【正文】 TechnologyCompanyLimited（集電陶瓷技術(shù)有限公司）通過受讓方式取得的，股權(quán)取得對價(jià)是5800萬元人民幣，安徽甲特生物科技有限公司2009年經(jīng)中國科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院和安徽省科技廳招商引資入駐合肥市國家科技創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)。公司產(chǎn)品主要應(yīng)用于通訊、移動(dòng)電話、IT、消費(fèi)電子、汽車電子、航空航天、生命醫(yī)學(xué)及其它高新技術(shù)領(lǐng)域。區(qū)內(nèi)建有融科技成果交易、轉(zhuǎn)化、服務(wù)功能于一體的合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)合肥創(chuàng)新平臺(tái)(一中心三基地），建成高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)科技園、民營科技園、科園創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等12家科技企業(yè)孵化器，總面積100余萬平方米，在孵化企業(yè)近千家，畢業(yè)企業(yè)500多家。合肥高新區(qū)是安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，已形成電子信息、光機(jī)電一體化、新能源、公共安全、文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28083元，%。其中，%，%；，%，%。%。%；，%。全年固定資產(chǎn)投資施工項(xiàng)目5087個(gè)，比上年增加256個(gè)，%。，%。%；其中，%。%。2013年年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2330戶，比上年凈增243戶，%。，2013年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。“十一五”時(shí)期，合肥將以做大經(jīng)濟(jì)總量、增強(qiáng)綜合實(shí)力、提高人民生活水平為主線，以壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化縣域經(jīng)濟(jì)為突破口，以加快科技創(chuàng)新型試點(diǎn)市建設(shè)為著力點(diǎn)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，逐步把合肥建設(shè)成為全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市，在安徽崛起中勇當(dāng)先鋒、中部崛起中爭先進(jìn)位。逍遙津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古鎮(zhèn)等風(fēng)光各異。國家4E級機(jī)場—合肥新橋國際機(jī)場已經(jīng)建成投入使用，已經(jīng)啟動(dòng)的江淮運(yùn)河建設(shè)，將使合肥成為溝通長江和淮河的水運(yùn)中心。合肥是一座具有2200多年歷史的古城，早在新石器時(shí)期，就有人類活動(dòng)，秦朝時(shí)置合肥縣，明清時(shí)為廬州府治，故又別稱“廬州”。作為沿海的腹地，內(nèi)地的前沿，合肥正在與“長三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)全方位對接，東部沿海資本產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時(shí)，必將首當(dāng)其沖，首得其利。第一部分 項(xiàng)目總論 合肥概況合肥是安徽省省會(huì)，位于中國中部巢湖之濱，北緯32176。形成意見和結(jié)論。我們依照統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。以合肥為圓心、半徑為500公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國東、中部最發(fā)達(dá)的7省1市，約102萬平方公里、5億人口。現(xiàn)轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣。淮南、京九、寧西等六條鐵路縱橫交錯(cuò)，特別是滬漢蓉高速鐵路2007年建成后，合肥到南京僅需45分鐘，到上海、武漢只需2個(gè)多小時(shí)。國家4A級旅游景區(qū)包公園、徽園等旅游景點(diǎn)獨(dú)具特色。到2020年，合肥市將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)《合肥市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》資料來源： 。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到61555元（折合9939美元）,比上年增加6373元。%。%。納入統(tǒng)計(jì)范圍的具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑施工企業(yè)859戶，比上年增加24戶；，%。%。%。%；，%。%。%。‰，；‰，；‰。合肥國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱高新區(qū)）地處蜀山腳下，董鋪水庫之濱，1990年10月奠基，1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級高新區(qū)，是合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)和合肥現(xiàn)代化新興中心城市“空間發(fā)展戰(zhàn)略”西部組團(tuán)的核心區(qū)域，是首批“中國亞太經(jīng)濟(jì)合作組織科技工業(yè)園區(qū)”、全國首批光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)、“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”（軍民結(jié)合）、首批國家級文化和科技融合示范基地，兩度榮獲全國“先進(jìn)國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”、“全國精神文明建設(shè)先進(jìn)單位”和“全國模范勞動(dòng)關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”榮譽(yù)稱號，在國家高新區(qū)綜合評價(jià)中位居第12位，在國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)工作會(huì)議上被授予“國家高新區(qū)建設(shè)20年先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號。