【正文】 家園小區(qū)建設可行性研究報告家園小區(qū)建設可行性研究報告目 錄第一章 概述一、項目背景二、投資開發(fā)商概況三、項目概況四、編制依據(jù)與研究范圍第二章 項目建設必要性分析一、該項目的建設對改善市民的居住環(huán)境，提升某縣的整體形象有積極意義二、該項目的建設對促進某縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進某縣住宅產(chǎn)業(yè)化進程有重要意義第三章 項目市場分析一、某縣房地產(chǎn)市場分析二、項目市場營銷策略第四章 項目建設條件、選址一、區(qū)域自然條件二、建筑材料來源及運輸條件三、項目選址及建設條件第五章 工程進度安排第六章 項目的規(guī)模和性質第七章 工程設計和功能要求一、工程設計二、功能要求第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生及節(jié)能一、消防二、環(huán)境保護三、勞動衛(wèi)生四、節(jié)能第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第十章 財務基礎數(shù)據(jù)估算一、概述二、計算期估算三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、開發(fā)投資估算六、利潤及利潤分配估算第十一章 財務效益分析一、靜態(tài)投資收益分析二、借款償還能力分析第十二章 結論第一章 概述一、項目背景某市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā)潛力巨大，是21世紀中國的能源接續(xù)地，是正在建設的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運的重要源頭。某縣某市的縮影，某已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，**樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲量大，具有重大開發(fā)價值。近年來，某縣經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，比上年增長23%（可比價）；，%；，比上年增長24%；，增長158%，增長102%；農(nóng)民人均純收入3380元，城鎮(zhèn)居民可支配收入12163元，%、%。能源的開發(fā)促進了縣域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年全市住宅建設完成建筑面積120萬平方米，建設規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長10%%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進一步成為消費和投資的熱點。但是，由于我市房地產(chǎn)市場還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。某市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設日新月異，人們生活水平迅速提高，對住宅的要求早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。二、投資開發(fā)商概況公司名稱：某縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址：某縣城南大街注定代表人： 注冊資本：1000萬元經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。三、項目概況項目名稱： 小區(qū)建設項目項目地址：某縣城北大街西側，老四九服裝廠舊址占地面積：（），其中：，1，2。總建筑面積：其中，1，2。建筑密度：%容積率：綠化率：30%建設內(nèi)容：新建商住樓3棟，其中1商住樓16層，2商住樓17層，3商住樓12層。計算期：5年，其中建設期：3年投資與收益概況該項目總投資5150萬元，預計銷售收入6309萬元（售價按住宅平均價格2500元/m2），扣除各項稅費，預計實現(xiàn)凈利潤608萬元，上繳費550萬元。序號指標指標值1全部投資利益率%2全部投資利稅率%3資本金投資凈利潤率%4全部財務凈現(xiàn)值（FNPV）%5資本金財務凈現(xiàn)值（FNPV）%四、編制依據(jù)與研究范圍編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合核項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：①國家計委與建設部聯(lián)合頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；②陜西省建筑工程概預算指標及有關費用標準；③某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃；④建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；⑤某市城市總體規(guī)模；⑥某縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃；⑦開發(fā)商提供的其它有關資料。研究范圍該可性行研究報告的研究范圍包括：總論；項目建設必要性分析；項目市場分析；建設條件分析和工程進度安排；項目的規(guī)模和性質；工程設計和功能要求消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財務基礎數(shù)據(jù)估算；財務效益分析；盈虧平衡分析；風險因素及對策；結論。在此基礎下，考察項目建設的必須性、可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關部門審批項目、投資者進行投資決策和金融機構貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項目建設必要性分析一、該項目的建設對改善市民的居住環(huán)境，提升某縣的整體形象有積極意義。某歷史悠久，人杰地靈，是國務院命名的“歷史文化名城”。目前，某市已發(fā)現(xiàn)8大類48種礦產(chǎn)，潛在價值45萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，質量好，世界罕見，被譽為“東方的科威特”。伴隨著資源的開發(fā)，某市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時居民收入大幅度提高。經(jīng)濟的帶動，使某城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，某城區(qū)存在大面積的舊平房，這與某市要發(fā)展為西部經(jīng)濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標，無論是形象方面還是經(jīng)濟方面都是格格不入的。為此，《某市房地產(chǎn)業(yè)第十一個五年規(guī)劃綱要》明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今后的工作重點。某縣舒雅住宅小區(qū)的建設正是為順應市委市政府的政策，為促進土地的升值，進而改善城市居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項目。二、該項目的建設對促進某縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進某縣住宅產(chǎn)業(yè)化進程有重要意義某市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟全面發(fā)展，經(jīng)濟增速每年以17%甚至更高的速率遞增，已連續(xù)六年為全省第一，