【正文】 7, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）78, 78, 78, 78, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）106, 106, 106, 106, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）6, 6, 6, 6, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）7, 5, 4, 2, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）22, 17, 13, 8, 住宅單價(jià)為8000元/㎡，商鋪單價(jià)為18000元/㎡的效益測(cè)算結(jié)果：項(xiàng) 目地價(jià)變動(dòng)500萬(wàn)元/畝600萬(wàn)元/畝700萬(wàn)元/畝800萬(wàn)元/畝住宅面積（萬(wàn)㎡） 住宅單價(jià)（元/㎡）8, 8, 8, 8, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）83, 83, 83, 83, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）112, 112, 112, 112, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）6, 6, 6, 6, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）8, 7, 5, 4, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）25, 21, 16, 12, 住宅單價(jià)為8500元/㎡，商鋪單價(jià)為18000元/㎡的效益測(cè)算結(jié)果：項(xiàng) 目地價(jià)變動(dòng)500萬(wàn)元/畝600萬(wàn)元/畝700萬(wàn)元/畝800萬(wàn)元/畝住宅面積（萬(wàn)㎡） 住宅單價(jià)（元/㎡）8, 8, 8, 8, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）88, 88, 88, 88, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）117, 117, 117, 117, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）7, 7, 7, 7, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）9, 8, 6, 5, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）29, 24, 20, 15, 住宅單價(jià)為9000元/㎡，商鋪單價(jià)為18000元/㎡的效益測(cè)算結(jié)果：項(xiàng) 目地價(jià)變動(dòng)500萬(wàn)元/畝600萬(wàn)元/畝700萬(wàn)元/畝800萬(wàn)元/畝住宅面積（萬(wàn)㎡） 住宅單價(jià)（元/㎡）9, 9, 9, 9, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）93, 93, 93, 93, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）122, 122, 122, 122, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）7, 7, 7, 7, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）11, 9, 8, 6, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）33, 28, 24, 19, 住宅單價(jià)為9500元/㎡，商鋪單價(jià)為18000元/㎡的效益測(cè)算結(jié)果：項(xiàng) 目地價(jià)變動(dòng)500萬(wàn)元/畝600萬(wàn)元/畝700萬(wàn)元/畝800萬(wàn)元/畝住宅面積（萬(wàn)㎡） 住宅單價(jià)（元/㎡）9, 9, 9, 9, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）98, 98, 98, 98, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）127, 127, 127, 127, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）7, 7, 7, 7, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）12, 10, 9, 7, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）36, 32, 27, 23, 住宅單價(jià)為10000元/㎡，商鋪單價(jià)為18000元/㎡的效益測(cè)算結(jié)果：項(xiàng) 目地價(jià)變動(dòng)500萬(wàn)元/畝600萬(wàn)元/畝700萬(wàn)元/畝800萬(wàn)元/畝住宅面積（萬(wàn)㎡） 住宅單價(jià)（元/㎡）10, 10, 10, 10, 住宅總價(jià)（萬(wàn)元）104, 104, 104, 104, 商鋪面積（萬(wàn)㎡） 商鋪單價(jià)（元/㎡）18, 18, 18, 18, 商鋪總價(jià)（萬(wàn)元）28, 28, 28, 28, 銷售總價(jià)（萬(wàn)元）132, 132, 132, 132, 土地單價(jià)（萬(wàn)元/畝） 土地總價(jià)（萬(wàn)元）30, 36, 42, 48, 其他成本單價(jià)（元/㎡）3, 3, 3, 3, 其他成本總價(jià)（萬(wàn)元）40, 40, 40, 40, 經(jīng)營(yíng)稅金（萬(wàn)元）7, 7, 7, 7, 企業(yè)所得稅（萬(wàn)元）13, 11, 10, 8, 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）40, 35, 31, 26, 整理以上測(cè)算數(shù)據(jù)（測(cè)算過(guò)程中，我們忽略了商業(yè)房售價(jià)，因?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)房的比重較低，售價(jià)變化對(duì)最終的效益影響不大），我們將不同房?jī)r(jià)與地價(jià)組合下的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)列入下表（表中主體部分的數(shù)據(jù)是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，單位為萬(wàn)元）：住宅單價(jià)（元/㎡）土地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）500600700800700018,501 14,001 9,501 5,001 750022,167 17,66713,167 8,667 800025,833 21,33316,833 12,333 850029,499 24,99920,499 15,999 900033,165 28,665 24,165 19,665 950036,831 32,331 27,831 23,331 1000040,497 35,997 31,497 26,997 例如，當(dāng)?shù)貎r(jià)為600萬(wàn)元/畝，房?jī)r(jià)為8500元/㎡時(shí)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)是24999萬(wàn)元。當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)800萬(wàn)元/畝（可比項(xiàng)目文一名門首府的地價(jià)就是800萬(wàn)元/畝），房?jī)r(jià)在7000元/㎡的情況下，項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5001萬(wàn)元，說(shuō)明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力是非常強(qiáng)的。第七部分 綜合評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分 研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見。③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見。④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分 附錄它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。專家論證意見主管部門意見附表是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。成本項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）參考項(xiàng)目單位成本說(shuō) 明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場(chǎng)建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂(lè)室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校兒童游樂(lè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類。，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。