【正文】 、土建施工：2008年8月——2010年2月，組織施工隊伍；。裝修裝飾施工：2010年3 月——5月；。投入使用：2010年6月三、組織保障體系，項目經(jīng)理為第一 責任人，承擔項目投資及經(jīng)濟效益實現(xiàn)的責任。整個項目操作流程分為三個階段：項目策劃（項目方案設(shè)計確定之前的策劃工作：包括市場調(diào)研、項目定位和方案設(shè)計等）由某營銷策劃部負責制定，項目經(jīng)理參與。在項目策劃確定后，項目經(jīng)理按照策劃原則進行實施。項目實施過程中若因市場變化或其他原因，需對原項目策劃方案進行原則性調(diào)整，項目經(jīng)理提出報告報項目主管部門批準。在項目方案設(shè)計確定后，公司項目主管部門與項目經(jīng)理簽定≤項目控制計劃書≥并將項目交給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理負責項目的整個開發(fā)建設(shè)，包括后期項目策劃、施工監(jiān)理、內(nèi)外協(xié)調(diào)等。項目經(jīng)理為第一責任人。項目營銷原則上由項目營銷中心負責，但營銷中心應根據(jù)≤項目控制計劃書≥中有關(guān)原則制定營銷策劃方案，該方案應征得項目經(jīng)理的同意，以確保項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。四、項目建設(shè)管理，項目的建設(shè)管理至關(guān)重要。項目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實施科學管理和規(guī)范管理。，由甲級設(shè)計研究院”擔綱。、高效益，創(chuàng)全優(yōu)工程是其追求的主要目標。，將挑選技術(shù)、設(shè)備力量強的實力施工企業(yè)進行施工。項目監(jiān)理工作從設(shè)計階段開始介入。，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。第九章 經(jīng)營管理現(xiàn)代化的市場建設(shè)，必須實行現(xiàn)代化的企業(yè)管理，實行市場準入制。本項目在建設(shè)期和運營期實行兩種不同的管理模式。第一節(jié) 擴建期的組織管理 為了確保項目的順利實施，項目在籌備、擴建期間，由某地產(chǎn)公司主要負責人牽頭，組建項目班子，組織強有力的管理、技術(shù)力量，落實項目建設(shè)的各項具體工作。一、項目部專司其職，負責項目的組織指揮。全權(quán)負責項目實施的組織與協(xié)調(diào)。二、項目部分別設(shè)立技術(shù)、工程、財務(wù)、后勤等業(yè)務(wù)部門，承辦具體工作。第二節(jié) 運營期的組織管理 項目建設(shè)后，某公司對項目實行二級法人管理制度，本著精干、高效的原則，組建項目營銷中心，委派綜合素質(zhì)較高的人員出任營銷總監(jiān)。營銷中心下設(shè)策劃部、銷售部、財務(wù)部、合同等管理部門。 管理機構(gòu)設(shè)置圖 （略）第三節(jié) 勞動定員及培訓 一、勞動定員，為了該項目的實施，項目組織機構(gòu)準備設(shè)置為總經(jīng)理辦公室、營銷中心、財務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、預算部和人事部。，某置業(yè)有限公司還將準備設(shè)置勞動定員大約25人，其中工程技術(shù)人員12人，管理和后勤人員13人左右。二、培訓當項目啟動運行時，需營銷管理人員、策劃廣告、置業(yè)顧問、財務(wù)、合同、保安人員等共約20人。這些人員定崗定責后，必須分門別類進行技術(shù)和管理培訓，大致應分五個方面。市場營銷策劃人員，主要應進行現(xiàn)代專業(yè)市場的管理、信息系統(tǒng)的應用與維護、信息的收集與廣告發(fā)布等高層次的培訓。營銷管理人員的培訓。置業(yè)顧問的培訓。物業(yè)管理人員的培訓。財務(wù)管理人員專業(yè)培訓必須過硬，持證上崗。第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 計算依據(jù)一、計算系數(shù)依據(jù)項目方設(shè)計所確定的工程量進行計算；二、材料、設(shè)備價格按**現(xiàn)行市場價格對指數(shù)進行修正；三、工程建設(shè)其它費用按國家及**現(xiàn)行政策規(guī)定計取；四、遵照**市九九計價定額、費用定額。第二節(jié) 總投資估算 。其中。項目投入預算?？偼度腩A算表詳見下表 表1項目總投入預算表 序號項目名稱預算金額（萬元）結(jié)構(gòu)百分比備注1土地成本（拆遷安置）％56098 M178。2 房屋開發(fā)費％ 其中： 建安工程室外工程其他費用監(jiān)督監(jiān)理規(guī)費 ％％％％3開發(fā)規(guī)稅％4開發(fā)管理費用％合　　計100表2 項目總投入分項估算表 NO項 目單位成本（元/m2）總金額（萬元）取費標準備 注01土地費土地出讓金 土地出讓拆遷安置費 100小 計估 算按總建筑面積估 算02房屋開發(fā)費勘察設(shè)計費12包括方案、初設(shè)、施工圖和勘察費用建筑安裝費土建工程700含基礎(chǔ)、外墻、公共裝飾及門窗等水電工程55考慮到部分水管管線預埋消防工程35弱電工程 小 計按總建筑面積估 算室外工程環(huán)境綠化100按綠化面積計算道路及市政20供電設(shè)施150包括開閉所、配電房、發(fā)電機組等生化池1001000m3，按1000元/m3估算小 計按總建筑面積估算其他費用智能化設(shè)施估 算,寬帶網(wǎng)免費按總建筑面積估 算電梯費用3608臺電梯，40萬元/臺商用扶梯2臺 20萬元/臺天燃氣費用100 小 計112按總建筑面積估 算會所裝修商務(wù)會所50萬工程質(zhì)量監(jiān)督費建安費的‰按總建筑面積估 算工程監(jiān)理費建安費的12‰按總建筑面積估 算基本預備費 小 計房屋開發(fā)費03開發(fā)稅費電貼費26 預 估城市建設(shè)配套費85元/m2按建面積估算人防設(shè)施配費3元/m2按總建筑面積估 算水源設(shè)施費30300元/噸1000m3投標管理費15估 算小額稅費100小 計04管理費行政管理費 %02＋03項財務(wù)費用380估 算銀行貸款2000萬2年小 計按總建筑面積估 算05投資成本合計項目總投資第三節(jié) 投資使用計劃及資金籌措 一、資金使用計劃本項目所有投資主要集中在項目施工期內(nèi)，在實施過程中將根據(jù)投入計劃、工程進度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。