【正文】 封頂封頂216。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。此外，在銅行南街東側(cè)、原東亞廣場 F區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。如果說去年中街地區(qū)改造的大動作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改造亮點(diǎn)明顯地集中在一個不為人知的小街———銅行街上。鐘、鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案，在地下設(shè)鐘、鼓音響設(shè)施。拆除大舞臺以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。沈陽路與古建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。（3） 十大綠地?fù)Q色中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。北中街將建“花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。216。這就是大眾里項目。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè)4A級景區(qū)為切入點(diǎn)，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到2005年，初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。216。 中街老字號金店東祥金店重新注入資金3000萬元，做大做強(qiáng)品牌。216。近期啟動建設(shè)的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓4座閑置商廈及一處閑置地塊。 動態(tài)及規(guī)劃（1） 大眾里項目及即將啟動的五座商廈居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大眾里項目，將于近日正式啟動。中街現(xiàn)有商家近300戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。 當(dāng)時，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。“十五”期間，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會發(fā)展的全面進(jìn)步?！笆濉蹦┢?，基本建成建筑布局合理化、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的新型城區(qū)?！笆濉蹦┢?，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到53億元，年均遞增12%，%，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到40%；，年均遞增10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50個，發(fā)展高科技型模范企業(yè)20個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到60%，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到60%?！笆濉蹦┢冢珔^(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到60億元，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1萬元；財政收入達(dá)到了6億元；%，外資調(diào)入額達(dá)到4000萬美元，年均遞增11%。 未來展望“十五”時期，國民經(jīng)濟(jì)要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進(jìn)，使沈河的流通業(yè)活力大增。 工業(yè)概況全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長的良好勢頭，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。年末，全區(qū)單位從業(yè)人員21830人，％。 經(jīng)濟(jì)概況改革開放以來，沈河的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2002年，我區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持了健康、快速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步得到提高。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等22個少數(shù)民族。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對沈陽市存量房市場重重地推動一把。（10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競爭。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。隨著項目年的深入，“韓國周”、“制博會”等重大活動的開展，沈陽市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入加速發(fā)展階段。若是操之過急，采用硬著陸，沈陽市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間，今下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年沈陽市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。 對2004年沈陽市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測（1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。一般地說，沈陽市開發(fā)企業(yè)項目運(yùn)作資金中，約有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必然會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。據(jù)統(tǒng)計，2003年15月份為1400戶，預(yù)計年底可達(dá)3000戶。經(jīng)中科院組織100名城市專家論證，在《20012002中國城市發(fā)展報告》認(rèn)為，城市“真實(shí)發(fā)展能力”居于前10位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，下半年還有3萬戶。2002年底，全國城市人均建筑面積約為22平方米，相差近3平方米。沈陽市雖然遠(yuǎn)高于全國37%的平均水平，但離國際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。沈陽整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。如此良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。（三） 沈陽市房地產(chǎn)市場2004年走勢預(yù)測 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1） 2004年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件第一，全國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。 “健康住宅”研究和實(shí)施相對滯后“非典”事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后，沈陽市廣大居民對健康住宅的需求急劇增加。各種無序開發(fā)，嚴(yán)重影響沈陽市年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃和總量控制，加大政府基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力，造成資源嚴(yán)重流失，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場。