蘇園20xx03地塊競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告doc18-地產(chǎn)可研-資料下載頁(yè)
2025-08-04 08:44本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】蘇園03號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告。蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。管委會(huì)大樓與中央公園之間，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約200米，寬約米。北鄰都市花園，其余三面均為空地。蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。2020年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開(kāi)工面積萬(wàn)。平方米，竣工交付萬(wàn)平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先。在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高。層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2020年底，園區(qū)已建和在建的小高層住。宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。全體市民翹首以待的重頭戲。率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。
【正文】 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程造價(jià) 5%，場(chǎng)地平整費(fèi)按每平米土地 30 元估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按每平米住宅面積 200 元估算。 建筑安裝工程費(fèi) 商業(yè)用房 3600 單方造價(jià) 1800 元 高層住宅 單方造價(jià) 1600 元 地下汽車庫(kù) 地下車庫(kù)兼作人防，單方造價(jià) 2200 元 公共配套設(shè)施費(fèi) 按規(guī)定面積計(jì)算 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 含在管理費(fèi)用中。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利率 % 管理費(fèi)用 約按建筑面積每平米 30 元估算。 銷售費(fèi)用 按銷售收入 3%估算。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 房修基金按銷售收入 1%計(jì)算。 其它費(fèi)用 按工程造價(jià) 2%估算。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 800 約按造價(jià) 45%估算。 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １５ 二、開(kāi)發(fā)成本估算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi) 用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本詳見(jiàn)表 8。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １６ 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開(kāi)始，至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期 5 年，半年一期（ 10 期）。 （一）投資使用計(jì)劃 根據(jù)拍賣(mài)文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起 7 日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于 30%，三次付款都在半年之內(nèi)，都在第一期。詳見(jiàn)表 6“土地付款和工程進(jìn)度要求”。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開(kāi)展期間均勻使用。 （二）資金籌措計(jì)劃 資金結(jié)構(gòu) 資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過(guò)項(xiàng)目總投資的 70%或土地出讓金的 70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。 資金使用的順序 一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的 30%。），在產(chǎn) 品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開(kāi)始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。 本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 企業(yè)計(jì)劃投入自有資金 6600 萬(wàn)元，用于支付土地款，獲得土地使用權(quán)后，由銀行開(kāi)始提供貸款，銀行貸款 9880 萬(wàn)元。用作投資的預(yù)售收入 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)表 9“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見(jiàn)營(yíng)銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見(jiàn)表 3“售價(jià)分析表”。 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià) 5500 元 /平方米，竣工后每年價(jià)格上浮 5%。高層住宅價(jià)格按 3600 元 /平 方米計(jì)算。地下車位，每個(gè)車位 萬(wàn)元 /個(gè)或每平方米 3500 元。銷售收入 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率 7%，教育費(fèi)附加 4%。營(yíng)業(yè)稅金企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １７ 及附加 萬(wàn)元。 每期銷售詳細(xì)情況見(jiàn)表 10“銷售收入和銷售稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見(jiàn)表 11“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率 %。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格 6600 萬(wàn)元 ,比起拍價(jià) 6000 萬(wàn)元高出 600 萬(wàn)元。 其他 主要報(bào)表： 表 12“資金來(lái)源與運(yùn)用表” 表 13“損益表” 表 14“借款還本付息計(jì)算表“ 表 15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表 16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表 17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表 18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析 做了 14 個(gè)土地最高限價(jià)的概率分析，結(jié)果見(jiàn)表 19“概率分析 指標(biāo)匯總表”。 每個(gè)土地最高限價(jià)的內(nèi)部收益率的概率分布詳見(jiàn)表 201 至表 2014。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １８ 概率分析 指標(biāo)匯總表 表 19 方案 土地最高限價(jià)（萬(wàn)元） 基本分析 內(nèi)部收率 （ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1的概率（ %） 方案一 6000 0 方案二 6600 0 方案三 6800 0 方案四 7000 0 方案五 7400 0 方案六 7800 0 方案七 8000 2 方案八 8200 2 方案九 8400 2 方案十 8600 7 方案十一 8800 7 方案十二 9000 7 方案十三 9300 9 方案十四 9600 10 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論 綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí) ： 基本方案中投資及售價(jià)的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比 基本分析 普遍高出 2%左右。 若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 10%，建議 土地 最高 價(jià)格 8000 萬(wàn)元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 8%，建議 土地 最高 價(jià)格 8600 萬(wàn)元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 6%，建議 土地 最高 價(jià)格 9600 萬(wàn)元左右。
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