【正文】 沈 陽(yáng) 萬(wàn) 盛 綜 合 樓 項(xiàng) 目市 場(chǎng) 報(bào) 告ARUN上海安瑞投資咨詢有限公司（2004年04月）目 錄第一部分 沈陽(yáng)市簡(jiǎn)介………………………………………………02~07第二部分 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析………………………………08~23第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介………………………………………24~31第四部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析………………………………………32~49第五部分 項(xiàng)目投資分析……………………………………………50~54第一部分 沈陽(yáng)市簡(jiǎn)介一、 自然概況 地理位置沈陽(yáng)（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國(guó)東北部，是遼寧省省會(huì)所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng)122176。25′09″123176。48′24″,北緯41176。11′51″43176。02′13″之間,東西寬115公里,南北長(zhǎng)205公里,有著極為重要的地理位置。沈陽(yáng)地處遼東半島開發(fā)區(qū)腹地，在半徑150公里的范圍內(nèi)聚集著鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、化纖之城遼陽(yáng)、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈陽(yáng)為中心的經(jīng)濟(jì)圈和城市群。以沈陽(yáng)為軸心，港口城市大連和營(yíng)口為前沿，以輕工之城盤錦為兩翼，組成實(shí)力雄厚的遼南經(jīng)濟(jì)區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃中的東北歐亞大陸橋首站。 交通狀況沈陽(yáng)是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。五條國(guó)家級(jí)公路，六條省級(jí)公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6條鐵路干線從沈陽(yáng)向四面八方延伸。沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)60多條航線可通往國(guó)內(nèi)各主要城市和香港及俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮等國(guó)家和地區(qū)?？膳c世界上150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。 土地資源沈陽(yáng)市土地總面積12980平方公里,除東部偏低的丘陵外,其余皆為遼河等沖積平原。地處北溫帶屬受季風(fēng)影響的濕潤(rùn)和半溫潤(rùn)暖溫帶大陸性氣候，℃、℃,夏季最高氣溫超過(guò)30℃，冬季最低氣溫20℃以下。全年平均日照時(shí)數(shù)2600小時(shí)，平均降水量650毫米，平均無(wú)霜期150天。全市水資源總量可達(dá)30億立米,其中地表水10億立米地下水20億立米。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)狻⒚?、鐵、石灰石等。 城市規(guī)劃沈陽(yáng)轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū)、渾南新區(qū)。新民市(縣級(jí)市)、遼中縣、康平縣及法庫(kù)縣亦歸屬沈陽(yáng)行政區(qū)。 二、 經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀沈陽(yáng)是中國(guó)的歷史文化名城，是滿族和清王朝的發(fā)祥地，至今完好的保存著清王朝滿族風(fēng)格濃重的宮殿等遺跡。以歷史文化資源為基礎(chǔ)，特有的自然景觀為依托，以周邊的城市為半徑，以觀光、購(gòu)物為主要內(nèi)容豐富多彩的旅游資源200余處。沈陽(yáng)是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場(chǎng)遍布全市。中興沈陽(yáng)商業(yè)大廈、五愛市場(chǎng)等商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)聞名全國(guó)。商品流通規(guī)模宏大，市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場(chǎng)作用突出。沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的商品集散地。全市已初步形成了以國(guó)家級(jí)市場(chǎng)為龍頭，區(qū)域性市場(chǎng)為骨干，初級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商品市場(chǎng)體系。各類消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)達(dá)500余處。生產(chǎn)資料市場(chǎng)有54處，并形成了鋼材、木材、煤炭、金色金屬、機(jī)電和化工等一批具有較強(qiáng)吸引和輻射能力的專業(yè)市場(chǎng)。生產(chǎn)要素市場(chǎng)達(dá)43處，科技、人才和勞動(dòng)力市場(chǎng)已成為國(guó)家級(jí)要素市場(chǎng)。同時(shí)，沈陽(yáng)金融市場(chǎng)已被中國(guó)人民銀行確認(rèn)為全國(guó)8大城市資金融通中心之一。沈陽(yáng)已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。沈陽(yáng)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。在全國(guó)164個(gè)工業(yè)行業(yè)中，沈陽(yáng)有142個(gè)，其中機(jī)床、通用機(jī)械、輸變電、制藥、電子、航空航天等行業(yè)在全國(guó)均占有明顯的優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)智力資源豐富。沈陽(yáng)擁有58萬(wàn)科技人員，400多個(gè)各類科研院所，30所高等院校。同時(shí)，還有150萬(wàn)訓(xùn)練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實(shí)力僅次于北京、上海，居中國(guó)第三位。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1400億元，%。