【正文】 本核算表 .........................................................................................................................49第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱 成都空壓機(jī)廠地塊建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址成都空壓機(jī)廠地塊位于成都市海椒市街 13 號(hào)，即二環(huán)路東四段以西，得勝上街以南，海椒市街以東，蓮桂東路以北，臨二環(huán)路東四段，地處東大街東延線牛市口黃金位置。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 成都空壓機(jī)廠地塊現(xiàn)系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)占地 50 余畝。其中工業(yè)劃撥用地 23, 平方米（約 畝） ，商業(yè)租賃用地 10, 平方米（約 畝） ，租賃時(shí)間為 2022 年 5 月 6 日起至 2022 年 5 月 5 日止。后因成都空壓機(jī)廠和成都華興房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)住宅，占用了市場(chǎng) 16 畝左右，現(xiàn)余 33 畝左右。四、地上建筑物狀況 地上建筑物多為二至三層的牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)，少部分為廠區(qū)。五、項(xiàng)目由來(lái) 成都空壓機(jī)廠原系中國(guó)汽車工業(yè)總公司所屬企業(yè)。由于經(jīng)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議決定，需對(duì)中國(guó)汽車工業(yè)總公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，中國(guó)汽車工業(yè)銷售總公司和中國(guó)汽車工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收，并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。中國(guó)汽車工業(yè)總公司所屬破產(chǎn)企業(yè)（含成都空壓機(jī)廠）實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自2022 年 1 月 1 日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán)也實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān)。2022 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將成都汽車配件總廠、成都空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)下放至成都市人民政府實(shí)行屬地管理?，F(xiàn)成都市人民政府決定對(duì)成都空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。但實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)大約需要 1,200 萬(wàn)元啟動(dòng)資金。破產(chǎn)后以土地出讓收入去除政府收取的土地出讓金剩余部分作為破產(chǎn)費(fèi)用，不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200 萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。六、有關(guān)破產(chǎn)清理情況預(yù)計(jì) 該地塊系成都牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)所在地。該市場(chǎng)擁有一樓一底營(yíng)業(yè)房 485 間，現(xiàn)有小食品、化工等各類商家 200 余戶。另有茶樓 4 個(gè)，面積 2,787 平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 1 個(gè)，面積 800 平方米，娛樂城 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，旅館 1 個(gè)，面積 1,500 平方米，招待所 1 個(gè)，面積 300 平方米，生資市場(chǎng) 1 個(gè)，面積 1200 平方米，餐館 3 個(gè)，面積 800 平方米。在破產(chǎn)清理時(shí)，該市場(chǎng)主要情況如下：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)系牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)與蓮新街道辦事處聯(lián)辦，共有 26 間營(yíng)業(yè)房及兩條通道，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。舊家電區(qū) 舊家電區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 8 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛?；そ灰讌^(qū) 化工交易區(qū)現(xiàn)有商家 40 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。小食品區(qū) 小食品區(qū)系市場(chǎng)獨(dú)立管轄，現(xiàn)有商家 45 戶，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。招待所 招待所系成都空壓機(jī)廠下崗職工租賃市場(chǎng)原辦公樓形成，清理時(shí)無(wú)賠償無(wú)糾紛。聚緣茶房 聚緣茶房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)場(chǎng)地建成，并分別于 1998 年以 40 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給都榮工女士，獲得 18 年左右的使用權(quán)，及于 2022 年移交給市場(chǎng)，出現(xiàn)“一女二嫁”情況。后經(jīng)市場(chǎng)努力，市場(chǎng)同都榮工女士簽訂了租賃協(xié)議。聚緣茶房清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。大眾茶樓 原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建的營(yíng)業(yè)房。1988 年鹽市口購(gòu)物中心以向黃小龍借款 30 萬(wàn)元作為回報(bào)，以每月 2,000 元價(jià)格將市場(chǎng)一樓一底約 500平方米的營(yíng)業(yè)房租給他。后鹽市口購(gòu)物中心將茶樓底層歸還給市場(chǎng)，二樓則由法院判給匯通銀行。同時(shí)，市場(chǎng)與黃小龍重新簽訂了租賃合同。因此，大眾茶樓清理時(shí)可能有一定賠償和糾紛。都市農(nóng)家樂 都市農(nóng)家樂原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成。同樣于2022 年將底樓移交給市場(chǎng)，市場(chǎng)又將其租給侯錫惠女士。