【導(dǎo)讀】項(xiàng)目名稱君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院。單位負(fù)責(zé)人（蓋章）。上海同濟(jì)工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司。項(xiàng)目審核人（簽字）

　　

【正文】 老人居住室 2 樓 10 其他 2 樓 小計(jì) 2 樓 1450 資料室 3 樓 1 會議室 3 樓 1 辦公室 3 樓 3 洗衣房 3 樓 1 醫(yī)生值班室 3 樓 1 4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 15 護(hù)士值班室 3 樓 1 淋浴房 3 樓 1 更衣室 3 樓 1 老人居住室 3 樓 10 其 他 3 樓 小計(jì) 3 樓 1169 健身房 4 樓 1 儲藏室 4 樓 1 醫(yī)生值班室 4 樓 1 護(hù)士值班室 4 樓 1 淋浴房 4 樓 1 更衣室 4 樓 1 老人居住室 4 樓 10 其他 4 樓 小計(jì) 4 樓 1026 總建筑面積 5196 入口大堂 入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu)，共有兩層，圓缺四周為獨(dú)立的活動室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感覺。 餐廳及輔助設(shè)施 餐廳位于一樓入門大堂右側(cè)，另由庫房、洗消間、操作間、備 餐間等輔助設(shè)施與其相鄰，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點(diǎn)制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。 醫(yī)生辦公室及護(hù)士值班室 每層均設(shè)置有醫(yī)生辦公、值班室和護(hù)士值班室以及護(hù)士站，能夠方便及時地為老年人提供服務(wù)。 各類醫(yī)務(wù)室 主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。 4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 16 心理咨詢室 位于二樓的心理咨詢室能夠?yàn)槔夏耆说男睦斫】堤峁┓?wù)，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒。 辦公室、會議室、資料室等 位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。 健身房、活動室等 健身房和活動室為老年人的身體鍛煉和自娛自樂提供了場所，能夠?yàn)槔夏耆擞袀€好身體、有個好的精神面貌提供了便利。 老人居住室 老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共76 張床位。房間內(nèi)設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、另有閉路電視、空調(diào)等設(shè)備，能夠很好地滿足老年人的生活需要。 建設(shè)方案 建筑功能設(shè)計(jì) 養(yǎng)老院 托老所建筑最高處為 4 層， 建筑面積 5196 平方米 。建筑在使用功能上分為兩類，即養(yǎng)老院部分與托老所部分。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風(fēng)效果，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。走廊中段設(shè)有護(hù)士站及護(hù)士值班室，護(hù)士站視線可及所有老年人居住房間。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 17 洗滌后的晾曬問題。托老所部分設(shè)在建筑一層?xùn)|側(cè)部分，有獨(dú)立的出入口及尺度宜人的小規(guī)模中庭空間。各活動室 尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。另外以上各空間均考慮了滿足老年人的使用要求，采用無障礙設(shè)計(jì)。 建筑造型設(shè)計(jì) 本方案在建筑造型設(shè)計(jì)上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所。在設(shè)計(jì)中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側(cè)體塊在平面上處理為弧線狀，豐富了立面造型即內(nèi)部空間。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計(jì)為圓形，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。 建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) 在建筑 裝飾設(shè)計(jì)過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項(xiàng)目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計(jì)理念，將環(huán)保及高科技充分融入項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（ GB50325）執(zhí)行。 建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角 , 下部宜作 高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng) 采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。 老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥 , 設(shè)置高度在 以下。每人應(yīng)有 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻4 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 18 璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白 色。 各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別 。 5 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 19 5 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)民政局，由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營。 （有待于進(jìn)一步補(bǔ)充） 6 投資估算和資金籌措方案 20 6 投資估算和資金籌措方案 （待補(bǔ)充） 7 財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評價 21 7 財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目效益評價 （待補(bǔ)充） 8 項(xiàng)目進(jìn)度安排 22 8 項(xiàng)目進(jìn)度安排 養(yǎng)老院用地已征遷完成，前期三通一平也已完成，已具備施工條件。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營。 項(xiàng)目具體進(jìn)度如 下： ? 2021 年 9～ 10 月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，組建管理機(jī)構(gòu)； ? 2021 年 11～ 12 月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備 ； ? 2021 年 1 月 ～ 2021 年 7 月完成項(xiàng)目工程的土建施工 、內(nèi)裝修、室外總體、設(shè)備安裝 ； ? 2021 年 8 月項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收 、交付使用。 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，組建管理機(jī)構(gòu)2完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備－3完成項(xiàng)目工程的土建施工、內(nèi)裝修、室外總體、設(shè)備安裝－4 土石方填筑 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排表時間項(xiàng)目名稱編號2021年 2021年 9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 23 9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，具體包括 工程不能完工風(fēng)險(xiǎn)和完工遲延風(fēng)險(xiǎn) 。項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目建設(shè)階段，它是建設(shè)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目造成的負(fù)面影響是綜合性的，不僅導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本增加、項(xiàng)目貸款利息負(fù)擔(dān)增加，還會導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流量不能按計(jì)劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機(jī)會的錯過。 成本超支風(fēng)險(xiǎn) 施工項(xiàng)目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本風(fēng)險(xiǎn)拆分開 來還可以分為人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、材料費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)械費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)等。同時成本風(fēng)險(xiǎn)還需考慮國家的宏觀財(cái)政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 雖然近幾年國內(nèi)建筑市場經(jīng)過了一個突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，還是會有新的技術(shù)的產(chǎn)生。 其他風(fēng)險(xiǎn) 工程項(xiàng)目的施工還存在其他多方面的風(fēng)險(xiǎn)，如質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。 9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 24 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對策 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 在工程項(xiàng)目實(shí)施之前，必須事先制定一個切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃。該計(jì)劃一般是承包商在投標(biāo)過程中向業(yè)主承諾的工期， 并在中標(biāo)后寫入合同，作為一項(xiàng)重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應(yīng)。但由于日前建筑市場競爭激烈、業(yè)主在利益的驅(qū)動下，往往在招標(biāo)過程中，要求承包商對工期進(jìn)行大幅度壓縮，并進(jìn)行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期。于是對承包商在工程實(shí)踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險(xiǎn)，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險(xiǎn)，如一天 15 萬等。 成本超支風(fēng)險(xiǎn) 控制成本超支風(fēng)險(xiǎn)的主要方法是控制它們的方法通常由項(xiàng)目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報(bào)實(shí)銷”合同。 10 可行性研究結(jié)論 25 10 可 行性研究結(jié)論 養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 上海市自從上世紀(jì) 80 年代就已經(jīng)步入了老齡化社會，而今老年人的比例還在逐步提升， 2021 年底這一比率已經(jīng)達(dá)到 %，如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；閔行區(qū)政府希望在未來五年中社區(qū)養(yǎng)老床位能夠達(dá)到 7000 張，而今只有 2700 余張，要達(dá)到這一目標(biāo)，必須加快養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，尤其在新建居住區(qū)內(nèi)必須配備相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施；君蓮居住區(qū)作為一個擁有人口規(guī)模 萬的居住區(qū)，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。故，君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上 建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 養(yǎng)老院建設(shè)是可行的 養(yǎng)老院四層建筑沒有涉及到新材料、新工藝的運(yùn)用，項(xiàng)目所使用的施工技術(shù)是成熟的，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在技術(shù)上是可行的。 養(yǎng)老院各項(xiàng)指標(biāo)能夠達(dá)到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08322021）、上海市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552021）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。 雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長，資金回籠較慢，風(fēng)險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目，然而作為公用事業(yè) 它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益評價以及政府部門給予的多項(xiàng)政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。