【正文】 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱 肥城市靜苑小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 擬建設(shè)的靜苑小區(qū)位于肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)康王西路南側(cè)、金源大街西側(cè)，與高新區(qū)行政中心辦公大樓相鄰，交通方便，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。 三、項(xiàng)目承辦單位 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、可研報(bào)告編制單位 泰安田園建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 和范圍 一、可行性研究的依據(jù) 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 國(guó)家和山東省現(xiàn)行有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)劃； 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》； 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； 肥城市城市總體規(guī)劃； 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門或單位出具的證明； 肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料 肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。 二、可行性研究的范圍 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性分析 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 環(huán)保及節(jié)能 物業(yè)管理 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)分析及不確定性分析 結(jié)論與建議 第三節(jié) 項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目法人肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表：劉宗軍。公司成立于 1995 年 9 月， 2021 年改制為股份制企業(yè)，注冊(cè)資金 1060 萬元人民幣，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等。 公司擁有固定資產(chǎn) 420 萬元，自有流動(dòng)資金 1000 余萬元，擁有各類優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人員 13 人，其中高級(jí)職稱 2 人，中級(jí)職稱 9 人，初級(jí) 2 人。 近年來，公司乘肥城市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)的東風(fēng)，按照規(guī)劃藍(lán)圖積極開展鎮(zhèn)村住宅 業(yè)務(wù)，公司取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?，F(xiàn)擬開發(fā) 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 建設(shè)的靜苑住宅小區(qū)，總投資 萬元，住宅建筑面積 萬平方米。小區(qū)布局合理、設(shè)施齊全、生活舒適、交通方便、技術(shù)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目建設(shè)完成后，將為肥城礦區(qū)、搬遷居民、高新區(qū)內(nèi)部分企業(yè)職工提供460 余套經(jīng)濟(jì)適用商品房，這將對(duì)于高新區(qū)及礦區(qū)快速發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。 第四節(jié) 研究結(jié)論 一、結(jié)論 本項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米，項(xiàng)目總占地 公頃。 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元，其它費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元。 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 4615 萬元，銷售利潤(rùn) 萬元，稅前投資利潤(rùn)率 ％、資本金凈利潤(rùn)率 ％。 隨著肥城市高新區(qū)及礦業(yè)集團(tuán)地區(qū)發(fā)展速度加快，該地區(qū)住房市場(chǎng)供需矛盾日益突出，本項(xiàng)目建設(shè) 460 套住宅，對(duì)解決駐地企事業(yè)單位住房不足和緩解搬遷居民住房緊張的狀況，特別是解決中低收人家庭的住房困難，具有十分重要的作用。另外，由于本項(xiàng)目符合肥城市城市總體規(guī)劃，建設(shè)地點(diǎn)位于高新區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于保證肥城市高新區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，完善城市用 地功能結(jié)構(gòu)布局，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將發(fā)揮積極推動(dòng)作用。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 二、建議 根據(jù)本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的不確定分析 (敏感性分析 )，不難看出總投資和銷售收入對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的影響較大。因此，本研究報(bào)告建議，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中 ,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，特別是對(duì)價(jià)格和總投資兩個(gè)敏感因素 ,應(yīng) 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 重點(diǎn)進(jìn)行有效的市場(chǎng)營(yíng)銷工作和成本控制，這將是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵所在。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 一、 建設(shè)規(guī)模 43000 1 建筑面積 ㎡ 43000 其中：住宅 ㎡ 43000 2 住宅套數(shù) 套 460 3 居住人口 人 1329 4 總占地面積 公頃 5 規(guī)劃用地面積 公頃 6 建筑容積率 % 7 綠地率 % 二 項(xiàng)目總投資 萬元 3857． 83 三 單位建筑面積平均造價(jià) 元 897 四 投資利潤(rùn)率 % 13． 