高新區(qū)科教資源豐富，周邊聚集了以中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)為代表的50多所高等院校和以中國科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院為代表的300多個(gè)國家級和省部屬科研機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已初步形成了一個(gè)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型的專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍和企業(yè)家群體。安徽積層微電路有限公司坐落于安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，公司從國外引進(jìn)了先進(jìn)的陶瓷微電路模塊生產(chǎn)線，采取LowTemperatureCofiredCeramic技術(shù)特有的多層布線、內(nèi)部埋置被動(dòng)元器件等先進(jìn)的制成技術(shù)，實(shí)現(xiàn)主、被動(dòng)元器件和電路芯片更高密度的一體化集成和封裝。安徽積層微電路有限公司的股東有二，分別是安徽甲特生物科技有限公司和安徽高新股份有限公司，控股股東是安徽甲特生物科技有限公司，安徽甲特生物公司持有公司股權(quán)39,435,（人民幣），占公司總注冊資本70%。公司擁有全球首創(chuàng)chitosanteTM紡織品健康功能國家發(fā)明專利生物技術(shù)，其主導(dǎo)產(chǎn)品有“甲特貝貝”健康生態(tài)功能嬰幼童裝“甲特”甲殼素多功能整理劑、“凱特賽”甲殼素多功能面料、“JUST1”健康多功能服裝等；公司還自主研發(fā)申報(bào)了五項(xiàng)生物醫(yī)用新材料方面的國家專利，成功開發(fā)多個(gè)具有全球行業(yè)領(lǐng)先的醫(yī)用生物材料產(chǎn)品；公司將不斷加強(qiáng)健康功能性紡織品、生物醫(yī)用新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)與推廣，通過醫(yī)用生物科技和軍事前沿科技的研發(fā)與應(yīng)用為人民和諧生活提供更多的健康生態(tài)產(chǎn)品。合肥高新股份有限公司是由合肥高新區(qū)科技實(shí)業(yè)發(fā)展公司（合肥高新區(qū)管委會(huì)投資興辦)為主發(fā)起人，聯(lián)合其他五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份公司，注冊資本1億元，公司于2002年12月28日正式設(shè)立并開始運(yùn)營，該公司在近幾年內(nèi)將圍繞和呼應(yīng)高新區(qū)的建設(shè)需求，做大做強(qiáng)土地開發(fā)經(jīng)營，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司的核心競爭力，同時(shí)依托高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目資源豐富，項(xiàng)目儲(chǔ)備充足的優(yōu)勢，投資開發(fā)經(jīng)營高新技術(shù)產(chǎn)品，并將適時(shí)投資興辦商貿(mào)、生活服務(wù)、倉儲(chǔ)物流等綜合服務(wù)業(yè)，培育新的利潤增長點(diǎn)，增強(qiáng)公司的持續(xù)發(fā)展能力。安徽積層微電路有限公司目前處于停業(yè)狀態(tài)，其名下房屋由公司甲特生物科技公司使用，土地除房屋占用的部分以外，絕大部分皆處于空置狀態(tài)，地面無任何建筑物。根據(jù)合肥市“十二五”發(fā)展目標(biāo) 資料來源：。D投入占GDP比重達(dá)到3%。生態(tài)環(huán)境顯著改善，城市垃圾無害化處理率達(dá)到100%，城鎮(zhèn)污水集中處理率達(dá)到98%，巢湖水質(zhì)進(jìn)一步改善；工業(yè)固體廢物處置利用率達(dá)到99%；全市森林覆蓋率超過25%，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到46%；空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)達(dá)到310天以上。發(fā)展活力顯著增強(qiáng),綜合配套改革取得新突破，體制機(jī)制更加完善；對外開放和區(qū)域合作達(dá)到新水平，地區(qū)進(jìn)出口總額年均增長20%，5年累計(jì)招商引資12000億元，其中外商直接投資90億美元。項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽積層微電路有限公司【合肥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（擬設(shè)立）】。 項(xiàng)目SWOT分析1. 優(yōu)勢(1)地塊區(qū)位優(yōu)勢。(2)企業(yè)自主開發(fā)優(yōu)勢。2. 劣勢(1)商業(yè)及市政配套不足。此外地塊北部臨高壓線，影響建高層，容積率受限，臨街綠化也需要協(xié)調(diào)變更，地塊60畝的范圍內(nèi)難以安排大型高端綜合性商住類項(xiàng)目。高新區(qū)房價(jià)已經(jīng)從2013年下半年的6800/㎡左右，漲至2014年維持在7000元/㎡以上。房產(chǎn)開發(fā)優(yōu)先于建設(shè)的是規(guī)劃；優(yōu)先于規(guī)劃的是開發(fā)定位。開發(fā)AG3地塊需要補(bǔ)交的土地出讓金及進(jìn)入建造后的資金需求量巨大，企業(yè)搬遷也需要資金，如何降低財(cái)務(wù)成本？