【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2．本項(xiàng)目開發(fā)要實(shí)現(xiàn)哪些目標(biāo)？需要重點(diǎn)解決哪些問題？售面積為萬㎡，銷售均價達(dá)到元/㎡，同比增長近24個百分點(diǎn)。于銷售面積，從另一個方面反映佛山樓價的增長幅度非常大。二季度，佛山商品。半年平均的同比增長速度。

　　

【正文】 5000 帝景北路： 700015000 主要以 3090 平方米 為主 總結(jié)： 目前以住宅開發(fā)為主的開發(fā)項(xiàng)目，其部分的商業(yè)主要是滿足區(qū)域日常生活便利的 需要的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，也是目前大多數(shù)樓盤項(xiàng)目的開發(fā)形式；目前城南區(qū)域項(xiàng)目的臨街商業(yè)基本以該種形態(tài)為主，首層銷售價格約為 20200－ 25000 元 /㎡； 專業(yè)市場類的商場及商鋪銷售較為困難，包括汽車、五金鋼材、裝飾材料、建材、陶瓷衛(wèi)浴產(chǎn)品等專業(yè)市場，其目前主要是以招商出租的方式為主。租金按照專業(yè)行業(yè)的不同，租金約為 30－ 80 元 /㎡〃月不等，而租金的價格回報是計(jì)算商鋪銷售價格的一個重要參考指標(biāo)。目前陶瓷城租金約為 75－ 95 元 /㎡，管理費(fèi)為 20－ 35 元 /㎡；石灣衛(wèi)浴城租金約為 40－ 45 元 /㎡；國際陶瓷展覽中心約為 40－ 45 元 /㎡； 臨街型商鋪的價格，同一項(xiàng)目不同位臵的銷售價格差別都比較大，普通的價格達(dá)到 13000－ 15000 元 /㎡，位臵好的商鋪價格一般都可以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 達(dá)到 23000－ 25000 元 /㎡。 在住 宅市場經(jīng)過一輪高速增長后，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)將會迎來新一輪發(fā)展，尤其是 產(chǎn)業(yè)集群的新商業(yè)模式。 4． 2 公寓產(chǎn)品 價格分析 在禪城及桂城眾多大型的項(xiàng)目推出大戶型產(chǎn)品，造成銷售價格及總價較高的情況下，中小戶型的公寓產(chǎn)品推出市場獲得良好的市場效應(yīng)。一方面是其總銷售價格相對較低，購買的客戶群具有足夠的承受能力；另一方面是公寓產(chǎn)品具有較高的投資回 報價值。 對于禪城地區(qū)主要的公寓項(xiàng)目分析如下： （ 1）項(xiàng)目產(chǎn)品配套分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 優(yōu)勢賣點(diǎn) 客戶定位 形象地位 東方廣場 洋房、公寓 23 萬㎡商業(yè)配套 佛山 中端客戶群 國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū) 盈彩美居 公寓 季華五路商業(yè)配套 佛山 中端客戶群 精品小戶型驚現(xiàn)季華路 星星假日 洋房、公寓 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 都市閑情社區(qū) 匯博星辰 洋房、公寓 周邊生活配套 佛山及周邊地區(qū)中端客戶群 箐英公寓 帝景藍(lán)灣 洋房、公寓 南莊首個中高端生活社區(qū) 南莊及周邊地區(qū)中端客戶群 精英創(chuàng)富公寓 （ 2）租售價格分析 項(xiàng)目 類型 戶型 租金（元 /月） 售價（元 /㎡） 配套 百花廣場 商務(wù)公寓 40 ㎡ 1500－ 2200 5200 帶裝修 東方廣場 普通公寓 30 ㎡ 1500 5000 帶裝修 世紀(jì)華軒 普通公寓 3040 ㎡ 4700 帶裝修 星星假日 普通公寓 56 ㎡ ―― 5500 帶裝修 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 匯博星辰 普通公寓 40 ㎡ ―― 4100 帶裝修 盈彩美居 普通公寓 30 ㎡ ―― 4100 帶裝修 青年公寓 酒店公寓 55 ㎡ 80 元 /天 ―― 酒店 備注： 由于部分公寓產(chǎn)品已銷售 完畢， 以上表中售價為 2020 年價格 分析： ? 目前禪城區(qū)公寓 產(chǎn)品在東方廣場、盈彩美居、匯博星辰等項(xiàng)目推出市場并銷售完畢后，目前市場 缺少新貨， 主要是恒安國際公寓有部分頂級公寓產(chǎn)品，位于朝安路的檸檬時代項(xiàng)目也是以小戶型公寓為定位，但目前尚未推出市場。 