【正文】 安徽積層微電路有限公司合歡嘉苑小區(qū)項目可行性研究報告二〇一四年九月十三日目錄調(diào)查人員聲明 1第一部分 項目總論 2 2 合肥概況 2 合肥經(jīng)濟發(fā)展情況 3 5 6 7 9 地塊位置 9 項目SWOT分析 10 11： 12 12第二部分 市場研究 1高新區(qū)房地產(chǎn)市場概述 13 13 15 15 17 17 20 政務(wù)區(qū)相鄰樓盤情況 22 23 控地價 23 定準(zhǔn)位 24 重規(guī)劃 24 24 項目定位 24 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 25 產(chǎn)品建議 25 價格定位 25 25 26 時間安排 26 推售策略 26 項目租售收入?yún)R總表 26第三部分 投資預(yù)算及融資方案 2 成本測算 2 分項估算依據(jù) 2 資金籌措及計劃 4第四部分 項目效益分析 2 效益分析 2 敏感性分析 2 項目資金預(yù)測及平衡計劃 5第五部分 財務(wù)評價 8 8 財務(wù)盈利能力分析 11 11 11 12 13第六部分 不確定性分析 14 14 銷售價格與土地價格變動分析 14第七部分 綜合評價 22（定性） 22（影響及對策） 22 22第八部分 研究結(jié)論與建議 23 23 23第九部分 附錄 24 24 24 26調(diào)查人員聲明調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。我們依照統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。形成意見和結(jié)論。撰寫本可行性研究報告。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分 項目總論 合肥概況合肥是安徽省省會，位于中國中部巢湖之濱，北緯32176。、東經(jīng)117176。，通江達海，承東啟西、貫通南北、連接中原。以合肥為圓心、半徑為500公里的范圍內(nèi)覆蓋了中國東、中部最發(fā)達的7省1市，約102萬平方公里、5億人口。作為沿海的腹地，內(nèi)地的前沿，合肥正在與“長三角”經(jīng)濟區(qū)全方位對接，東部沿海資本產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時，必將首當(dāng)其沖，首得其利。合肥市域總面積7029平方公里。城市建成區(qū)224平方公里，市區(qū)人口224萬人?，F(xiàn)轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣。合肥是一座具有2200多年歷史的古城，早在新石器時期，就有人類活動，秦朝時置合肥縣，明清時為廬州府治，故又別稱“廬州”。合肥是全國二級區(qū)域交通樞紐。高速公路四通八達，到南京約需2個小時車程，到上海、武漢等約需45個小時車程?；茨?、京九、寧西等六條鐵路縱橫交錯，特別是滬漢蓉高速鐵路2007年建成后，合肥到南京僅需45分鐘，到上海、武漢只需2個多小時。國家4E級機場—合肥新橋國際機場已經(jīng)建成投入使用，已經(jīng)啟動的江淮運河建設(shè)，將使合肥成為溝通長江和淮河的水運中心。合肥港近、遠期計劃各建一座集裝箱碼頭，屆時，合肥地區(qū)的集裝箱就可以順長江而下，直接運到上海的遠洋貨輪上。合肥是中國優(yōu)秀旅游城市。國家4A級旅游景區(qū)包公園、徽園等旅游景點獨具特色。逍遙津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古鎮(zhèn)等風(fēng)光各異。合肥周邊半徑250公里內(nèi)有黃山、九華山、太平湖、天柱山、瑯琊山等全國著名旅游風(fēng)景區(qū)，是重要的旅游目的地和集散中心。合肥都市圈基本圈層半徑為100公里，引領(lǐng)并形成皖中一體化發(fā)展格局，有效地帶動全省經(jīng)濟發(fā)展。到2020年，合肥市將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域經(jīng)濟中心。“十一五”時期，合肥將以做大經(jīng)濟總量、增強綜合實力、提高人民生活水平為主線，以壯大工業(yè)經(jīng)濟、強化縣域經(jīng)濟為突破口，以加快科技創(chuàng)新型試點市建設(shè)為著力點，推進經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展，逐步把合肥建設(shè)成為全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市，在安徽崛起中勇當(dāng)先鋒、中部崛起中爭先進位。2013年，面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民全面貫徹落實黨的十八大和十八屆二中、三中全會精神，按照“穩(wěn)中求進”的工作總基調(diào)，開拓創(chuàng)新，扎實工作，著力穩(wěn)增長、提效益、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，經(jīng)濟社會保持了穩(wěn)定健康較快發(fā)展的態(tài)勢，為打造“大湖名城、創(chuàng)新高地”奠定了堅實基礎(chǔ)。資料來源：。 合肥經(jīng)濟發(fā)展情況根據(jù)《合肥市2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》資料來源： 。，2013年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。其中，%；，%；，%。::::，%%。按常住人口計算，人均GDP達到61555元（折合9939美元）,比上年增加6373元。其中，；，；。城鄉(xiāng)私營企業(yè)從業(yè)人員和個體勞動者128萬人，增加25萬人。%。2013年年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2330戶，比上年凈增243戶，%。其中，輕、%%；%，%，股份制、%%。規(guī)模以上工業(yè)37個行業(yè)中，有34個行業(yè)增加值實現(xiàn)增長。