【正文】 結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要作用。本項(xiàng)目通過實(shí)施限價(jià)商品房建設(shè)，既解決了廣大中低收入人群和新就業(yè)職工的居住問題，同時(shí)又能帶動(dòng)建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，同時(shí)又進(jìn)一步完善了空港新城的城市環(huán)境和形象，拓展了空港新城的城市功能，有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，真正起到“建設(shè)改造一片、帶動(dòng)提升一方”的作用。本項(xiàng)目的建設(shè)將大大改善當(dāng)?shù)刂械褪杖肴罕姾托戮蜆I(yè)職工的居住條件，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)可以促進(jìn)空港新城城市功能的完善，對(duì)于提升地區(qū)城市面貌和形象、加快城市化進(jìn)程、促進(jìn)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將得到當(dāng)?shù)夭煌嫒后w的認(rèn)可和肯定。限價(jià)商品房建設(shè)是國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)的項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)是積極貫徹國(guó)家民生建設(shè)方針，加強(qiáng)地方保障性住房建設(shè)，改善居民基本生活條件，提升城市形象的得力舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將得到當(dāng)?shù)鼗鶎诱透骷?jí)部門組織的大力支持和積極配合。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析（一）法律風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)從獲得土地、動(dòng)遷、市政配套到工程的設(shè)計(jì)、施工、銷售及物業(yè)管理，投資周期長(zhǎng)，涉及的規(guī)則浩繁，程序復(fù)雜，面臨各種法律風(fēng)險(xiǎn)在所難免。一是契約性風(fēng)險(xiǎn)。涉及面廣，從土地取得、工程施工到房產(chǎn)銷售，涉及到各種類型的合同。有些合同反映的權(quán)利義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。如果缺乏專業(yè)法律知識(shí)，合同簽訂不嚴(yán)格不嚴(yán)密，發(fā)生問題后企業(yè)的合法權(quán)益就難以得到保障。二是知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)密切相關(guān)，工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程施工、宣傳廣告和樓盤銷售等房地產(chǎn)開發(fā)行為，都會(huì)涉及著作權(quán)法、商標(biāo)法、專利法等法律。所以，在項(xiàng)目實(shí)施中，規(guī)避各類法律風(fēng)險(xiǎn)，重在預(yù)警和防范，應(yīng)引起高度重視。（二）政策性風(fēng)險(xiǎn)分析2010年以來，國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的政策，從加大保障性住房用地供給、加快保障性住房建設(shè)、實(shí)行差別化貸款利率、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、部分城市實(shí)行限購(gòu)等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控。新的宏觀政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到了壓力，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了初步控制。本項(xiàng)目屬于保障性住房建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家加大保障性住房建設(shè)的政策，政策方面風(fēng)險(xiǎn)較小。（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投資較大，工期較長(zhǎng)，在建設(shè)工程中擬采用同期各類建筑同時(shí)開工建設(shè)以縮短整體工期，但是同期同時(shí)開工建設(shè)所占用資金較大，這對(duì)企業(yè)的籌資能力提出了更高要求。（二）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目追求新生活、新時(shí)尚、新形象、新希望理念， 立足高起點(diǎn)、高品位、高水平、高質(zhì)量建設(shè)，考察、論證慎密細(xì)致，設(shè)計(jì)人性化前瞻性高，施工、監(jiān)理規(guī)范到位，故本項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)低。，吸收應(yīng)用更為科學(xué)的工程技術(shù)措施和施工方法。在施工管理中，在保證安全和質(zhì)量的前提下，盡力控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。，擬采用一次性付款、分期付款、銀行按揭、建筑分期付款+銀行按揭，特惠免息分期付款等多種付款方式，促使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。，主動(dòng)規(guī)避知識(shí)產(chǎn)權(quán)等各類法律風(fēng)險(xiǎn)，從而最大限度維護(hù)企業(yè)權(quán)益。，建立預(yù)案預(yù)警機(jī)制，主動(dòng)防御可能發(fā)生的某種風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目按預(yù)期順利實(shí)施。 ，創(chuàng)新模式，做好物業(yè)管理和售后服務(wù)，塑造人流、物流、信息流順暢高效的精品樓盤。第十二章 結(jié)論與建議在對(duì)本項(xiàng)目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)行市場(chǎng)分析、費(fèi)用估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)建議。綜合以上意見，空港新城空港花園A地塊限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境效益。%，大于基準(zhǔn)收益率；；財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。，符合國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小。、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施非常有利。、建設(shè)周期長(zhǎng)，有效合理利用資金、加快周轉(zhuǎn)回籠是本項(xiàng)目取得盈利的關(guān)鍵。因此建議項(xiàng)目建設(shè)單位在后期施工階段加強(qiáng)項(xiàng)目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。，目前周邊環(huán)境較差，建議加強(qiáng)銷售階段的服務(wù)工作，以取得良好的銷售業(yè)績(jī)。附圖：總平面布置示意圖5附表1： 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1現(xiàn)金流入0000 銷售收入0000 其它收入00000000002現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營(yíng)稅金及附加0000 其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用0000000000 土地增值稅0000 所得稅00003凈現(xiàn)金流量(稅前)4累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前)5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前)6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅前)7凈現(xiàn)金流量(稅后)8累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅后)9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)10累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10%)(稅后)附表2： 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1經(jīng)營(yíng)收入0000 銷售收入00002開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用0000 商品房分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)成本00003經(jīng)營(yíng)稅金及附加00004其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用00000000005經(jīng)營(yíng)期利息00000000006土地增值稅00007利潤(rùn)總額00008所得稅00009稅后利潤(rùn)0000 盈余公積金0000 公益金0000 應(yīng)付利潤(rùn)0000 未分配利潤(rùn)0000000000附表3： 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1銷售收入00002經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加0000 營(yíng)業(yè)稅0000 城市維護(hù)建設(shè)稅000025 教育費(fèi)附加0000附表4： 籌資計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1投資計(jì)劃2資金籌措計(jì)劃7500420042003100 資本金5500220022001100000000 借（貸）款2000200020002000000000 中長(zhǎng)期借（貸）款2000200020002000000000 短期借（貸）款0000000000 銷售收入0000附表5： 還款付息計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季1借（貸）款及還本付息0000000000 期初借（貸）款本息累計(jì)02000400060008000570038001900 本金02000400060008000570038001900 利息0000000000 本期借（貸）款2000200020002000000000 本期應(yīng)計(jì)利息123 本期本金歸還0000190019001900 本期利息支付123 期末借（貸）款本息累計(jì)