資金投入計劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項目資金來源結(jié)構(gòu)為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計劃詳見《附表3》爭取銀行貸款2000萬元，其余為銷售滾動收入。 第十一章 財務(wù)分析一、分析測算說明，建設(shè)周期近2年；，預計用8個月的時間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的95％，預留5％的閑置率；=12%；。二、銷售價格及銷售收入估算根據(jù)嚴密的市場調(diào)查，結(jié)合**市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢和項目周邊物業(yè)的一般銷售價格，本項目各類可銷售物業(yè)的銷售均價和總銷售收入估算如下表（表3）所示：表3 銷售價格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型總建面（數(shù)量）銷售均價總收入（萬元）備注住宅43366m22000元／m2 停車位220個5萬元／個1100 商場5166m28000元／m2銷售收入合計13906三、銷售進度估算分析本項目預計在2008年10月份開盤銷售期房；到2009年6月時累計完成整個銷售任務(wù)的95％，銷售期基本結(jié)束。本著謹慎性原則，預留5％的空置率。項目銷售進度估算分析情況詳見《附表3》四、成本費用預算, 。1．勘測、單位平方米平均成本為12元。2．土地獲取成本（拆遷費用）,。,㎡，開發(fā)成本估算表詳見《表2》。,㎡。,㎡。％計提，,㎡。 ，根據(jù)項目資金籌措計劃和項目實施進度的安排，％的年利率，以2000萬元借貸期限2年為依據(jù)，項目財務(wù)費用總計為380萬元,單位平米平均成本為 。五、經(jīng)濟財務(wù)指標測算分析　　以項目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計劃表《附表1》及銷售進度估算表《附表3》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表5》。項目投資回收期，主要在兩年（2008～2010年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項目實際狀況，本次分析測算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動態(tài)的角度計算項目投資回收期。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2008年第三季度末，累計凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2008年第四季度為止，這說明項目總的投資回收期介于2008年第三季度和2008年第四季度之間，即項目開工后（2008年3季度末）的第3～4季度之間，經(jīng)計算:項目投資回收期（動態(tài)）＝3＋［－］／［－］+ ≈3＋＝（季度）　　　　　　　　　　　≈（月）也即是說從2008年5月份工程項目開工后，項目投資大概在2009年6月份前就能夠全部收回來，從2009年7月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項目投資收益。項目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資－項目銷售費用＝ ＝ 注：本著謹慎性原則，在計算總收入時，已預留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計入投資收益。② 　投資收益率?。健⊥顿Y收益－閑置率5％／總投入＝／＝％ ③ 稅后利潤＝投資收益銷售稅金 ＝　主要財務(wù)指標本項目各項經(jīng)濟財務(wù)指標（萬元）項目財務(wù)指標財務(wù)數(shù)據(jù)項目總投資單位成本、預期銷售收入13906銷售費用投資收益投資回收期投資收益率％稅后利潤明苑項目可行性研究報告附表1 項目資金投入計劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時間項目名稱2008年（2～4季度）2009（1～4季度）2010（1～4季度）合計123412341234土地出讓金10001000規(guī)劃設(shè)計費拆遷安置5050100開發(fā)成本建安工程 8001000800600600500 室外工程100100100 315．59配套設(shè)施及監(jiān)理 6060．38 120．38其他費用 220220 開發(fā)管理費用 190 開發(fā)規(guī)稅 300 100 銷售費用（3％）100 合　　計 190 10527 附表2 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計劃表 單位：萬元序號資金項目金額結(jié)構(gòu)百分比資金用途預計到位時間備注1企業(yè)自有（自籌）資金 ％其中：A、已完成投入B、現(xiàn)有貨幣資產(chǎn)C、項目回收 ％％％規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置土地出讓金開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ)建安、環(huán)境、配套等2008年5月全部到位2008年7月～2009年10月內(nèi)分期、分批注入2銀行借貸 2000%建安、環(huán)境、配套等2008年6月工程開工后即時到位3項目銷售回籠資金 ％建安、環(huán)境、配套等從2008年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項目開發(fā)附表3 項目銷售進度估算分析表 時間物業(yè)銷售2008年2009年2010年合計4季度12341234住宅車位商場銷售比例50％35％ 10％ 5％ 100％銷售金額（萬元）6953 附表4 開發(fā)規(guī)費和稅費取費標準序號規(guī)稅項目名稱稅費文號稅費標準預算金額備注1城市建設(shè)配套費黔價 號以建面85元／m2　繳納 2工程監(jiān)