如何快速回籠資金？如何保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)？將直接威脅項(xiàng)目的安全，是企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年年底前準(zhǔn)備變性資料，辦理相關(guān)手續(xù)，于2015年6月底前完成變性手續(xù)，確定合作方，取得項(xiàng)目建設(shè)資金，繳納土地變性款項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)土地?fù)Q證。數(shù)據(jù)顯示，%。四大主城區(qū)由于設(shè)施環(huán)境發(fā)展成熟，房價(jià)基本保持穩(wěn)定；政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、政商涌入已然成為高價(jià)房的集中營；而高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)因企業(yè)、工廠較多，帶入了大批剛需族，成為剛需房的首選地。高新區(qū)前幾年供應(yīng)量較低，成交量也非常低。合肥市居民購房意向網(wǎng)絡(luò)調(diào)查： 合肥市商品住宅成交分析●80100㎡為市場主力，其次為100120㎡戶型。而面積段過大、總價(jià)過高，去化難度增強(qiáng)。 定準(zhǔn)位從目前高新區(qū)短缺的商品分析，可建高端寫字樓；從目標(biāo)客戶群的需求分析，可建小面積精裝修公寓；從有利企業(yè)長期持有分析，可增加商業(yè)面積的比例；從快速去化、有利回籠資金分析，盡可能多建住宅和社區(qū)商鋪是不二選擇。從我們踩盤的實(shí)際情況看，同為85㎡的高層中間戶型，不同樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果大相徑庭，去化情況也不言而喻。因此，聘用適合地塊定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位以及與其深度、反復(fù)溝通顯得尤為重要。休閑娛樂：以茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向，面積在3000㎡左右。項(xiàng)目總建筑面積約12萬㎡，計(jì)劃開發(fā)周期為3年（自開工至項(xiàng)目收尾）。 項(xiàng)目租售收入?yún)R總表項(xiàng)目銷售收入預(yù)估表（單位：萬元）物業(yè)類型建筑面積（㎡）均 價(jià)（元/㎡）2016年2017年2018年合 計(jì)商業(yè)16,00018,00028,80028,800住宅、公寓104,0008,50042,50037,4008,50088,400合計(jì)120,00042,50066,2008,500117,200說明：銷售預(yù)估未計(jì)其他物業(yè)收入，也未考慮物業(yè)自持因素。3. 建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，住宅項(xiàng)目土建安裝工程費(fèi)用按1,500元/㎡計(jì)算（含地下部分）。5. 配套建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等，按150元/㎡計(jì)。共計(jì)：23,020=576萬元。9. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，這里暫按36,000萬元（土地款）借款，年利率15%，使用2年計(jì)算。第四部分 項(xiàng)目效益分析 效益分析從前面的投資分析可知，本項(xiàng)目銷售收入117,200萬元，總投資（成本）76,836萬元，可獲得投資利潤40,364萬元（稅前），%，需繳納經(jīng)營稅金及附加7,032萬元（按銷售收入的6%計(jì)算）和所得稅8,333萬元，扣除稅費(fèi)后凈利潤為24,999萬元，按4年投資周期計(jì)算，%。經(jīng)測算，本項(xiàng)目單位成本為6,403元/㎡，銷售均價(jià)達(dá)6,813元/㎡時(shí)，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。本部分的評價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。38839100%247。1. 凈現(xiàn)值（NPV） 假定資金成本（i）為10%，經(jīng)測算，被本項(xiàng)目凈現(xiàn)值：26,(1+10%)2 + 46,(1+10%)3+ 5,(1+10%)4 – = 22,（萬元）。2015年2016年2017年2018年合計(jì)經(jīng)營收入42, 66, 8, 117, 經(jīng)營成本38, 9, 9, 1, 58, 經(jīng)營稅金及附加 2, 3, 7, 營銷費(fèi)用 1, 2, 經(jīng)營利潤38, 29, 51, 6, 49, 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用6, 6, 2, 15, 利潤總額45, 23, 49, 6, 33, 所得稅 3, 4, 8, 凈利潤45, 20, 44, 5, 24, 本表財(cái)務(wù)費(fèi)用測算基礎(chǔ)是，土地款36000萬元和前期費(fèi)用8000萬元全部采用外部融資取得，年利率15%，總?cè)谫Y費(fèi)用15000萬元。由于資料和信息來源的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)800萬元/畝（可比項(xiàng)目文一名門首府的地價(jià)就是800萬元/畝），房價(jià)在7000元/㎡的情況下，項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)凈利潤5001萬元，說明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力是非常強(qiáng)的。（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分 研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。③對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。