05 五 資本金凈利潤(rùn)率 % 44． 02 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出背景 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 肥城市近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，特別是高新區(qū)，西鄰山東省內(nèi)最大的 礦業(yè)集團(tuán)之一 — 肥城礦業(yè)集團(tuán)，東鄰肥城市區(qū)，已全面進(jìn)入肥城市新一輪城市總體規(guī)劃。目前，高新區(qū)已初步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，兼有高品質(zhì)生活小區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了與肥城礦業(yè)集團(tuán)的有機(jī)融合。由于該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，駐地企事業(yè)單位迅速增加，在加上原居民搬遷，致使該地區(qū)住房市場(chǎng)供需矛盾日益突出，根據(jù)有關(guān)政策的要求，結(jié)合《肥城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，項(xiàng)目承辦單位在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了建設(shè)本項(xiàng)目，以滿足肥城市高新區(qū)及肥城礦業(yè)集團(tuán)企事業(yè)單位職工對(duì)住宅的需求和解決搬遷居民住房困難的問題，以緩解 高新區(qū)企業(yè)因住宅不足制約發(fā)展的矛盾，確保高新區(qū)、肥城礦區(qū)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。使之成為全市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 公司編制了靜苑小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃。上述規(guī)劃已報(bào)肥城市市委、市政府批準(zhǔn)。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家政策要求 近期，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門聯(lián)合制訂的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，《意見》規(guī)定：“自今年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”。本項(xiàng)目積極響應(yīng)本《意見》出臺(tái)的 規(guī)定，將建設(shè)目標(biāo)定位在經(jīng)濟(jì)適用商品房上， 70%以上套型建筑面積在 90 平方米（含）以下，主要為解決當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位職工、搬遷居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策要求。 二、符合肥城市城市發(fā)展規(guī)劃及肥城礦區(qū)的實(shí)際要求 近年來，肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化建設(shè)日新月異，特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，已成為肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)。在高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的要求上，嚴(yán)格執(zhí)行高水平規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效能管理，運(yùn)用 肥城市 靜苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 經(jīng)營(yíng)城市的觀念開發(fā)建設(shè)，目前高新區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已由市政府投資建成， 已成為肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的亮點(diǎn)。肥城市宏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)肥城市城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合肥城高新區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民對(duì)住房的實(shí)際要求，確定建設(shè)面向中低收入家庭的靜苑小區(qū)，將大大緩解本地區(qū)中低收入特別是無房戶的住房問題。該項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)于肥城市高新區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛和人民群眾生活水平提高發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。 第三章 市場(chǎng)需求分析和建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)需求分析 肥城城市新一輪發(fā)展規(guī)劃要求將高新區(qū)及礦區(qū)作為發(fā)展的重點(diǎn)，不斷拉大城市框架，增加城市整體功能。目前高新區(qū)各主要道路等配套設(shè)施已由市政府投資建成， 大量高新技術(shù)企業(yè)及相關(guān)事業(yè)單位已入駐，已成為肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的亮點(diǎn)。隨著高新區(qū)大量企事業(yè)的入駐、原居民搬遷以及礦區(qū)的不斷發(fā)展，使該地區(qū)的住房供需矛盾日趨緊張，迫切需要建設(shè)生活小區(qū)，以緩解該地區(qū)的住房緊張問題。并且肥城市區(qū)、礦區(qū)原有部分居住小區(qū)由于建設(shè)年代比較早，住宅已不適應(yīng)發(fā)展的需要，居民具有二次購(gòu)房，改善居住環(huán)境的要求。根據(jù)肥城市委、市政府的要求，結(jié)合高新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建設(shè)的商品房主要面向肥城高新區(qū)、礦區(qū)職工及搬遷居民等中低收入家庭對(duì)住房的實(shí)際要求。因此本項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)潛力巨大，項(xiàng)目建成后市場(chǎng) 有保障。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目根據(jù)肥城市住宅市場(chǎng)需求情況和城市總體規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)用地條件和周圍環(huán)境，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：總建筑面積 43000 平方米，其中：住宅面積 43000 平方米住宅總套數(shù) 4