蘇園某地塊競買可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-10 18:14本頁面
【正文】 單位：萬元序號項目總投資備注1開發(fā)建設(shè)投資土地費用按內(nèi)部收益率10%推算。前期工程費可研及勘察設(shè)計費按工程造價5%，場地平整費按每平米土地30元估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按每平米住宅面積200元估算。建筑安裝工程費商業(yè)用房 3600單方造價1800元高層住宅單方造價1600元地下汽車庫地下車庫兼作人防，單方造價2200元公共配套設(shè)施費按規(guī)定面積計算間接開發(fā)費含在管理費用中。財務(wù)費用%管理費用約按建筑面積每平米30元估算。銷售費用按銷售收入3%估算。開發(fā)期稅費房修基金按銷售收入1%計算。其它費用按工程造價2%估算。不可預(yù)見費800約按造價45%估算。2經(jīng)營資金3項目總投資二、開發(fā)成本估算開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項工程費用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅渌M用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。第六章 經(jīng)濟評價 一、投資計劃與資金籌措 項目計算期以季為單位，計算起始年份從第一筆土地費用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計算期5年，半年一期（10期）。（一）投資使用計劃根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之內(nèi)，都在第一期。詳見表6“土地付款和工程進度要求”。 建筑安裝工程費用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。 （二）資金籌措計劃 資金結(jié)構(gòu)資金籌措計劃按照項目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價值或項目總投資的30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。本項目資金籌措計劃企業(yè)計劃投入自有資金6600萬元，用于支付土地款，獲得土地使用權(quán)后，由銀行開始提供貸款，銀行貸款9880萬元。詳見表9“投資計劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計算產(chǎn)品定價、銷售計劃和回款計劃等詳見營銷策劃章節(jié)，基本售價及價格變化詳見表3“售價分析表”。商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。高層住宅價格按3600元/平方米計算。地下車位。 營業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護稅稅率7%，教育費附加4%。 每期銷售詳細情況見表10“銷售收入和銷售稅金及附加計算表” 三、經(jīng)濟分析 （一）基本分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表11“經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表”。%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價格6600萬元,比起拍價6000萬元高出600萬元。 其他主要報表： 表12“資金來源與運用表” 表13“損益表” 表14“借款還本付息計算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“自有資金現(xiàn)金流量表” （二）單因素敏感性分析 表17“單因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14個土地最高限價的概率分析，結(jié)果見表19“概率分析指標(biāo)匯總表”。每個土地最高限價的內(nèi)部收益率的概率分布詳見表201至表2014。 概率分析指標(biāo)匯總表表19 方案土地最高限價（萬元）基本分析內(nèi)部收率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一60000方案二66000方案三68000方案四70000方案五74000方案六78000方案七80002方案八82002方案九84002方案十86007方案十一88007方案十二90007方案十三93009方案十四960010 五、評價與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認(rèn)識：基本方案中投資及售價的取值比較穩(wěn)妥，內(nèi)部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為10%，建議土地最高價格8000萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為8%，建議土地最高價格8600萬元左右。若企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，建議土地最高價格9600萬元左右。34 / 34
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