【正文】 花園小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告花園小區(qū)建設(shè) 項目可行性研究報告目 錄第一章 概論……………………………………………………………一、項目概況……………………………………………………………..（一）項目簡介（名稱、地理位置）…………………………………..（二）項目建設(shè)現(xiàn)狀……………………………………………………..（三）項目規(guī)劃指標(biāo)及功能內(nèi)容………………………………………..（四）項目建設(shè)周期……………………………………………………..二、項目開發(fā)商…………………………………………………………..三、項目實施背景………………………………………………………..（一）XX房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜……………………………………..（二）XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢…………………………………..四、項目建設(shè)的必要性及意義…………………………………………..五、項目實施依據(jù)………………………………………………………..六、項目可行性研究報告的編制依據(jù)…………………………………..第二章 房地產(chǎn)宏觀市場及XX某市場分析………………………一、市場現(xiàn)狀及趨勢分析………………………………………………..（一）房地產(chǎn)宏觀市場分析………………………………………………（二）XX省某房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢…………………………（三）海甸島住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢…………………………………第三章 項目自身條件分析…………………………………………….（一）自然條件分析………………………………………………………（二）項目規(guī)劃用地條件分析……………………………………………（三）項目市政配套條件分析……………………………………………（四）項目營銷市場分析…………………………………………………（五）項目SWOT分析…………………………………………………..（六）項目定位及產(chǎn)品差異化策略………………………………………（七）項目市場定位（區(qū)域、客戶群、價格）…………………………第四章 項目的市場及產(chǎn)品定位的結(jié)論…………………………………（一）整體規(guī)劃……………………………………………………………（二）道路交通……………………………………………………………（三）服務(wù)配套……………………………………………………………（四）建筑形式……………………………………………………………（五）園林綠化……………………………………………………………（六）戶型及面積…………………………………………………………（七）智能化系統(tǒng)…………………………………………………………第五章 項目營銷的初步設(shè)想…………………………………………….一、 項目營銷策略………………………………………………………（一）項目營銷內(nèi)容………………………………………………………（二）項目營銷賣點構(gòu)思…………………………………………………（三）項目營銷方式………………………………………………………（四）項目營銷入市時機(jī)及營銷策略……………………………………二、項目營銷推廣…………………………………………………………（一）項目營銷推廣溝通系統(tǒng)的建立……………………………………（二）主要推廣策略………………………………………………………（三）項目營銷促銷策略…………………………………………………三、項目營銷執(zhí)行…………………………………………………………（一）項目形象建立………………………………………………………（二）現(xiàn)場銷售路線設(shè)計與布置…………………………………………（三）科學(xué)劃分項目銷售期………………………………………………（四）銷售階段市場反映及其對策………………………………………（五）銷售組織與管理……………………………………………………四、項目具體銷售計劃和銷售目標(biāo)………………………………………五、項目風(fēng)險分析與防范措施……………………………………………（一）市場風(fēng)險與措施（政策、區(qū)位競爭、行業(yè)競爭、技術(shù)等風(fēng)險）（二）經(jīng)營風(fēng)險與措施……………………………………………………第六章 成本估算與資金籌措…………………………………………..一、項目總投資估算的依據(jù)………………………………………………二、項目總投資估算的原則………………………………………………三、總投資估算……………………………………………………………四、資金籌措………………………………………………………………第七章 財務(wù)效益分析…………………………………………………..一、財務(wù)效益分析的假設(shè)前提…………………………………………….二、財務(wù)指標(biāo)的選取……………………………………………………….三、銷售收入的預(yù)測……………………………………………………….四、財務(wù)收益分析………………………………………………………….第八章 結(jié)論………………………………………………………………一、方案評價結(jié)論…………………………………………………………..二、對建設(shè)單位的建議…………………………………………………….. 