其中，增長(zhǎng)8%；，%；，%。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。一、二、%、%%。去年112月份，,%，增幅超過(guò)14%,成為沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展10年增幅最高的一年。另外，沈陽(yáng)去年實(shí)際利用外資、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增幅還在15個(gè)副省級(jí)城市中名列第一，固定資產(chǎn)投資、出口總額等幾個(gè)指標(biāo)也進(jìn)入了前三名。2003年被沈陽(yáng)市委、市政府定為“項(xiàng)目年”，全市共引進(jìn)銷售收入500萬(wàn)元以上的國(guó)內(nèi)企業(yè)（項(xiàng)目）1143個(gè)，總投資977億元。全市已開工建設(shè)的3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目788個(gè)，總投資1324億元。在這些重大項(xiàng)目中，寶馬轎車、科希芯片成為領(lǐng)頭項(xiàng)目。另外，％，成為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。2001~2003 年沈陽(yáng)市GDP（單位：億元）三、 人民生活2002年， ‰， 個(gè)千分點(diǎn)； ‰，； ‰，與上年持平。 萬(wàn)人（戶籍人口）。在總?cè)丝谥校?萬(wàn)人，縣(市) 萬(wàn)人；， 萬(wàn)人。 就業(yè)，％。，％，%；，%；， %。在崗職工中， 萬(wàn)人，；，；。年末城鎮(zhèn)私營(yíng)、。全市通過(guò)實(shí)施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)等措施，開發(fā)就業(yè)崗位12萬(wàn)個(gè)。到2002年末， 萬(wàn)人。據(jù)勞動(dòng)部門統(tǒng)計(jì), 萬(wàn)人，%。 居民收支、工資及人均儲(chǔ)蓄 城市居民收入穩(wěn)步提高，生活質(zhì)量明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2002年，城市居民人均可支配收入達(dá)7050 元，%；人均消費(fèi)支出6074元，%。用于吃、穿、用等“生存型”消費(fèi)支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂(lè)等“發(fā)展型”、“享受型”消費(fèi)支出增長(zhǎng)，%%。農(nóng)民生活繼續(xù)改善。2002年，農(nóng)民人均純收入達(dá)3500元，增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出1978元，%。職工工資收入繼續(xù)提高。全市在崗職工平均工資為13073 元， %。儲(chǔ)蓄穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)17619元，%。 居住水平城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進(jìn)一步完善。2002年，%，；。第二部分 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介一、 2002年沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展概況 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫近一年來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時(shí)銷售速度大于開發(fā)速度。 這是記者從３月３日沈陽(yáng)市政府召開的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉的。沈陽(yáng)市政府發(fā)言人常明說(shuō)，２００３年該市固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅居首位。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７７．３億元，比上一年增長(zhǎng)５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉動(dòng)沈陽(yáng)投資增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長(zhǎng)，外來(lái)人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，沈陽(yáng)市的商品房?jī)r(jià)格一直在全國(guó)的均價(jià)以下，極具增值潛力，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被業(yè)內(nèi)人士看好，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升。２００３年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售實(shí)現(xiàn)了同步快速增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為１７３８．８萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)４０．４％；商品房銷售和預(yù)售面積４０９．９萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)９６．８％。沈陽(yáng)市的購(gòu)房群體正在擴(kuò)大，由原來(lái)的高收入家庭轉(zhuǎn)入中、低收入家庭，普通居民成為購(gòu)房主體，中、小戶型成為市場(chǎng)搶手貨。２００３年，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽(yáng)市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了500萬(wàn)平方米大關(guān)。據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，2003年，，在沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上同時(shí)首次突破了500萬(wàn)平方米大關(guān)。據(jù)沈陽(yáng)房產(chǎn)局介紹：“沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)3年來(lái)實(shí)現(xiàn)了商品房和存量房交易面積一同跳過(guò)200萬(wàn)、同時(shí)觸摸400萬(wàn)、雙雙突破500萬(wàn)?！