【正文】 本核算表 .........................................................................................................................49第一部分 項目概況一、項目名稱 成都空壓機廠地塊建設項目二、項目地址成都空壓機廠地塊位于成都市海椒市街 13 號，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。三、土地產權狀況及面積 成都空壓機廠地塊現系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場占地 50 余畝。其中工業(yè)劃撥用地 23, 平方米（約 畝） ，商業(yè)租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時間為 2022 年 5 月 6 日起至 2022 年 5 月 5 日止。后因成都空壓機廠和成都華興房地產公司聯合開發(fā)住宅，占用了市場 16 畝左右，現余 33 畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿大市場，少部分為廠區(qū)。五、項目由來 成都空壓機廠原系中國汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經國務院總理辦公會議決定，需對中國汽車工業(yè)總公司的業(yè)務和資產進行重組，中國汽車工業(yè)銷售總公司和中國汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團接收，并提出破產申請，在按規(guī)定程序報批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關閉破產有關問題的會議紀要》的規(guī)定組織實施破產。破產費用缺口，經財政部核定后，由上汽集團負責解決。中國汽車工業(yè)總公司所屬破產企業(yè)（含成都空壓機廠）實施破產所適用的政策和費用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時，國家經貿委根據國務院總理辦公會議紀要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業(yè)自2022 年 1 月 1 日起移交給四川省人民政府管理，中國汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權也實行無償劃轉，兩戶企業(yè)的債權、債務仍由原法人主體承擔。2022 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實行屬地管理?，F成都市人民政府決定對成都空壓機廠實施關閉破產。但實施關閉破產大約需要 1,200 萬元啟動資金。破產后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產費用，不足部分按有關規(guī)定由上汽集團負責解決，同時返還先期墊付的 1,200 萬元破產啟動費用。六、有關破產清理情況預計 該地塊系成都牛市口商貿大市場所在地。該市場擁有一樓一底營業(yè)房 485 間，現有小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個，面積 2,787 平方米，農貿市場 1 個，面積 800 平方米，娛樂城 1 個，面積 1,500 平方米，旅館 1 個，面積 1,500 平方米，招待所 1 個，面積 300 平方米，生資市場 1 個，面積 1200 平方米，餐館 3 個，面積 800 平方米。在破產清理時，該市場主要情況如下：農貿市場 農貿市場系牛市口商貿大市場與蓮新街道辦事處聯辦，共有 26 間營業(yè)房及兩條通道，清理時無賠償無糾紛。舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場獨立管轄，現有商家 8 戶，清理時無賠償無糾紛?；そ灰讌^(qū) 化工交易區(qū)現有商家 40 戶，清理時無賠償無糾紛。小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場獨立管轄，現有商家 45 戶，清理時無賠償無糾紛。招待所 招待所系成都空壓機廠下崗職工租賃市場原辦公樓形成，清理時無賠償無糾紛。聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購物中心租賃市場場地建成，并分別于 1998 年以 40 萬元轉讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權，及于 2022 年移交給市場，出現“一女二嫁”情況。后經市場努力，市場同都榮工女士簽訂了租賃協議。聚緣茶房清理時可能有一定賠償和糾紛。大眾茶樓 原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建的營業(yè)房。1988 年鹽市口購物中心以向黃小龍借款 30 萬元作為回報，以每月 2,000 元價格將市場一樓一底約 500平方米的營業(yè)房租給他。后鹽市口購物中心將茶樓底層歸還給市場，二樓則由法院判給匯通銀行。同時，市場與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時可能有一定賠償和糾紛。都市農家樂 都市農家樂原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成。同樣于2022 年將底樓移交給市場，市場又將其租給侯錫惠女士。該都市農家樂清理時估計沒有賠償和糾紛。農業(yè)銀行儲蓄所 農業(yè)銀行儲蓄所原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米。成都鹽市口購物中心以從該儲蓄所借款沖抵其 20 年使用權。同樣鹽市口購物中心于 2022 年將底樓移交給市場。2022 年儲蓄所遷走，并將此營業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲蓄所清理時估計有一定糾紛，但能協商解決。市場二樓營業(yè)房 市場二樓營業(yè)房原系成都鹽市口購物中心租賃成都空壓機廠土地自行修建而成，共2400 平方米。1997 年鹽市口購物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營業(yè)房 20 年使用權作抵押，在市場擔保下，從匯通銀行貸款，后因無力償還銀行部分貸款及市場租金，將一樓及二樓營業(yè)房無償償還給市場，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時會有一定的糾紛。1化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機廠聯建，并分割了 88 間營業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時會有一定的糾紛。1生資市場 該生資市場系東寶娛樂公司向成都空壓機廠一次性交納 300 萬元后獲得了 25 年的使用權，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。因此，清理時會有較大的賠償。1銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場以聯辦食堂名義讓成都鹽市口購物中心承包經營，后成都鹽市口購物中心將其經營權轉移給簡陽銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無力按期還款，法院將余下的經營權判給了簡陽信用社。因此，清理時有一定的糾紛。1其他 市場其他營業(yè)房跟上面的情況類似。清理時有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場清理時存在一些賠償糾紛，估計并無太大的問題。第二部分 成都房地產市場概況略。第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析一、項目優(yōu)勢項目地處成都主要商貿大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場、北京華聯、郁金香花園廣場、東方時代商場、藍光大廈、友誼廣場等商業(yè)樓盤。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。項目位置交通極為方便。