【導(dǎo)讀】經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主兼營(yíng)物業(yè)管理。下設(shè)行政辦公室、財(cái)務(wù)室、開(kāi)發(fā)部、經(jīng)營(yíng)策劃部、工程部、銷(xiāo)售部。該項(xiàng)目位于商洛市柞水縣乾佑鎮(zhèn)黨家灣大王溝口。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的。配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。會(huì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為本項(xiàng)目是必要的、可行的。價(jià)基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。建限價(jià)商品房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金及利潤(rùn)三部分構(gòu)。門(mén)在核定價(jià)格時(shí)確定，下浮幅度不限。力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來(lái)，在中央有關(guān)部門(mén)的積極推。市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場(chǎng)體制的性質(zhì)。

　　

【正文】 利息是 萬(wàn)元，總投資 萬(wàn)元。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。 自有資金的籌措為 萬(wàn)元，占總資金比例為 %。銀行貸款 萬(wàn)元 ,占總資金比例為 %。 融資方案 本項(xiàng)目所需資金為 萬(wàn)元。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬(wàn)元。 已經(jīng)通過(guò)劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，支付土地補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置費(fèi) 萬(wàn)元；第一年住宅均可完工，保守估計(jì)高層住宅價(jià)格為 2550 元 /平方米。同時(shí)住宅的出售比例為 55%，預(yù)測(cè)其預(yù)訂比例為 60%，預(yù)訂金比例為 60%，即本年通過(guò)預(yù) 訂金形式可籌得資金 萬(wàn)元。見(jiàn)下表 75。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬(wàn)元，用于建設(shè)資金。 其它 從第二年開(kāi)始，房屋開(kāi)始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤(rùn)。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤(rùn)滾動(dòng)解決。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定及參數(shù)； （ 3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)務(wù)及稅收政策； （ 4）中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南》； （ 5）建設(shè)單位及工程項(xiàng)目各有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的 相關(guān)資料。 評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)方法 評(píng)價(jià)范圍和項(xiàng)目投資及建設(shè)規(guī)模一致。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，采用現(xiàn)行價(jià)格，分析計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本費(fèi)用，進(jìn)行編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、考察項(xiàng)目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價(jià)）。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）工程建設(shè)期：建設(shè)期 1 年 （ 2）計(jì)算評(píng)價(jià)期：經(jīng)營(yíng)期 2 年，計(jì)算評(píng)價(jià)期 3 年 （ 3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)均以研究期價(jià)格為基價(jià)，未考慮物價(jià)上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。 年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 售房收入 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān) 協(xié)議，以便于個(gè)人購(gòu)房者使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)住宅。同時(shí)，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動(dòng)，提高消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷(xiāo)售。 評(píng)價(jià)按保守估計(jì)：第二年出售的住宅面積占到完工面積的 55%，第三出售全部所余住宅。 根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項(xiàng)目周邊地帶的實(shí)際情況將價(jià)格定為：住宅為 2550 元 /平方米。售房收入見(jiàn)下表 76。 銷(xiāo)售收入估算表 表 76 銷(xiāo)售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，其中，營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 、價(jià)格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計(jì)取。 收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算見(jiàn)附表 2。 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 3。 成本費(fèi)用估算說(shuō)明： （ 1）開(kāi)發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價(jià)成本。見(jiàn)附表 4 和附表 5。 （ 2）本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷(xiāo)估算。 （ 3）工資及福利費(fèi)估算 人員按高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員、普通員工分檔，人均工資及福利費(fèi)分別為 萬(wàn)元 /年、 萬(wàn)元 /年、 萬(wàn)元 /年，其中福利費(fèi)按工資總額的 14%考慮。工資及福利費(fèi)估算見(jiàn)附表 6。 （ 4）修 理費(fèi)估算 本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)，故無(wú)修理費(fèi)。 （ 5）在計(jì)算期，固定資產(chǎn)借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。 （ 6）其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用包括其他管理費(fèi)、其他銷(xiāo)售費(fèi)用等。依據(jù)項(xiàng)目工資福利費(fèi)的 125%計(jì)取。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 損益和利潤(rùn)分配表 計(jì)算期內(nèi)年均利潤(rùn)總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)取。 損益和利潤(rùn)分配估算見(jiàn)附表 7。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 1）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見(jiàn)附表 8，根據(jù) 該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表 77 從以上計(jì)算指標(biāo)可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力能滿(mǎn)足要求，經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)上是可行的。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算以下指標(biāo)： 年均稅前投資利潤(rùn)率 =年均稅前利潤(rùn)總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤(rùn)率 =年均稅后利潤(rùn) /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過(guò)對(duì)“借款還本付息表”“資金來(lái)源與運(yùn)用表 ”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計(jì)算?？疾祉?xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力，并計(jì)算借款償還期。 本項(xiàng)目?jī)斶€貸款的資金來(lái)源是項(xiàng)目建成后的稅后利潤(rùn)及開(kāi)發(fā)成本部分，還款方式采用最大還款能力進(jìn)行償還。貸款償還期為 年（包括建設(shè)期一年）。 從資金來(lái)源與運(yùn)用的計(jì)算可以看出，項(xiàng)目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第 2 年起小于 60%。說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期有償還長(zhǎng)期的能力。詳見(jiàn)附表 9， 10， 11。 第八章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于促進(jìn)住房市場(chǎng)的完善，有利于增加住 房的有效供給，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，尤其是對(duì)低收入家庭住房問(wèn)題的解決上，可以說(shuō)是根本性的著力點(diǎn)。 建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)，絕不允許讓部分低收入人群站在社會(huì)普遍發(fā)展之外，享受不到社會(huì)發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒(méi)有，基本的住房需求都不能滿(mǎn)足。滿(mǎn)足和保障全社會(huì)基本的住房需求，是社會(huì)全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)的根本。 