【正文】 計(jì)100％113,355七、銷售結(jié)論為該期項(xiàng)目樓盤銷售制定有力保障的銷售營(yíng)銷體系、銷售計(jì)劃、銷售措施，并將銷售策劃擺在項(xiàng)目決策前沿；同時(shí)將營(yíng)銷策劃作為該項(xiàng)目全程策劃、且貫通一致，以確保投資、開發(fā)、銷售一體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式，給該項(xiàng)目投資建設(shè)保駕護(hù)航，為社會(huì)和企業(yè)取得雙贏。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目一期樓盤銷售到2011年底，收回90％的投資。第九章 項(xiàng)目銷售收入和稅金及利潤(rùn)一、 產(chǎn)品總銷售收入 銷售價(jià)格的確定依據(jù)**市房管局公布的房?jī)r(jià)情況,2007～％、％和25％，％,尤其以2009年的漲幅最大，每平方米上漲了5001000元不等。參照在**市三個(gè)最具影響的“東海宋家巷”、“東海園區(qū)”、“山城名邸”等高檔樓盤售價(jià)在2300元/㎡～2800元/㎡。考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高檔次和高品質(zhì)以及還未處于最佳展示階段。因此，本項(xiàng)目房?jī)r(jià)將一期住宅房平均售價(jià)預(yù)計(jì)2,550元/㎡；辦公樓平均售價(jià)2,600元/㎡；公寓平均售價(jià)3000元/㎡；商鋪平均售價(jià)預(yù)計(jì)4,600元/㎡；地下車庫(kù)泊車位若按6萬(wàn)元/個(gè)，㎡（包括通道）計(jì)算, 則平均售價(jià)預(yù)計(jì)1,959元/㎡。 可銷售面積的確定本項(xiàng)目總建筑面積367,500㎡，剔除公共配套設(shè)施建筑面積2,500㎡后，實(shí)際可售面積為365,000 ㎡，其中：多層和小高層住宅面積225,692㎡、公寓面積8,085㎡、辦公樓9,438㎡、商鋪102,485㎡、地下車庫(kù)19,300㎡。 總銷售收入的估算 依據(jù)已確定的各產(chǎn)品銷售單價(jià)和可售面積，本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售收入總額為113,355萬(wàn)元。詳見(jiàn)表十一《項(xiàng)目銷售收入估算表》。 表十一 項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)產(chǎn)品名稱單價(jià)（元/㎡）面積（㎡）金額（萬(wàn)元）1多層、小高層住宅2,550225,69257,5512公 寓3,0008,0852,4263辦公樓2,6009,4382,4544營(yíng)業(yè)房4,600102,48547,1435地下泊車位1,95919,3003,781合 計(jì)365,000113,355二、產(chǎn)品銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)家關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)稅法的規(guī)定，本項(xiàng)目銷售住宅、辦公樓和營(yíng)業(yè)房的營(yíng)業(yè)稅適用稅率5%，銷售地下泊車位視同租賃收入適用稅率10％，城建稅和教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)分別為營(yíng)業(yè)稅的7%、3%、2%， ‰。因此，銷售稅金及附加應(yīng)為： （57,551＋2,426＋2,454＋47,143＋3,781）% =113,355%=6,427（萬(wàn)元）三、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 利潤(rùn)總額=銷售收入開發(fā)成本銷售費(fèi)用銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用即: 113,35564,4001,2886,4271,2882,738=37,214（萬(wàn)元）企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額（利潤(rùn)總額）適用稅率即 37,21425% =9,304（萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額企業(yè)所得稅即 37,214萬(wàn)元 –9,304萬(wàn)元 =27,910(萬(wàn)元)第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的會(huì)計(jì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。選取的評(píng)價(jià)指標(biāo)有主要是：動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期一、 項(xiàng)目利潤(rùn)和現(xiàn)金流量及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目利潤(rùn)表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，詳見(jiàn)表十二《項(xiàng)目利潤(rùn)表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》。 表十二 項(xiàng)目利潤(rùn)表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入113,3552減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本64,4003減：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加6,4274減：銷售費(fèi)用1,2885銷售利潤(rùn)41,2406減：管理費(fèi)用1,2887減：財(cái)務(wù)費(fèi)用2,7388利潤(rùn)總額37,2149減：企業(yè)所得稅9,30410凈利潤(rùn)27,91011項(xiàng)目投資總額69,71412資本金（注冊(cè)資本）5,00013投資利潤(rùn)率40%14投資利稅率% 現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表,詳見(jiàn)表十三《現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》。 表十三 現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期（年）金額（萬(wàn)元）一期 二期三期1現(xiàn)金流入37,40741,94134,007113,355其中:銷售收入37,40741,94134,007113,3552現(xiàn)金流出28,19831,61525,63285,445其中:開發(fā)成本21,25323,82719,32064,400 利息支出9041,0138212,738 管理費(fèi)用4254773861,288 銷售費(fèi)用4254773861,288 銷售稅金2,1212,3781,9286,427 企業(yè)所得稅3,0703,4432,7919,3043稅前凈現(xiàn)金流量12,27913,76911,16637,214稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量12,27926,04837,2144稅后凈現(xiàn)金流量9,20910,3268,37527,910稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量9,20919,535 27,9105財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% %6投資回收期二、 評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）:它是反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率,是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，其盈利能力已滿足最低要求?