從項目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了 68 路、85路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、106 路等公交線路。項目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內不可多得的地塊。由于歷年的房產開發(fā)，成都二環(huán)路以內已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內的置業(yè)習慣，而且無疑會給開發(fā)商帶來良好的經濟效益。根據有關規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。二環(huán)路東四段以內已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。由于地塊業(yè)主屬于申請破產企業(yè)，且有關破產費用均由上汽集團負責解決，因此項目不存在拆遷安置費用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。項目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項目南面即為望江公園、東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。二、項目劣勢目前項目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責任公司（即原成都無縫鋼管廠） 。雖然成都無縫鋼管廠是東郊工業(yè)結構調整的重點企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時日，因此在一定程度上制約了項目向東的輻射力。東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時間。牛市口商貿大市場雜亂無章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。第四部分 項目運作方案一、項目運作主體 為了更好地進行投融資，運作項目，建議以北亞集團的名義控股成立新的房地產開發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊，注冊資金為 3,000 萬元。在組織架構及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產開發(fā)有限公司實行兩套班子，一套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開發(fā)項目增多，業(yè)務量增大時，再進行業(yè)務分割。二、項目運作方案 根據項目特點，可以采取土地開發(fā)方案或者房產開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點，具體為：（一）土地開發(fā)模式 該項目若只進行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入 1,200 萬的成都空壓機廠破產的啟動費用及較少的其他費用和財務費用，便可啟動項目，至土地轉讓交納土地費用（含土地出讓金補差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發(fā)模式比較簡單，風險系數小，能較快的回收成本。但這種模式遠遠沒有取得本地塊的最大利用價值，而且土地拍賣，政府將收取劃撥土地成交價款 30%的土地出讓金，這將大大降低項目的經濟效益。（二）房產開發(fā)模式 根據成都目前房地產現狀，若該項目不只進行前期的破產清理，改變土地性質和進行土地轉讓，還進行房產開發(fā)，將給北亞集團帶來良好的經濟回報。而且，房產開發(fā)將使北亞集團在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設計要點 由于地塊目前尚無規(guī)劃設計條件，為了便于測算，設定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：33 畝。容積率：不大于 。建筑密度：不大于 30%。建筑高度：不大于 40 米。綠地率：不小于 30%。戶型：80 平方米、100 平方米、120 平方米、150 平方米，各 25%。商業(yè)占地上建筑面積比例為 20%。其他按有關規(guī)定。二、項目技術經濟指標（一）項目主要技術指標序號 項目 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米) 建筑密度 容積率 備注1 小區(qū)總用地面積 22,000 2 地上建筑面積 61,600 30% 其中:商業(yè) 6,160 12,320 住宅 4,928 49,280 共計 461 戶3 地下建筑面積 10,426 4 配套 其中:社區(qū)服務站 200 200 門衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品 6,600 全民健身場地 150 自行車棚 440 （二）住宅戶數及車位數量序號 項目 戶數/面積 機動車數量 非機動車數量 備注80 平米 154 77 231 機動車每戶 輛，非機動車每戶 輛。100 平米 123 86 123 機動車每戶 輛，非機動車每戶 1 輛。120 平米 102 71 102 機動車每戶 輛，非機動車每戶 1 輛。150 平米 82 57 82 機動車每戶 輛，非機動車每戶 1 輛。1 住宅小計 461 291 538 2 商業(yè) 12,320 37 924 機動車、非機動車每 100 平米 、 輛。合計 328 1,462 其中:地上部分 66 293 地上機動車 地下部分 262 1,169 備注：可售機動車數量為 262 個。 第六部分 項目開發(fā)方案一、項目開發(fā)建設方案（一）對土地開發(fā)模式 只需對地塊上的建筑物拆除，達到拍賣要求即可。（二）對房產開發(fā)模式開發(fā)方案設想 為了更大程度地提高土地的利用價值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側開發(fā)為一至二幢首 2 層或 3 層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設的實際需要，擬將整個項目分兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎設施、公建配套設施和南面組團。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設施。本期推出的樓盤價位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價作好準備。第二期開發(fā)北面組團。建設進度計劃 本項目預計從 2022 年 8 月開始啟動破產清理程序，工期約為 3 年零 8 個月。整個工程分兩期進行。（1）土地整理及前期開發(fā)進度 本項目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉讓時間預計為 2022 年 8 月至 2022年 7 月。同時開展前期市場調查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設計，項目報建等工作。（2）一期開發(fā)進度 一期開發(fā)南面組團，預計時間為 2022 年 8 月至 2022 年 5 月。（3）二期開發(fā)進度 二期開發(fā)北面組團，預計時間為 2022 年 6 月至 2022 年 3 月。二、項目經營方案 項目經營方案主要針對房產開發(fā)模式。根據目前成都市房地產的實際情況，本項目的經營方案初步設想為：（1）租售比例 預計項目至竣工投入使用時，住宅部分能實現 100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計算，假設未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項目建設經營期的第四年開始。五年后（即項目開始后的第 8 年）全部轉售。（2）銷售進度與價格1）住宅銷售進度序號 銷售時間 合計 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年(即轉售年)1 銷售比例 100% 15% 60% 25%2 銷售面積(平方米) 49,280 7,3