約 億元，同比增長 %。長興是浙江省的一個重要交通樞紐，縣境內(nèi)有三條鐵路交匯，二條國道穿越，其區(qū)位和交通優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。 根據(jù)用地規(guī)劃及國有土地使用權(quán)出讓合同（ 長國讓字（ 2020）第 89 號）文，本項(xiàng)目宗地的用途為商業(yè)和住宅用地。 本項(xiàng)目用地面積為 16756 平方米（ 畝），總建筑面積 47611 平方米（包括地上建筑面積 38590 平方米和地下建筑面積 9021 平方米），主要建設(shè)住宅與商業(yè)房產(chǎn)， 本項(xiàng)目于 2020 年 1 月開始施工，計劃于 2020 年底全部竣工。雖然公司新成立，但其管理團(tuán)隊(duì)吳江山鷹眾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家具有貳級資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，成立于 2020 年 4月，注冊資本 5000 萬元，公司法定代表人周紹昌，注冊地址位于吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江陵東路，從業(yè)人員 31 人，該公司旗下的團(tuán)隊(duì)中擁有 5 年大型房產(chǎn)公司管理經(jīng)驗(yàn)人員 10人，具備工程類中級以上職稱 12人，其余人員都是各工程技術(shù)人 員和專業(yè)銷售人員，熟悉項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目成本控制、進(jìn)度計劃以及相關(guān)建筑設(shè)計、施工法規(guī)都有豐富經(jīng)驗(yàn)。 公司法定代表人周紹昌，注冊資本金 1000 萬元，現(xiàn)公司各股東及出資方式如下： 股東名稱 出資金額 出資占比 身份證明 周紹昌 900 90% 330522194802164534 許昌良 100 10% 330522197303282935 眾盛置業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)營期限為 20 年，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)（湖建發(fā) [2020]259 號）。 二、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 （一）項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 2020 年 9 月，長興縣發(fā)展與改革委員會備案，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng) 貿(mào)市場西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房（長發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號）。該項(xiàng)目周邊居住配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚，西側(cè)水木花都一期、北側(cè)綠城名居的均價都已在 7000 元 /平方米左右。它東臨太湖，西枕天目，南望杭州，北接江蘇，屬長江三角洲中心地帶。 截止 2020 年 10 月 全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年 同期 增長 9%，全縣財政收入 億元，比去年同期增長 %。 從以上數(shù)據(jù)來看，無論是總投資完成情況還是銷售情況，都較上一年有較大幅度提高，這也從一個側(cè)面反映出了該縣房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展態(tài)勢。其中商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 （四）、項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度計劃 2020 年 9 月，長興縣發(fā)展與改革委員會“長發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號”備案，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房。 長興眾盛置業(yè)有限公司在立項(xiàng)時，力求達(dá)到一流水準(zhǔn)，多次推翻原有設(shè)計，最后，公司委托浙江東南建設(shè)管理有限公司對該項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計，公司設(shè)計資質(zhì)等級為乙級，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人朱昌善是國家一級注冊建筑師，建筑工程由注冊建筑師潘曉革負(fù)責(zé)；結(jié)構(gòu)專業(yè)工程由國家一級注冊結(jié)構(gòu)師陳建琴負(fù)責(zé)； 電氣專業(yè)負(fù)責(zé)人祖寧，工程師；給排水專業(yè)負(fù)責(zé)人曹建梅，工程師。公司 在杭州、寧波、嘉興、蘇州等地設(shè)有分公司，是浙江省監(jiān)理協(xié)會常務(wù)理事單位。 本項(xiàng)目位于長興縣中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，該地塊性質(zhì)為商業(yè)住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)符合《長興縣城市總體規(guī)劃》中的有關(guān)要求； 該區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀較好，能達(dá) 到二級標(biāo)準(zhǔn)，生活污水排放的最終納污河道 — 長興港水質(zhì)現(xiàn)狀較好，能達(dá)到Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，故而該區(qū)域地塊環(huán)境質(zhì)量較好，符合商貿(mào)居住用地要求； 2020 年 10 月，長興縣環(huán)境保護(hù)局根據(jù)公司要求審批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響書的申請和浙江省環(huán)境工程有限公司編制的環(huán)境影響報告表，對該項(xiàng)目環(huán)境影響作出“長環(huán)管 [2020]723 號”批復(fù)，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)地塊建設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并要求執(zhí)行環(huán)?！叭瑫r”規(guī)定，做好建設(shè)期和營運(yùn)期的各項(xiàng)污染防治