該都市農(nóng)家樂清理時(shí)估計(jì)沒有賠償和糾紛。農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所 農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，一樓一底，面積 240 平方米。成都鹽市口購(gòu)物中心以從該儲(chǔ)蓄所借款沖抵其 20 年使用權(quán)。同樣鹽市口購(gòu)物中心于 2022 年將底樓移交給市場(chǎng)。2022 年儲(chǔ)蓄所遷走，并將此營(yíng)業(yè)房租給他人做酒樓使用。該儲(chǔ)蓄所清理時(shí)估計(jì)有一定糾紛，但能協(xié)商解決。市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房 市場(chǎng)二樓營(yíng)業(yè)房原系成都鹽市口購(gòu)物中心租賃成都空壓機(jī)廠土地自行修建而成，共2400 平方米。1997 年鹽市口購(gòu)物中心以該二樓及一樓小食品區(qū)營(yíng)業(yè)房 20 年使用權(quán)作抵押，在市場(chǎng)擔(dān)保下，從匯通銀行貸款，后因無(wú)力償還銀行部分貸款及市場(chǎng)租金，將一樓及二樓營(yíng)業(yè)房無(wú)償償還給市場(chǎng)，但法院將二樓判給了匯通銀行。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。1化工區(qū) 該化工區(qū)系成都錦江區(qū)工商局與成都空壓機(jī)廠聯(lián)建，并分割了 88 間營(yíng)業(yè)房，將其全部出售給私人。因此，清理時(shí)會(huì)有一定的糾紛。1生資市場(chǎng) 該生資市場(chǎng)系東寶娛樂公司向成都空壓機(jī)廠一次性交納 300 萬(wàn)元后獲得了 25 年的使用權(quán)，并將其改造成紅日娛樂城，面積 5,750 平方米。因此，清理時(shí)會(huì)有較大的賠償。1銀豐酒樓 該銀豐酒樓原系市場(chǎng)以聯(lián)辦食堂名義讓成都鹽市口購(gòu)物中心承包經(jīng)營(yíng)，后成都鹽市口購(gòu)物中心將其經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給簡(jiǎn)陽(yáng)銀豐鋁門窗廠的黃又成。其后黃又成將其抵押貸款，因無(wú)力按期還款，法院將余下的經(jīng)營(yíng)權(quán)判給了簡(jiǎn)陽(yáng)信用社。因此，清理時(shí)有一定的糾紛。1其他 市場(chǎng)其他營(yíng)業(yè)房跟上面的情況類似。清理時(shí)有一定的賠償，但問題不大。 綜上所述，該市場(chǎng)清理時(shí)存在一些賠償糾紛，估計(jì)并無(wú)太大的問題。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)概況略。第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處成都主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口與二環(huán)路東四段交會(huì)處，具有較濃的商業(yè)氛圍。目前東大街已整治一新，從鹽市口到東門大橋，沿線分布了成都人民商場(chǎng)、北京華聯(lián)、郁金香花園廣場(chǎng)、東方時(shí)代商場(chǎng)、藍(lán)光大廈、友誼廣場(chǎng)等商業(yè)樓盤。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門大橋延伸，并逐漸從東門大橋向一環(huán)路牛王廟及二環(huán)路牛市口遞延。項(xiàng)目位置交通極為方便。從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車程，而且東大街、二環(huán)路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿線分布了 68 路、85路、97 路、112 路、38 路、47 路、65 路、51 路、75 路、91 路、12 路、114 路、303A 路、106 路等公交線路。項(xiàng)目地塊是成都東面，乃至成都二環(huán)路內(nèi)不可多得的地塊。由于歷年的房產(chǎn)開發(fā)，成都二環(huán)路以內(nèi)已幾乎沒有可供開發(fā)的土地。該地塊的開發(fā)不但切合了成都市民二環(huán)路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無(wú)疑會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將繼續(xù)向東跨過二環(huán)路東延至老成渝公路，直接連接成都城東副中心。二環(huán)路東四段以內(nèi)已形成了良好的居家氛圍，市政公建配套較為完善。由于地塊業(yè)主屬于申請(qǐng)破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用均由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，因此項(xiàng)目不存在拆遷安置費(fèi)用，大大降低了成本，土地增值的空間很大。項(xiàng)目二環(huán)路以外即為沙河、塔子山公園，項(xiàng)目南面即為望江公園、東湖市政公園，環(huán)境優(yōu)美。二、項(xiàng)目劣勢(shì)目前項(xiàng)目東面二環(huán)路外是成都鋼鐵有限責(zé)任公司（即原成都無(wú)縫鋼管廠） 。雖然成都無(wú)縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一，但該廠整體搬遷尚需時(shí)日，因此在一定程度上制約了項(xiàng)目向東的輻射力。東大街東延線東門大橋至二環(huán)路牛市口段商業(yè)氛圍的提升還需較長(zhǎng)的時(shí)間。牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)雜亂無(wú)章，管理混亂，將直接影響商業(yè)投資者對(duì)該地塊商業(yè)鋪面的投資行為。第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 為了更好地進(jìn)行投融資，運(yùn)作項(xiàng)目，建議以北亞集團(tuán)的名義控股成立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在成都錦江區(qū)注冊(cè)，注冊(cè)資金為 3,000 萬(wàn)元。在組織架構(gòu)及人員的安排上，可以先跟成都東方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)行兩套班子，一套人馬，交叉作業(yè)，待以后投資開發(fā)項(xiàng)目增多，業(yè)務(wù)量增大時(shí)，再進(jìn)行業(yè)務(wù)分割。二、項(xiàng)目運(yùn)作方案 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以采取土地開發(fā)方案或者房產(chǎn)開發(fā)方案。兩種方案各有優(yōu)缺點(diǎn)，具體為：（一）土地開發(fā)模式 該項(xiàng)目若只進(jìn)行土地開發(fā)整理，前期只需分批次投入 1,200 萬(wàn)的成都空壓機(jī)廠破產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用及較少的其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，便可啟動(dòng)項(xiàng)目，至土地轉(zhuǎn)讓交納土地費(fèi)用（含土地出讓金補(bǔ)差）后，便可掛牌或拍賣，取得收益。