，%。，%。，%；，%。，%。納入統(tǒng)計范圍的具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑施工企業(yè)859戶，比上年增加24戶；，%。，%；其中，%。，%。，%。，%。，%。其中，%；，%；，%。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。，%。全年固定資產(chǎn)投資施工項目5087個，比上年增加256個，%。竣工項目3964個，增加321個。，%。，%；，%。，%；，%。全年開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房46562套，竣工8078套。，%；其中，%。，%。，%。其中，%，%，%。，%；，%。，%。其中，%，%；，%，%。%?！耄?；‰，；‰。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28083元，%。人均消費性支出20475元，%。%。合肥國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱高新區(qū)）地處蜀山腳下，董鋪水庫之濱，1990年10月奠基，1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為國家級高新區(qū)，是合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)核心區(qū)和合肥現(xiàn)代化新興中心城市“空間發(fā)展戰(zhàn)略”西部組團的核心區(qū)域，是首批“中國亞太經(jīng)濟合作組織科技工業(yè)園區(qū)”、全國首批光伏發(fā)電集中應(yīng)用示范區(qū)、“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”（軍民結(jié)合）、首批國家級文化和科技融合示范基地，兩度榮獲全國“先進國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”、“全國精神文明建設(shè)先進單位”和“全國模范勞動關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”榮譽稱號，在國家高新區(qū)綜合評價中位居第12位，在國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)工作會議上被授予“國家高新區(qū)建設(shè)20年先進集體”榮譽稱號。合肥高新區(qū)是安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，已形成電子信息、光機電一體化、新能源、公共安全、文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)迅速聚集，培育了科大訊飛、四創(chuàng)電子、安科生物、陽光電源、量子通信等高新技術(shù)企業(yè)，引進了格力電器、美的電器、合肥三洋、大陸輪胎、長安汽車、晶澳、美國3M、韓國樂天、日本NSK等知名龍頭企業(yè)，一大批企業(yè)的技術(shù)水平處于行業(yè)領(lǐng)先水平。高新區(qū)現(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)4000多家，外商投資企業(yè)400多家，世界500強投資企業(yè)10余家，境內(nèi)外上市公司投資企業(yè)50余家，其中園區(qū)孵化培育上市公司14家。高新區(qū)科教資源豐富，周邊聚集了以中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)為代表的50多所高等院校和以中國科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院為代表的300多個國家級和省部屬科研機構(gòu)，現(xiàn)已初步形成了一個科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型的專業(yè)技術(shù)人才隊伍和企業(yè)家群體。區(qū)內(nèi)建有融科技成果交易、轉(zhuǎn)化、服務(wù)功能于一體的合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)合肥創(chuàng)新平臺(一中心三基地），建成高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)科技園、民營科技園、科園創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等12家科技企業(yè)孵化器，總面積100余萬平方米，在孵化企業(yè)近千家，畢業(yè)企業(yè)500多家。高新區(qū)通過提供種子基金（天使投資）、孵化資金、創(chuàng)新基金、風(fēng)險基金等投融資服務(wù)，營造適于技術(shù)創(chuàng)新、科技成果轉(zhuǎn)化的環(huán)境。在高新區(qū)開展風(fēng)險投資業(yè)務(wù)的公司20余家，參與各類技術(shù)咨詢、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)60余家，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺。安徽積層微電路有限公司坐落于安徽省合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，公司從國外引進了先進的陶瓷微電路模塊生產(chǎn)線，采取LowTemperatureCofiredCeramic技術(shù)特有的多層布線、內(nèi)部埋置被動元器件等先進的制成技術(shù)，實現(xiàn)主、被動元器件和電路芯片更高密度的一體化集成和封裝。公司產(chǎn)品主要應(yīng)用于通訊、移動電話、IT、消費電子、汽車電子、航空航天、生命醫(yī)學(xué)及其它高新技術(shù)領(lǐng)域。