改革開(kāi)放來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對(duì)滯后，商品房?jī)r(jià)格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房 價(jià)格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。為了適應(yīng)新形勢(shì)下城鎮(zhèn)居民對(duì)住房建設(shè)的不斷增長(zhǎng)的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨螅斜匾獙?duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)、信貸等方面給予政策性扶持，通過(guò)清理不合理收費(fèi)，理順經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，控制住房?jī)r(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是 以成本加微利的形式進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。由于是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作，也容易調(diào)動(dòng)投資者的投資積極性，促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿(mǎn)足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)政府保障制度的完善和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問(wèn)題，滿(mǎn)足大多數(shù)居民的住房需求，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。 二、社會(huì)影響 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響 經(jīng)濟(jì)適用房制度表現(xiàn)為以保開(kāi)發(fā)商“微 利原則”激活建設(shè)市場(chǎng)，達(dá)到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟(jì)性和適用性”擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)?？梢?jiàn)經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有整體住房體系正常運(yùn)行的重要責(zé)任。 經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題，平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購(gòu)房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的作用。 經(jīng)濟(jì)適用房已成為我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可以解 決城市中那些無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入者的住房問(wèn)題，并進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平，增加社會(huì)福利。根據(jù)一些城市實(shí)施“安居 工程”的經(jīng)驗(yàn)，提出各地政府每年制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以計(jì)劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時(shí)免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)，從而降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)。 從以下幾個(gè)角度看經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)影響及效益： （ 1）從憲法角度看 我國(guó)憲法規(guī)定，社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有?！薄稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量 。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房作為一種社會(huì)住房保障體系，其價(jià)格構(gòu)成中不含土地出讓金。每個(gè)人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)和必要的稅費(fèi)。從這點(diǎn)上看，經(jīng)濟(jì)適用房符合憲法規(guī)定。 （ 2）從和諧社會(huì)角度看 實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類(lèi)孜孜以求的理想。而社會(huì)的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。目前，我國(guó)改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)人的生活水平大大提高。但同時(shí)也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)?，F(xiàn)在 20%的富裕家庭占有社會(huì)總金融資 產(chǎn)的 55%，而 20%的最低收入家庭只占有 %，兩者的財(cái)富占有差距超過(guò) 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。 住房是人類(lèi)最基本的生存條件之一。我們欣慰地看到，適合國(guó)情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三者并存，以期達(dá)到全社會(huì)均有居所的準(zhǔn)則。此住房制度尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的提出，是作為對(duì)占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟(jì)性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過(guò)“扶持弱勢(shì)群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會(huì)和諧的一個(gè)良策。 （ 3）從改善住房角度看 安居樂(lè)業(yè)，是古老的成語(yǔ)，不滅的真理。作為政府，把“居者有其 屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂(lè)業(yè)之本，是對(duì)最廣大人民利益的有力維護(hù)。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國(guó)家庭平均住房面積超過(guò)了聯(lián)合國(guó)推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)。 （ 4）從城鎮(zhèn)化角度看 目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)著不斷擴(kuò)張的“真實(shí)需求”：一是經(jīng)濟(jì)房因其“經(jīng)濟(jì)適用”而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的焦點(diǎn)；二是我國(guó)每年城鎮(zhèn)化率超過(guò) %，這將帶來(lái)城市人口的加快增長(zhǎng)，也就引致了 住房需求的加快增長(zhǎng)。為了真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)隔離、對(duì)立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動(dòng)力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄腥ィ捅仨毑扇『侠淼拇胧?，讓進(jìn)城都能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動(dòng)力一個(gè)安居達(dá)的保障。 （ 5）從社會(huì)公平角度看 解決中低收入家庭的住房問(wèn)題是體現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)重要方面。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實(shí)現(xiàn)住房的社會(huì)公平。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會(huì)發(fā)展的福祉，使其享 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會(huì) 公平性。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì) ***市的影響 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，不僅滿(mǎn)足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進(jìn) ***市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是 ***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)促進(jìn)了人們的安居樂(lè)業(yè)。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定，更有利于促進(jìn)社會(huì)公平，以及社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù) 健康發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有力地促進(jìn) ***市社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中自有資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶(hù)型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶(hù)型總面積 平方米，占總面積的 %。各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到了國(guó)家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目定位于滿(mǎn)足***市中低收入階層的住房需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求 ,符合 ***市發(fā)展規(guī)劃。它的建成有利于減少社會(huì)不安定因素，同時(shí)有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效地推動(dòng) ***市“社會(huì)主義和諧社會(huì)”的建設(shè)。 ***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 ***公司落實(shí)到位。該項(xiàng)目達(dá)到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財(cái)務(wù)指標(biāo)可行，且具有良 好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。