【正文】 第一章 總 論項目名稱：縉云縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設項目項目建設單位：縉云縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目負責人：張順才建設地址：文峪河縉云縣縣城段河東、西兩段建設內(nèi)容：，由東西兩岸三個居住組團組成。擬建項目為4棟住宅樓的建設，其中1棟為地下1層地上22層框剪結構，其余3棟為地下1層地上21層框剪結構。總建筑面積40000平方米。建設目標：充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住縉云縣城段文峪河綜合治理的良好契機，將本區(qū)建設成為具有較大吸引力與品牌效應并達到以下目標的住區(qū)：1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；2．景觀優(yōu)美的住區(qū)；3．功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)；　4．人居文化上乘的住區(qū)；　5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。項目總投資：。資金籌措：項目資金全部由承辦單位自籌 工程建設進度計劃：20個月 縉云縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年10月27日，注冊資金810萬元人民幣，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財務部、人力資源保障部和公司直屬辦公室6個部門組成。公司現(xiàn)有職工98人，其中，具有高級職稱工程師1人，中級職稱工程師3人，初級職稱工程師3人，中級職稱會計2人，中級職稱統(tǒng)計師1人，中級職稱經(jīng)濟師1人。公司始終堅持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動縉云縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化縉云縣人居環(huán)境，實現(xiàn)“讓建筑適應生活”的居住理想，在開發(fā)項目中倡導“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導下，持續(xù)性進行詳細規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項建設用地。 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設計，樹立天人合一的觀點，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 基礎設施長遠規(guī)劃，分期實施。 堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 受建設場地相對固定和建設投資額的局限，本項目要在功能完善的基礎上，盡量做到簡潔、大方。 嚴格執(zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標準和規(guī)范。 項目可研報告編制委托書 國家建設部及山西省頒布的住宅建設的相關法律和政策 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 太原市中方規(guī)劃設計有限公司對縉云縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細規(guī)劃 《縉云縣縣城總體規(guī)劃》（20022020） 山西省建筑工程概算定額 有關其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 建設單位提供的有關資料根據(jù)國家政策、當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展情況以及項目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項目的必要性。根據(jù)項目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設標準》和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模。根據(jù)當?shù)亟ㄔO條件、資金來源、建設規(guī)模和建筑材料等情況，研究項目的可行性。根據(jù)環(huán)保要求，當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項目建設對環(huán)境的影響，提出相應的環(huán)保措施。研究項目實施的社會效益，作出對項目的評價結論。主要技術經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位指標備注一總用地公頃二擬建住宅建筑面積㎡400004棟三建筑層數(shù)1棟為地下1層地上22層， 3棟為地下1層地上21層四住宅套數(shù)340戶五結構形式框剪結構六建筑密度%七容積率%八綠地率%九項目總投資萬元6443．6十建設工期月20項目建設的宗旨是采用一流的設計，一流的技術，打造縉云縣一流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項目的建成，將會大大提高企業(yè)的技術水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。同時，為縉云縣的市容、市貌建設增添了一道亮麗的風景線。第二章 項目建設背景和必要性縉云縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地59萬畝，水澆地56萬畝；全縣轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，199個行政村，42萬人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達，有307國道、夏汾高速公路、大運高速公路、文祁公路；經(jīng)濟基礎較強，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達。全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。縉云縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機、水泥、機械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。該縣交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿縣境東部地區(qū)?？N云縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河縉云縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側布局，是一片理想的居住用地。項目建設符合當?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃縉云縣為了認真貫徹落實國家、省關于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施，以進一步優(yōu)化城市基礎實施配置，提升城市品味，推進城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費需求。該項目建設完全符合當?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。項目建設有利于增強縉云縣的城市綜合實力城市綜合實力是一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的標志?？N云縣在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟時代，縉云縣必須奮起直追，必須加快建設商務區(qū)，使之產(chǎn)生強大的吸納、集聚、輻射效應，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。項目建設可較好地滿足消費者購房需求項目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進城購房、外地來埠經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費群體的購房需求。為建設和諧社會、和諧城市創(chuàng)造有利條件。項目建設有利于加快縉云縣的城市發(fā)展進程?！　〕鞘惺墙?jīng)濟、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟學家認為，未來區(qū)域經(jīng)濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務區(qū)建設成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟要素加速流動，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴張的態(tài)勢。這對于縉云縣融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義?！　』谝陨显颍瑪M建項目順應縉云縣社會發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一建設，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項目的興建是十分必要的。第三章 市場分析2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價齊跌，企業(yè)面臨困境。1998年2007年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，%，%。2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價格下跌，%，%，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購房計劃的居民開始入市購房。這一階段的特點是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價繼續(xù)下跌。中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，%，%，實際下跌幅度可能更大。而作為內(nèi)地省份的山西，有其得天獨厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠遠沒有到產(chǎn)生大量泡沫的時候，只因全國出現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產(chǎn)市場還是有很大潛力的。綜合分析，2009年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點： 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢 隨著我省城鎮(zhèn)化建設步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費需求將會與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達、廣州富力等國內(nèi)知名企業(yè)的進入和安居工程的實施、宜居城市評選活動的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 住宅價格增長幅度將趨向理性回歸 ％，主要上漲因素在于市場供求關系的變化。城市化進程的加快、供給結構不盡合理、建筑材料價格的上漲、人工成本和機械使用費的上漲、土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的增長，導致了房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間。總體來看，在國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價格的上漲幅度不會太大，局部區(qū)域的商品住宅價格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 住房供應結構將會更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進一步落實，以及國家關于調(diào)整住房供應結構的各項措施的實施，中小戶型住房所占比例將會繼續(xù)上升，住房供應結構會更加合理，房地產(chǎn)市場將會更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對國家宏觀調(diào)控措施的進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會明顯增多，住房供應結構將會更加趨向合理。縉云縣房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，消費者對住宅的需求正從生存型向舒適型轉變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉變。在過去的3年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進展，住宅商品房的平均售價已達到2000元/㎡，上漲了20%。在商品房價格快速攀升的同時，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前縉云縣在建和已建的商品房平均單套面積已達130㎡。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨Ｔ谖磥?5年內(nèi)，隨著小城鎮(zhèn)建設規(guī)模的擴大化,農(nóng)業(yè)人口入住城區(qū)比例增大，對商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。近幾年來，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)進入有序發(fā)展時期。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面:投資增幅大房價平穩(wěn)上升拉動相關產(chǎn)業(yè)效果顯著從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多從投資角度看房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。從消費結構看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“