绷?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年底，沈陽(yáng)市商品房的空置率約為9%，處于一個(gè)合理的空間。，其中。商品住宅平均漲幅為6%左右。?1，居民的購(gòu)房支付能力與房屋售價(jià)保持平穩(wěn)協(xié)調(diào)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表明了購(gòu)房需求總體上處于平衡，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了有效聯(lián)動(dòng)。從中可以看出，沈陽(yáng)的商品房銷售面積已接近南京、成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于哈爾濱、長(zhǎng)春、大連、鄭州、成都等同類城市。2003年，同比增長(zhǎng)了53%。國(guó)內(nèi)外開發(fā)商大舉進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。強(qiáng)勁的投資給住宅市場(chǎng)注入了強(qiáng)大活力，沈陽(yáng)已成為房地產(chǎn)投資的一片熱土。（表一）表一： 從商品房的價(jià)格上來(lái)看，沈陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)平穩(wěn)，2000年到2003年我市商品房每平米平均價(jià)格分別為2790元、2994元和2908元，價(jià)格比較平穩(wěn)。這種發(fā)展趨勢(shì)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。（表二）單位：元/平方米與此同時(shí)，沈陽(yáng)市城市建設(shè)進(jìn)入新一輪加快改造的發(fā)展時(shí)期，給住宅建設(shè)和消費(fèi)帶來(lái)新的機(jī)遇；房改不斷深入，住房金融信貸的大力支持，使個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)主體。這些利好趨勢(shì)正展現(xiàn)出沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的旺盛勢(shì)頭。 市場(chǎng)需求概況216。 從住房銷售面積看。據(jù)2002年底的統(tǒng)計(jì)，商品住房銷售面積的分檔比例是：％，101至120平方米的占23％，％，％；該表表明沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，目前以銷售大戶型占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，中小戶型顯得非常缺乏，%，主要原因是此類戶型的供應(yīng)在市場(chǎng)上同樣缺乏。216。 從住房銷售價(jià)格看。商品住房銷售面積不同價(jià)格的分檔結(jié)構(gòu)比例是：％，％，％，％，％，％。這些數(shù)據(jù)表明，％，％，3500元以上價(jià)位所占比例很小。這說(shuō)明，當(dāng)前沈陽(yáng)市住房消費(fèi)群體主要聚集在中低價(jià)位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)以大眾住房消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì)。 216。 從商品房供給方面來(lái)看。％，％；101至120平方米的空置量占16％，％；％，％；％，％。其中套面積超過(guò)120平方米以上的大戶型商品住房，％％，供給量相對(duì)偏大；而套面積在100平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對(duì)偏小。面對(duì)市場(chǎng)需求和現(xiàn)實(shí)的總體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，有的已經(jīng)收到了顯著成效。二、 2003年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析2003年上半年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在戰(zhàn)勝了“非典”、基本完成調(diào)整任務(wù)的基礎(chǔ)上，又實(shí)現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。（一） 2003年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)和基本判斷 2003年上半年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析（1） 供地機(jī)制完成變革，沈陽(yáng)土地經(jīng)營(yíng)模式已見雛形去年上半年，在前兩年的工作基礎(chǔ)上，沈陽(yáng)市從壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、減少土地隱性交易等方面入手，加大土地市場(chǎng)調(diào)控力度。將城區(qū)土地全部納入土地儲(chǔ)備庫(kù)管理，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)。與此同時(shí)，市政府注意多方面為土地市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。以建設(shè)森林城市和景觀路改造為代表，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)土地資產(chǎn)價(jià)值提升。三環(huán)以內(nèi)，2000年以前商業(yè)和住宅用地平均價(jià)格分別為876元/㎡和449元/ ㎡，現(xiàn)已達(dá)到1277元/ ㎡和1177元/㎡，增幅分別達(dá)到46%和162%。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，規(guī)模開發(fā)成為主流16月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資額、建設(shè)規(guī)模都比去年同期增長(zhǎng)40%以上，尤其是新開工比上年同期增長(zhǎng)72%，這是近幾年所僅見的，反映出沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。由于外地及境外知名大開發(fā)商紛紛登陸我市，使沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實(shí)力開發(fā)商結(jié)合，結(jié)束了沈陽(yáng)市多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時(shí)代