【導(dǎo)讀】蘇園02號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。軟件科技有限公司。叉口西北角，呈南北向長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約米，寬約米。蘇茜路，西面與星海學(xué)校相鄰，土地面積平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2020年8月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積萬。平方米，竣工交付萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先。在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高。到2020年底，園區(qū)已建和在建的小高層住。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首選。關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼。蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。米價(jià)格3465元，平均價(jià)格超過3500元。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)。收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。

　　

【正文】 按每平米住宅面積 200 元估算。 建筑安裝工程費(fèi) 小高層住宅 912 層 ,單方造價(jià) 1200 元，含架空層或自行車位費(fèi)用 高層住宅 5568 1820 層 , 單方造價(jià) 1600 元，含架空層或自行車位費(fèi)用 地下汽車庫 1540 地下車庫兼作人防，單方造價(jià) 2200 元 商業(yè)店面 52 單方造價(jià) 800 元 公共配套設(shè)施費(fèi) 32 按規(guī)定面積計(jì)算 間接開發(fā)費(fèi) 含在管理費(fèi)用中。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利率 % 管理費(fèi)用 按建筑面積每平米 30 元估算。 銷售費(fèi)用 按銷售收入 2%估算。 開發(fā)期稅費(fèi) 房修基金按銷售收入 1%計(jì)算。 其它費(fèi)用 按工程造價(jià) %估算。 不可預(yù)見費(fèi) 700 約按造價(jià) 45%估算。 ２２ 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 二、開發(fā)成本估算 開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開 發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅渌M(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表 8。 開發(fā)產(chǎn)品成本估算表 表 8 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 小高層住宅 高層住宅 汽車車位 商業(yè)配套 1 數(shù)量 81090 38640 34800 7000 650 2 開發(fā)產(chǎn)品成本 土地費(fèi)用 8500 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 32 間接開發(fā)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 700 開發(fā)成本合計(jì) 25048. 3 單位成本（元） ２３ 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期 3 年（ 12 期）。 （一）投資使用計(jì)劃 根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起 7 日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于 30%，第一 次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表 6“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第 1 期、付款 60%和第 2 期付 40%。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計(jì)劃 資金結(jié)構(gòu) 資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的 70%或土地出讓金的 70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。 資金使用的順序 一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使 用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的 30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。 本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 企業(yè)計(jì)劃投入自有資金 6000 萬元，用于第 1 期、第 2 期支付土地款，在用自有資金支付土地款達(dá)到土地出讓金的 60%以后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款 萬元。用作投資的預(yù)售收入 萬元。 詳見表 9“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 ２４ 二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳 見表 3“售價(jià)分析表”。高層住宅每平方米售價(jià) 3600 元，汽車車位每平方米售價(jià) 3300 元（約每個(gè) 萬元），商業(yè)配套房每平方米售價(jià) 3000元。銷售面積，小高層及高層住宅 73448 平方米，汽車車位 7000 平方米，商業(yè)配套房 650 平方米，銷售額 萬元。 營業(yè)稅稅率 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率 7%，教育費(fèi)附加 4%。營業(yè)稅金及附加 萬元。 每期銷售詳細(xì)情況見表 10“銷售收入和銷售稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表 11“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率 %。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格 8500 萬元 ,比起拍價(jià) 6500 萬元高出 2020 萬元。 其他主要報(bào)表： 表 12“資金來源與運(yùn)用表” 表 13“損益表” 表 14“借款還本付息計(jì)算表“ 表 15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表 16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表 17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表 18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析 做了 12 個(gè)土地最高限價(jià)的概率分析，結(jié)果見表 19“概率分析 指標(biāo)匯總表”。 每個(gè)土地最高限價(jià)的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表 201 至表 2012。 ２５ 概率分析 指標(biāo)匯總表 表 19 方案 土地最高限價(jià)（萬元） 基本分析內(nèi)部收益率（ %） 內(nèi)部收率期望值（ %） 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率≥ 8%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率≥ 6%的累計(jì)概率（ %） 內(nèi)部收益率小于 1 的概率（ %） 1 8000 81 1 2 8500 74 81 6 3 8700 60 74 81 9 4 8900 60 74 81 9 5 9100 60 9 6 9300 50 60 74 7 9500 50 60 74 8 9700 60 9 9900 35 50 60 19 10 10000 35 50 60 19 11 10200 35 50 60 19 12 10500 35 50 26 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論 綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)： 基本方案中投資及售價(jià)的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比 基本分析 普遍高出 2%左右。 若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 10%，建議 土地 最高 價(jià)格 9000 萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 8%，建議 土地 最高 價(jià)格 9500 萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 6%，建議 土地 最高 價(jià)格 10000 萬元左右。