而原有的公寓 項(xiàng)目 在定位，管理方面跟不上市場的需求， 其中高端公寓產(chǎn)品由于具備居住和商用兩方面的屬性，具有完善配套的公寓，同時又有成熟商圈支持的社區(qū)公寓，成為了購房者和行家們重點(diǎn)關(guān)注的對象。 ? 在東方廣場、盈彩美居、匯博星辰等項(xiàng)目銷售時， 禪城區(qū)公寓的均價在 4500元 /㎡左右 ，高檔的產(chǎn)品能夠上到 5500 元 /㎡以上。 在經(jīng)過近大半年的整體樓市價格大幅攀升的市場環(huán)境下，目前在售的恒安國際公寓銷售均價約為9500 元 /㎡；可以預(yù)期，在目前的樓市環(huán)境下，禪城中心區(qū)一般帶裝修公寓產(chǎn)品的銷售價格將有機(jī)會達(dá)到 6000－ 7000 元 /㎡。 ? 中小戶型產(chǎn)品受歡迎。近一年來由于禪城區(qū)域的樓價增幅較大，導(dǎo)致眾多的買家入市投資，中小戶型面積的產(chǎn)品具有投資價值而被眾多投資者及部分經(jīng)濟(jì)承受能力不強(qiáng)的客戶所追捧，也是樓價持續(xù)增長的一個重要因素。 4． 3 項(xiàng)目產(chǎn)品價格的確立 從項(xiàng)目自身的開發(fā)進(jìn)程分析，預(yù)計(jì) 起碼 會在一年后才能推出市場銷售。在未來的一年里，產(chǎn)品銷售價格的制定與佛山樓市的整體走勢、市場供應(yīng)量、區(qū)域發(fā)展前景、自身的 產(chǎn)品及 規(guī)劃設(shè)計(jì)等要素相關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）商鋪銷售價格建議 項(xiàng)目商鋪是以專業(yè)市場的獨(dú)立鋪形式存在，主要針對石灣及南莊兩地的陶瓷制造及經(jīng)銷客戶，專業(yè)市場類型的商鋪與普通的商鋪價值有所不同，其經(jīng)營氛圍及整體經(jīng)營管理措施等，給予購買者及投資者的信心有很大的關(guān)聯(lián)，參照目前禪城區(qū)域獨(dú)立臨街商鋪的銷售價格及專業(yè)市場商鋪的銷售價格、租金回報對比而制定。 本項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品價格體系針對目前市場在售的商鋪價格作為參考，以 市場比較法的計(jì)算方式來估算。在計(jì)算過程中，由于交易情況、交易日期、個別因素等均難以預(yù)計(jì)，故只對作為項(xiàng)目商鋪相關(guān)的區(qū)域個別因素進(jìn)行修正。具體的修正計(jì)算如下： 區(qū)域個別因素修正： 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 天湖酈都 力迅上筑 奧林匹克花園 世博嘉園 麗日玫瑰名城 帝景南灣 中國陶瓷城 內(nèi)容 地段價值 100 3 3 3 4 5 － 2 5 商鋪類型 100 1 1 1 1 1 － 1 － 3 升值潛力 100 2 2 2 － 2 2 － 1 － 2 商業(yè)氛圍 100 2 2 2 2 4 2 5 綜合 100 108 108 108 105 112 98 105 修正價格計(jì)算 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 天湖酈都 力迅上筑 奧林匹克花園 世博嘉園 麗日玫瑰名城 帝景南灣 中國陶瓷城 內(nèi)容 銷售均價 X 22020 21000 23000 16000 21000 10000 20200 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 個別因素修正 100 108 108 108 105 112 98 105 修正價 16876 20370 19444 21296 15238 18750 10204 19047 權(quán)重 按照上述的產(chǎn)品銷售價格對比分析，計(jì)算出本項(xiàng)目目前的銷售價格為 ： X＝ 20370 ＋ 19444 ＋ 21296 ＋ 15238 ＋ 18750+10204 +19047 ＝ 16876 元 /㎡ 同時，參照目前禪城臨街商鋪的銷售價格，在樓市銷售價格快速提升的同時，臨街商鋪 的銷售價格也以接近 30％ /年的幅度提升。 按照銷售價格增幅為 30％計(jì)算，預(yù)測本項(xiàng)目在一年后銷售的價格為： 16876 元 /㎡ ＝ 21939 元 /㎡ 因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將在一年 后推出市場銷售的開發(fā)進(jìn)度計(jì)算， 建議本項(xiàng)目商鋪的銷售均價為 2202025000 元 /㎡，并按照 不同位臵的價值進(jìn)行調(diào)整。 （ 2） 商務(wù) 公寓銷售價格建議 區(qū)域個別因素修正： 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 百花廣場 東方廣場 世紀(jì)華軒 星星假日 匯博星辰 盈彩美居 恒安國際 內(nèi)容 交通便利度 100 5 4 3 3 2 3 5 周邊景觀 100 1 1 3 2 2 2 1 區(qū)域認(rèn)同度 100 5 4 3 2 3 3 4 商務(wù)氛圍 100 4 2 2 2 2 1 4 區(qū)域開發(fā)熱度 100 3 3 2 2 1 2 3 發(fā)展?jié)摿? 100 2 2 1 1 1 1 － 1 綜合 116 112 108 106 105 112 116 修正價格計(jì)算 本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)商務(wù)公寓產(chǎn)品主要針對市場投資型的人士，而且目前禪城區(qū)域的公寓產(chǎn)品銷售的走勢良好，從 2020 年一般公寓項(xiàng)目的銷售價格約為 4800元 /㎡到目前預(yù)計(jì)的銷售價格達(dá)到 6000 元 /㎡，恒安國際的公寓產(chǎn)品甚至到達(dá)9500 元 /㎡的銷售價格；按照從 2020 年到現(xiàn)時的銷售價格升幅約為 30％計(jì)算，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的銷售價格修正如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 百花廣場 東方廣場 世紀(jì)華軒 星星假日 匯博星辰 盈彩美居 恒安國際 內(nèi)容 銷售均價 X 5200 5000 4700 5500 4100 4100 9500 交易情況修正 100 100 100 100 100 100 100 100 交易日期修正 100 130 130 130 130 130 130 100 個別因素修 正 100 116 112 108 106 105 112 116 修正價 5884 5828 5804 5657 6745 5076 4759 8190 權(quán)重 說明： ? 由于對比項(xiàng)目已基本銷售完成，上表中 除恒安國際項(xiàng)目外 的銷售均價基本上為 2020 年該項(xiàng)目的銷售均價； ? 按照從 2020 年到目前住宅價格的銷售升幅，上表計(jì)算中的交易日期修正按照升幅為 30％計(jì)算； 由此計(jì)算出本項(xiàng)目目前公寓產(chǎn)品的銷售均價為： X＝ 5828 ＋ 5804 ＋ 5657 ＋ 6745 ＋ 5076 ＋ 4759＋ 8910 ＝ 5884 元 /㎡ 從上述對比項(xiàng)目的產(chǎn)品功能屬性分析，對比的項(xiàng)目公寓多為居住型的產(chǎn)品，商務(wù)功能相對較弱，而本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓的產(chǎn)品，在產(chǎn)品類型上具有唯一性和特殊性。從目前廣州、上海、北京等城市公寓型產(chǎn)品的發(fā)展趨勢分析，兩種不同產(chǎn)品類型的價值來看，商務(wù)型公寓產(chǎn)品的升值空間更加大。 從項(xiàng)目的區(qū)位位臵分析， 借助季華路商務(wù)圈啟動開發(fā)的強(qiáng)勢利好消息、石灣陶瓷展銷功能的強(qiáng)化等的支持， 公寓產(chǎn)品的開發(fā)具有相當(dāng)大的市場空間， 而且在2020 年上半年住宅產(chǎn)品的銷售價格增幅達(dá)到 27％－ 30％， 按照目前佛山整體樓市的發(fā)展趨勢， 預(yù)期在佛山城市建設(shè) 發(fā)展的步伐，季華路商務(wù)圈在年內(nèi)的強(qiáng)勢啟動利好 及石灣區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能定位利好的條件，未來 1－ 2 年內(nèi)將保持有同樣幅度范圍的增幅 ，甚至可能更高 。 預(yù)期未來的價格增幅達(dá)到 30－ 33％的范圍。 因此，預(yù)測本項(xiàng)目在一年后銷售的價格為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5884 元 /㎡ =7649 元 /㎡ 5884 元 /㎡ =7825 元 /㎡ 因此， 建議公寓產(chǎn)品的銷售價格為 7600－ 7800 元 /㎡（帶裝修）。