；鶞?zhǔn)收益率（IC）的大小取決于銀行借款利率的高低，一般情況下選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，%，故基準(zhǔn)收益率取為10％。由表十三《現(xiàn)金流量表及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》計(jì)算可得本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅前)＝凈現(xiàn)金流量247。全部資金占用額100％ ＝ (37,214247。85,445)100%＝%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后)＝凈現(xiàn)金流量247。全部資金占用額100％ ＝ (27,910247。85,445)100%＝% 投資回收期（PP）：靜態(tài)投資回收期能夠直觀反映原始總投資的返本期限,投資回收期最短的方案為最佳方案。本項(xiàng)目包括建設(shè)期（）的全部投資回收期PP: =項(xiàng)目投資總額247。經(jīng)營(yíng)期凈現(xiàn)金流量＋建設(shè)期=（69,714247。27,910）＋ =(年) 投資利潤(rùn)率：也叫投資報(bào)酬率（ROI）,是項(xiàng)目投資利潤(rùn)占項(xiàng)目投資總額的比值。投資利潤(rùn)率越高越好，低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率的方案為不可行方案。本項(xiàng)目的ROI：=凈利潤(rùn)/投資總額100% =27,910萬(wàn)元/69,714100%=40.%投資利稅率=（凈利潤(rùn)+銷售稅金）/投資總額100%=（27,910+6,427）/69,714100%=%三、盈虧平衡點(diǎn)銷售收入產(chǎn)生的可用資金為實(shí)現(xiàn)的銷售收入減去期間費(fèi)用及銷售稅金后的余額；%；%；銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用按銷售收入的2%預(yù)計(jì)；因此，當(dāng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入產(chǎn)生的可用資金等于項(xiàng)目總投資時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)： 銷售收入盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目總投資/（%%2%2%） =69,714/=61,286（萬(wàn)元） 銷售率盈虧平衡點(diǎn)=盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入/總銷售收入 =61,286萬(wàn)元/113,355萬(wàn)元=%以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，當(dāng)本項(xiàng)目全部的銷售收入達(dá)到61,%時(shí)，該項(xiàng)目投資保本。第十一章 項(xiàng)目可行性評(píng)估結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論通過(guò)上述對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，“派勝世茂城/世茂苑”開發(fā)項(xiàng)目，它的經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)前景非常好，項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通、市政及配套設(shè)施較完善。項(xiàng)目總占地面積為192,，規(guī)劃總建筑面積367,500平方米，計(jì)劃投資總額約69,714萬(wàn)元人民幣，共分三期開發(fā)完成， 其中:項(xiàng)目一期計(jì)劃總投資為23007萬(wàn)元；二期計(jì)劃總投資為25,794萬(wàn)元；三期計(jì)劃總投資為20,913萬(wàn)元。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果:項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）% 、投資利潤(rùn)率為40% 、%，盈虧平衡點(diǎn)（銷售率） %，企業(yè)凈利潤(rùn)為27,910萬(wàn)元。本項(xiàng)目在評(píng)價(jià)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。因此，根據(jù)以上方案的分析和論證，該項(xiàng)目的投資計(jì)劃方案是可行的。二、有關(guān)說(shuō)明與建議本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究評(píng)估報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問(wèn)題均未確定，市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。本報(bào)告的投資估算是按照**市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于設(shè)計(jì)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與施工方案等情況還有待落實(shí)，因此，實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問(wèn)題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴于目前**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于**市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)開發(fā)管理水平和售后服務(wù)（物業(yè)管理）對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好售價(jià)水平至關(guān)重要，本項(xiàng)目除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)遇，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的最佳盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制、投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金來(lái)源計(jì)劃，抓緊施工、縮短工期，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。另外，協(xié)調(diào)好與水、電、暖、天然氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中不可忽視的重要問(wèn)題。項(xiàng)目總投資69,714萬(wàn)元，分三期進(jìn)行,其中一期計(jì)劃總投資為23,007萬(wàn)元,除企業(yè)內(nèi)部自籌13,007萬(wàn)元,預(yù)售房款可回籠5,000萬(wàn)元外，尚有10,000萬(wàn)元的資金缺口需靠銀行貸款解決。因此，在此情況下，銀行貸款資金的支持將成為本項(xiàng)目是能否如期進(jìn)行的關(guān)鍵。 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一0年五月四日世茂苑建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)