【導(dǎo)讀】長興眾盛置業(yè)有限公司企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，于2020年7月注冊成立，注冊地址位于湖州市長興縣雉城鎮(zhèn)柏家浜村。雖然公司新成立，但其管理團(tuán)隊(duì)吳江山鷹。安徽廣德金桂苑小區(qū)等樓盤，其中吳江陽光嘉園總開發(fā)建筑面積為27萬平方米，畝，開發(fā)建筑面積約20萬平方米，銷售收入約6億元，目前已全部售罄。由于上述樓盤銷售均已處于尾聲，2020年，公司計(jì)劃開發(fā)長興清河苑項(xiàng)目，業(yè)房產(chǎn)，本項(xiàng)目于2020年1月開始施工，計(jì)劃于2020年底全部竣工。60米處為長興華盛虹溪中學(xué)），北臨長興港及楊西弄，用地面積16757平方米，長興縣位于浙江省最北部，面積平方公里，人口萬。勢，名列全國縣級(jí)前茅。長興人面對新世紀(jì)，正在實(shí)施加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、加快。2020年長興縣經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。截止2020年10月全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生。計(jì)6471套，總面積萬平方米，同比增長%，銷售額約億元，2020年6月，公司與長興縣國土資源局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，土地轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)6640萬元，公司于2020年取得國有土

　　

【正文】 樓一起開發(fā) ,投資大，開發(fā)工期歷時(shí)較長，且商業(yè)樓宇按揭貸款發(fā) 放必須等到項(xiàng)目竣工以后，因此，項(xiàng)目貸款歸還壓力較大，申請至 2020 年年底之前歸還借款，貸款期限為 2 年。 六、不確定性分析 （一）、盈虧平衡點(diǎn)分析 (1) 盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售面積 =項(xiàng)目總投資 /平均銷售單價(jià) （ 1T） =12750萬元 /5500 （ %） =21906平方米 項(xiàng)目實(shí)際建筑面積 38590平方米 (不含車位等其他面積測算 ) 21906/38590=% (2) 盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售價(jià)格 =項(xiàng)目總投資 /可銷售面積 （ 1T） 12750萬元 /38254 (%)=3149元 項(xiàng)目實(shí)際平均銷售 單價(jià) 5500元 3149/5500=% (T—— 營業(yè)稅及附加的合計(jì)稅率，按 %計(jì)算 ) 經(jīng)過測算，可看出本項(xiàng)目的銷售面積只要達(dá)到 %，即可保本；銷售價(jià)格只要達(dá)到測算價(jià)格的 %即可保本 ，盈虧平衡點(diǎn)較高， 項(xiàng)目盈利的可能性較大，虧損的可能性較小。 （二）、敏感性分析 由現(xiàn)金流量表分析可知，當(dāng)折現(xiàn)率確定為 7%時(shí)，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年。 由表就銷售收入、投資、經(jīng)營成本等因素對所得稅后內(nèi)部收益率的影響 ,進(jìn)行了財(cái)務(wù)敏感性分析， 該項(xiàng)目經(jīng)營回收期較短，建設(shè)投資和銷售收入的敏感性都較強(qiáng)，其中銷售收入為其中最敏感的因素，當(dāng)銷售收入增長 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年；當(dāng)銷售收入減少 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年。 因此，對該項(xiàng)目而言，最大的不確定性是未來的銷售收入，從項(xiàng)目開始，公司已對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，并在電視臺(tái)多次進(jìn)行播放，以提高影響力，從而提高銷售率。 七、銀行綜合效益評估 （一）、資金結(jié)算量評估 本案預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的 銷售為 31297 萬元，公司在該項(xiàng)目上預(yù)計(jì)所獲利潤總額為8776 萬元，等公司開始預(yù)售后，作為公司項(xiàng)目開發(fā)貸款行，我行還將獲得豐厚的結(jié)算業(yè)務(wù)量和結(jié)算存款余額。 （二）、相關(guān)效益評估 對個(gè)人業(yè)務(wù)的作用： 該項(xiàng)目有 330 戶業(yè)主，可給我行帶來個(gè)人住房按揭貸款的優(yōu)質(zhì)房源和較高層次的房貸客戶，除了按揭貸款帶來的利息收入，更有這些房貸客戶帶來的結(jié)算。 另外，今后可向所有業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理繳費(fèi)卡，并代理水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用，大大促進(jìn)我行代理業(yè)務(wù)的增長。 對中間業(yè)務(wù)的作用：該項(xiàng)目如在我行獲批，我行還將與借款人簽訂財(cái)務(wù)顧問協(xié)議 ，為其配套財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，我行可向其收取一定的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)用及項(xiàng)目評估費(fèi)用。 