這種開發(fā)模式比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小，能較快的回收成本。但這種模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有取得本地塊的最大利用價(jià)值，而且土地拍賣，政府將收取劃撥土地成交價(jià)款 30%的土地出讓金，這將大大降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。（二）房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)成都目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項(xiàng)目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將給北亞集團(tuán)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。而且，房產(chǎn)開發(fā)將使北亞集團(tuán)在成都的投資步入良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的道路。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由于地塊目前尚無(wú)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，為了便于測(cè)算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：33 畝。容積率：不大于 。建筑密度：不大于 30%。建筑高度：不大于 40 米。綠地率：不小于 30%。戶型：80 平方米、100 平方米、120 平方米、150 平方米，各 25%。商業(yè)占地上建筑面積比例為 20%。其他按有關(guān)規(guī)定。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米) 建筑密度 容積率 備注1 小區(qū)總用地面積 22,000 2 地上建筑面積 61,600 30% 其中:商業(yè) 6,160 12,320 住宅 4,928 49,280 共計(jì) 461 戶3 地下建筑面積 10,426 4 配套 其中:社區(qū)服務(wù)站 200 200 門衛(wèi)室、垃圾站 小區(qū)綠化及小品 6,600 全民健身場(chǎng)地 150 自行車棚 440 （二）住宅戶數(shù)及車位數(shù)量序號(hào) 項(xiàng)目 戶數(shù)/面積 機(jī)動(dòng)車數(shù)量 非機(jī)動(dòng)車數(shù)量 備注80 平米 154 77 231 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 輛。100 平米 123 86 123 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。120 平米 102 71 102 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。150 平米 82 57 82 機(jī)動(dòng)車每戶 輛，非機(jī)動(dòng)車每戶 1 輛。1 住宅小計(jì) 461 291 538 2 商業(yè) 12,320 37 924 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車每 100 平米 、 輛。合計(jì) 328 1,462 其中:地上部分 66 293 地上機(jī)動(dòng)車 地下部分 262 1,169 備注：可售機(jī)動(dòng)車數(shù)量為 262 個(gè)。 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)方案一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（一）對(duì)土地開發(fā)模式 只需對(duì)地塊上的建筑物拆除，達(dá)到拍賣要求即可。（二）對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)方案設(shè)想 為了更大程度地提高土地的利用價(jià)值，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。其中臨二環(huán)路東四段與東大街東延線一側(cè)開發(fā)為一至二幢首 2 層或 3 層為商業(yè)業(yè)態(tài)的小高層?？紤]到本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)建設(shè)的實(shí)際需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施和南面組團(tuán)。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。本期推出的樓盤價(jià)位不宜太高，以吸引買家，樹立形象，為二期提高售價(jià)作好準(zhǔn)備。第二期開發(fā)北面組團(tuán)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)從 2022 年 8 月開始啟動(dòng)破產(chǎn)清理程序，工期約為 3 年零 8 個(gè)月。整個(gè)工程分兩期進(jìn)行。（1）土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目地上建筑物清理及改變土地用途與土地轉(zhuǎn)讓時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022 年 8 月至 2022年 7 月。同時(shí)開展前期市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)和營(yíng)銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。（2）一期開發(fā)進(jìn)度 一期開發(fā)南面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2022 年 8 月至 2022 年 5 月。（3）二期開發(fā)進(jìn)度 二期開發(fā)北面組團(tuán)，預(yù)計(jì)時(shí)間為 2022 年 6 月至 2022 年 3 月。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案主要針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)模式。根據(jù)目前成都市房地產(chǎn)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案初步設(shè)想為：（1）租售比例 預(yù)計(jì)項(xiàng)目至竣工投入使用時(shí)，住宅部分能實(shí)現(xiàn) 100%的銷售，商業(yè)、車位部分能銷售30%。為方便計(jì)算，假設(shè)未銷售的商業(yè)、車位的租賃期在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第四年開始。五年后（即項(xiàng)目開始后的第 8 年）全部轉(zhuǎn)售。（2）銷售進(jìn)度與價(jià)格1）住宅銷售進(jìn)度序號(hào) 銷售時(shí)間 合計(jì) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年(即轉(zhuǎn)售年)1 銷售比例 100% 15% 60% 25%2 銷售面積(平方米) 49,280 7,3