（2） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時期和大眾消費(fèi)時代16月，沈陽市房地產(chǎn)投資增長40%以上，商品房銷售金額增長35%，存量房交易增加50%以上，個人住房消費(fèi)抵押貸款增長50%以上，這幾個指標(biāo)，綜合起來反映出沈陽市在完成近三年調(diào)整任務(wù)后，駛?cè)肓丝燔嚨溃幵诩铀俣劝l(fā)展階段。沈陽房地產(chǎn)市場完成調(diào)整任務(wù)的標(biāo)志性事件是第五屆房交會。不僅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二手房也都十分活躍。從而說明沈陽市居民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了全國先進(jìn)行列（1998年年底，全國城鎮(zhèn)平均個人購房比例達(dá)到70%，沈陽市僅占37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一）。在去年的“中國從中可以看出，現(xiàn)有空置房中，高價位、大戶型占據(jù)主導(dǎo)地位。不僅改變了近兩年沈陽商品房價格略有下降的趨勢，而且商品住宅價格上升的幅度還比較大。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育是否健康的投資銷售比發(fā)生重大變化，%%，達(dá)到全國平均水平，這是沈陽市房地產(chǎn)市場又一可喜變化。三環(huán)以內(nèi)，2000年以前商業(yè)和住宅用地平均價格分別為876元/㎡和449元/ ㎡，現(xiàn)已達(dá)到1277元/ ㎡和1177元/㎡，增幅分別達(dá)到46%和162%。（一） 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)和基本判斷 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析（1） 供地機(jī)制完成變革，沈陽土地經(jīng)營模式已見雛形去年上半年，在前兩年的工作基礎(chǔ)上，沈陽市從壟斷土地一級市場、減少土地隱性交易等方面入手，加大土地市場調(diào)控力度。％，％；101至120平方米的空置量占16％，％；％，％；％，％。這些數(shù)據(jù)表明，％，％，3500元以上價位所占比例很小。據(jù)2002年底的統(tǒng)計，商品住房銷售面積的分檔比例是：％，101至120平方米的占23％，％，％；該表表明沈陽房地產(chǎn)市場上，目前以銷售大戶型占絕對優(yōu)勢，中小戶型顯得非常缺乏，%，主要原因是此類戶型的供應(yīng)在市場上同樣缺乏。（表二）單位：元/平方米與此同時，沈陽市城市建設(shè)進(jìn)入新一輪加快改造的發(fā)展時期，給住宅建設(shè)和消費(fèi)帶來新的機(jī)遇；房改不斷深入，住房金融信貸的大力支持，使個人購房成為市場主體。強(qiáng)勁的投資給住宅市場注入了強(qiáng)大活力，沈陽已成為房地產(chǎn)投資的一片熱土。從中可以看出，沈陽的商品房銷售面積已接近南京、成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長春、大連、鄭州、成都等同類城市。商品住宅平均漲幅為6%左右。據(jù)沈陽市房產(chǎn)局統(tǒng)計，2003年，在沈陽市的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上同時首次突破了500萬平方米大關(guān)。２００３年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。同時，沈陽市的商品房價格一直在全國的均價以下，極具增值潛力，因此，房地產(chǎn)市場一直被業(yè)內(nèi)人士看好，市場價格穩(wěn)中有升。 這是記者從３月３日沈陽市政府召開的新聞發(fā)布會上獲悉的。 全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額達(dá)17619元，%。2002年，農(nóng)民人均純收入達(dá)3500元，增長 %；人均生活消費(fèi)支出1978元，%。 居民收支、工資及人均儲蓄 城市居民收入穩(wěn)步提高，生活質(zhì)量明顯改善。年末城鎮(zhèn)私營、。在總?cè)丝谥校?萬人，縣(市) 萬人；， 萬人。在這些重大項目中，寶馬轎車、科希芯片成為領(lǐng)頭項目。去年112月份，,%，增幅超過14%,成為沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展10年增幅最高的一年。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400億元，%。在全國164個工業(yè)行業(yè)中，沈陽有142個，其中機(jī)床、通用機(jī)械、輸變電、制藥、電子、航空航天等行業(yè)在全國均占有明顯的優(yōu)勢。生產(chǎn)要素市場達(dá)43處，科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。沈陽是東北地區(qū)最大的商品集散地。沈陽是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。 城市規(guī)劃沈陽轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū)、渾南新區(qū)。地處北溫帶屬受季風(fēng)影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，℃、℃,夏季最高氣溫超過30℃，冬季最低氣溫20℃以下。五條國家級公路，六條省級公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6條鐵路干線從沈陽向四面八方延伸。02′13″之間,東西寬115公里,南北長205公里,有著極為重要的地理位置。沈 陽 萬 盛 綜 合 樓 項 目市 場 報 告ARUN上海安瑞投資咨詢有限公司（2004年04月）目 錄第一部分 沈陽市簡介………………………………………………02~07第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場綜合分析………………………………08~23第三部分 沈河區(qū)及中街簡介………………………………………24~31第四部分 區(qū)域競爭市場分析………………………………………32~49第五部分 項目投資分析……………………………………………50~54第一部分 沈陽市簡介一、 自然概況 地理位置沈陽（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國東北部，是遼寧省省會所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng)122176。11′51″43176。 交通狀況沈陽是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。 土地資源沈陽市土地總面積12980平方公里,除東部偏低的丘陵外,其余皆為遼河等沖積平原。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)狻⒚?、鐵、石灰石等。以歷史文化資源為基礎(chǔ)，特有的自然景觀為依托，以周邊的城市為半徑，以觀光、購物為主要內(nèi)容豐富多彩的旅游資源200余處。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場作用突出。生產(chǎn)資料市場有54處，并形成了鋼材、木材、煤炭、金色金屬、機(jī)電和化工等一批具有較強(qiáng)吸引和輻射能力的專業(yè)市場。沈陽工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。同時，還有150萬訓(xùn)練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實(shí)力僅次于北京、上海，居中國第三位。一、二、%、%%。全市已開工建設(shè)的3000萬元以上的項目788個，總投資1324億元。 萬人（戶籍人口）。在崗職工中， 萬人，；，；。據(jù)勞動部門統(tǒng)計, 萬人，%。農(nóng)民生活繼續(xù)改善。儲蓄穩(wěn)定增長。第二部分 沈