公司成立于2005年2月25日，注冊號為340100400001771（11），注冊資本：，住所為合肥市高新區(qū)合歡路10號，經(jīng)營范圍是生產(chǎn)和銷售自產(chǎn)的陶瓷微電路基板、微電路模塊、陶瓷電子元（組）件，公司現(xiàn)法定代表人是陳錦榮。安徽積層微電路有限公司原為一家中外合資企業(yè)，后于2014年3月由安徽甲特生物科技有限公司發(fā)起收購CMicroTechnologyCompanyLimited（集電陶瓷技術(shù)有限公司）的全部股權(quán)，變成一家內(nèi)資企業(yè)。安徽積層微電路有限公司的股東有二，分別是安徽甲特生物科技有限公司和安徽高新股份有限公司，控股股東是安徽甲特生物科技有限公司，安徽甲特生物公司持有公司股權(quán)39,435,（人民幣），占公司總注冊資本70%。甲特生物科技公司持有公司的股權(quán)系2014年3月從CMicroTechnologyCompanyLimited（集電陶瓷技術(shù)有限公司）通過受讓方式取得的，股權(quán)取得對價是5800萬元人民幣，安徽甲特生物科技有限公司2009年經(jīng)中國科學(xué)院合肥物質(zhì)研究院和安徽省科技廳招商引資入駐合肥市國家科技創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)。公司致力于“健康功能性紡織品、醫(yī)用生物新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)”三大朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)于一體的生物高科技企業(yè)。公司參與多個國家級、省級等重點項目，其中包括安徽省“自主創(chuàng)新研發(fā)和消化吸收再創(chuàng)新獎勵項目”、安徽省“2009年度技術(shù)轉(zhuǎn)移計劃項目”、安徽省2009年度“第四批科技攻關(guān)計劃項目”、安徽省“十五科技攻關(guān)計劃項目”，2010年獲得“國家科技型中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新基金項目立項”，公司為高新技術(shù)企業(yè)、科技小巨人培育企業(yè)；公司目前擁有國家發(fā)明專利技術(shù)二項，實用新型專利四項，其中五項通過省科技廳科技成果評定。公司擁有全球首創(chuàng)chitosanteTM紡織品健康功能國家發(fā)明專利生物技術(shù)，其主導(dǎo)產(chǎn)品有“甲特貝貝”健康生態(tài)功能嬰幼童裝“甲特”甲殼素多功能整理劑、“凱特賽”甲殼素多功能面料、“JUST1”健康多功能服裝等；公司還自主研發(fā)申報了五項生物醫(yī)用新材料方面的國家專利，成功開發(fā)多個具有全球行業(yè)領(lǐng)先的醫(yī)用生物材料產(chǎn)品；公司將不斷加強健康功能性紡織品、生物醫(yī)用新材料、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)與推廣，通過醫(yī)用生物科技和軍事前沿科技的研發(fā)與應(yīng)用為人民和諧生活提供更多的健康生態(tài)產(chǎn)品。合肥高新股份有限公司持有公司股權(quán)16,896,（人民幣），占公司總注冊資本30%。合肥高新股份有限公司成立于2002年12月，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級資質(zhì)。公司主要從事土地開發(fā)經(jīng)營，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及維護，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，高新技術(shù)及產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、產(chǎn)品經(jīng)營，房產(chǎn)銷售代理，倉儲物流、物業(yè)管理以及高新區(qū)內(nèi)綜合服務(wù)等業(yè)務(wù)服務(wù)。合肥高新股份有限公司是由合肥高新區(qū)科技實業(yè)發(fā)展公司（合肥高新區(qū)管委會投資興辦)為主發(fā)起人，聯(lián)合其他五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份公司，注冊資本1億元，公司于2002年12月28日正式設(shè)立并開始運營，該公司在近幾年內(nèi)將圍繞和呼應(yīng)高新區(qū)的建設(shè)需求，做大做強土地開發(fā)經(jīng)營，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)，增強公司的核心競爭力，同時依托高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品項目資源豐富，項目儲備充足的優(yōu)勢，投資開發(fā)經(jīng)營高新技術(shù)產(chǎn)品，并將適時投資興辦商貿(mào)、生活服務(wù)、倉儲物流等綜合服務(wù)業(yè)，培育新的利潤增長點，增強公司的持續(xù)發(fā)展能力。合肥市人民政府2014年6月16日下發(fā)了《關(guān)于盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效率的實施意見》（合政秘〔2014〕101號），安徽積層微電路有限公司擁有一塊面積為60畝的工業(yè)用地，該地塊符合合政秘〔2014〕101號文變性升級條件，并據(jù)政府有關(guān)部門介紹，該地塊變性升級為商住開發(fā)用地符合區(qū)域規(guī)劃要求，具有較大的開發(fā)價值。該地塊的土地證號為合高國用（2006）第8號，土地座落為合肥市高新區(qū)科學(xué)大道與合歡路交口東北角，地號為AG3，土地地類（用途）為工業(yè)用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2055年12月8日，使用權(quán)面積為40,㎡，獨用面積為40,㎡，土地證發(fā)證日期為2006年3月23日。該地塊地上建筑物有4300平方米，主體3層，局部