八、風(fēng)險(xiǎn)防范措施評估 （一）、抵押措施評估 公司向我行申請的 4800 萬元借款的擔(dān)保方式是由公司提供的三期對應(yīng)的土地使用權(quán)抵押 ，土地證號(hào)為長土國用（ 2020）第 00108728 號(hào)、長土國用（ 2020）第 00108730 號(hào)、長土國用（ 2020）第 00108731 號(hào)，該土地位于長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，土地用途為商業(yè)及住宅用地，面積分別為 5364 平方米、 5742 平方米、5651 平方米，總計(jì)面積為 16757 平方米（折合 畝），出讓年限商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 該土地購買總價(jià)格為 6640 萬元（不包括契稅 203 萬元），由于該地塊位于 長興中心地段，且住宅性質(zhì)容積率較高；故對該抵押物不進(jìn)行評估，而采取雙方協(xié)議價(jià)方式，確認(rèn)協(xié)議價(jià)值為 6843 萬元（包括土地購買價(jià)和契稅），按我行 70%以內(nèi)抵押率的規(guī)定，作為 4800 萬元的抵押物。 九、銀行授信對象和授信業(yè)務(wù)評級(jí) 根據(jù)對該公司的分析，并對照評級(jí)定義，得出： 授信客戶長興眾盛置業(yè)有限公司風(fēng)險(xiǎn)評級(jí)為 級(jí)； 授信業(yè)務(wù)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)評級(jí)為 級(jí)。 根據(jù)我行內(nèi)部評級(jí)管理系統(tǒng)評定，該公司 PD評級(jí)為 級(jí)， LGD 評級(jí)為 級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)資本回報(bào)率為 。 十、總評估 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 長興縣的房地產(chǎn)業(yè)正逐步進(jìn)入成熟期， 2020年 4月開始，附近上海、杭州等地房產(chǎn)項(xiàng)目不斷回暖，長興當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也得以帶動(dòng)剛性需求，長興房市由于一直價(jià)格比較平穩(wěn)，與周邊地區(qū)相比，還有一定的升值空間，該公司進(jìn)行的“清河苑”項(xiàng)目開發(fā)，符合長興縣政府房地產(chǎn)開發(fā)政策，且已取得了四證，通過了環(huán)評審批，符合房地產(chǎn)開發(fā)條件，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 公司在質(zhì)量、設(shè)施、服務(wù)等各方面都很注重，在本地銷售市場中贏得了良好的口碑，該項(xiàng)目 依托項(xiàng)目四周便捷 的交通條件和良好的地理優(yōu)勢，面向一定層次消費(fèi)者的需求， 產(chǎn)品與市場較為匹配， 降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于未來銷售的不確定性。經(jīng)過與周邊同等房源現(xiàn)價(jià)比較，不考慮漲價(jià)等因素， 本報(bào)告對項(xiàng)目的預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格為 5500 元左右，與長興目前已推出的同等或不同等條件同類戶型相比，這一價(jià)位在目前長興縣的預(yù)計(jì)價(jià)位較為可行。公司獲利能力較強(qiáng)，應(yīng)能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 授信額度確定： 本案開發(fā)項(xiàng)目總投資為 12750 萬元，其中自籌 6840 萬元，自籌資金占總投資的比例為 62%，符合我行規(guī)定的房地產(chǎn) 項(xiàng)目運(yùn)作自籌資金比例超 35%的要求，達(dá)到國務(wù)院此次對房地產(chǎn)等項(xiàng)目降低資本金要求的范圍。公司向我行申請借款 4800 萬元，出于覆蓋抵押物風(fēng)險(xiǎn)考慮，確定申報(bào)授信額度為 4800 萬元 。 抵押 /保證分析： 公司向我行申請的 4800 萬元貸款由該公司提供的位于長興中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)土地使用權(quán)抵押，土地用途為商業(yè)、住宅，面積共 為 16757平方米 (折 畝 )，我行對抵押物協(xié)議價(jià)值為 6843 萬元，按抵押率 70%計(jì)算，可作為 4800 萬元貸款的抵押物。 該抵押物所處位置較好，交通便捷，易于變現(xiàn)，降低了我行貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。 綜 合結(jié)論及授信安排： 該 公司作為房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策規(guī)定，手續(xù)合法齊全。公司已向我行承諾，若項(xiàng)目貸款得以通過，則今后項(xiàng)目按揭貸款也封閉運(yùn)行，只有符合我行授信政策的個(gè)貸客戶，全部在我行申請按揭貸款 。授信通過后，我行將向客戶配套一定的財(cái)務(wù)咨詢顧問服務(wù)，屆時(shí)可收取一定的項(xiàng)目評估費(fèi)，獲得較高的中間業(yè)務(wù)回報(bào)，并可獲取較高的存款回報(bào)。 基于該公司 項(xiàng)目的可行性及銷售后的回報(bào)，根據(jù)抵押物評估價(jià)值覆蓋風(fēng)險(xiǎn)敞口，建議同意授信固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款 4800萬元，期限 2年，利率基準(zhǔn)，由該公司的土地使用權(quán)抵押。 妥否 ？請審批！ 公司業(yè)務(wù)發(fā)展部 經(jīng)理： 客戶經(jīng)理：