第一章 概 況一、項目概況（一）項目簡介項目名稱：XX花園（暫定）設(shè)計單位： 工業(yè)設(shè)計研究院 建設(shè)單位：**投資有限公司項目地理位置項目位于某市海甸島西北角，南鄰海甸五西路，北鄰正在規(guī)劃中的海景路，東臨萬恒路，西臨修建中的海甸島環(huán)島公路，美麗沙規(guī)劃項目（規(guī)劃為以生態(tài)旅游、國際寓居、文化博覽等為中心的國際右岸主流生活地），并近眺浩瀚的瓊州海峽，幾分鐘的徒步路程即可享受北海甸熱帶濱海的優(yōu)美風(fēng)光。項目地處某鬧市（近接國貿(mào)商務(wù)區(qū)和老城商業(yè)區(qū)）近郊成熟的高尚居住社區(qū)，繁華中見幽靜，交通便捷，配套設(shè)施健全。北面是規(guī)劃中的星級酒店，東為修建中的海甸島區(qū)唯一的大型生態(tài)文化公園白沙門公園，西面緊鄰施工中的醫(yī)療保健院（魯華），西南角是正修建中的全國著名的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)——北大青鳥，東面則緊靠世紀(jì)海岸、美麗沙樓盤以及大片的高檔居住社區(qū)。再往東、南則連接的是繁華的市區(qū)，名校（XX大學(xué)、實驗中學(xué)初中部、景山學(xué)校海甸分校）、旅游酒店（金海岸大酒店、寰島泰得大酒店、燕泰國際大酒店、毛家莊大酒家），銀行、行政機(jī)構(gòu)、電信網(wǎng)點密集，休閑娛樂、餐飲、金融郵政等服務(wù)一應(yīng)俱全，是海甸島難得的稀缺地塊。（二）項目現(xiàn)狀目前項目已進(jìn)入施工報建階段，“三通一平”工作已完畢，圍墻、現(xiàn)場辦公室已修建完畢，工程預(yù)計今年4月份可開工。（三）項目規(guī)劃指標(biāo)表1：項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目數(shù)量備注1用地面積㎡2擬建建筑面積 m23容積率4建筑密度%5陸地率%根據(jù)項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府的規(guī)劃，建議小區(qū)建設(shè)兩棟板式高層住宅，戶型、面積適中實用，充分利用各種現(xiàn)狀條件，挖掘功能潛力，降低公攤，提高了土地的綜合開發(fā)效益。 （四）項目建設(shè)周期根據(jù)項目特征，目前各項工作的進(jìn)度、市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，建議項目工程建設(shè)周期應(yīng)為12個月左右。二、項目開發(fā)商**投資有限公司（以下簡稱甲方）于2005年7月成立，注冊資本1000萬元，注冊地址：某市龍華二橫路4號第二棟，法定代表人吳斌，公司類型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，房屋租賃，房地產(chǎn)相關(guān)信息咨詢，高新技術(shù)產(chǎn)品的投資、研究、生產(chǎn)、銷售，旅游項目投資與開發(fā)，酒店經(jīng)營管理，農(nóng)業(yè)通訊、安裝工程，生物工程，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，項目中介服務(wù)等。**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱乙方）成立于2006年8月，公司類型為有限責(zé)任公司，法定代表人鄧超，注冊地址：某市濱海大道南洋大廈2712713房。其經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)項目策劃、銷售代理，房地產(chǎn)項目中介服務(wù)。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商并達(dá)成協(xié)議：**投資有限公司作為項目的投資商（土地持有者），委托**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)百合花園項目。甲、乙雙方作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，經(jīng)過資源整合，合理利用資金和開發(fā)能力，取長補(bǔ)短，充分地挖掘了合作雙方的特長和潛力，共同致力于本項目的投資開發(fā)，為順利實現(xiàn)項目的投資利潤奠定了良好的基礎(chǔ)。三、項目實施背景XX房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜XX是中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實行比中國其它經(jīng)濟(jì)特區(qū)更加靈活的經(jīng)濟(jì)政策，被授予更多的經(jīng)濟(jì)自主權(quán)。1988年建省后，全省經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展軌道。XX的房地產(chǎn)業(yè)在逐步擠去1992年以來帶來的房地產(chǎn)泡沫之后，于上世紀(jì)末從谷底開始緩慢回升。尤其是中央把XX作為盤活積壓房地產(chǎn)的唯一試點省，實行返還土地出讓金、稅費減免緩、購房入戶、鼓勵內(nèi)地企事業(yè)單位到XX設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等一系列優(yōu)惠政策之后，XX的房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步復(fù)蘇和逐步健康發(fā)展。近幾年來，政府、銀行、社會各方面通過卓有成效的促進(jìn)工作，使XX積壓的1300多萬平方米房產(chǎn)開始盤活，截至2007年底，已處置完畢所有積壓房地產(chǎn)。與此同時，一批新建房地產(chǎn)項目憑借政策“東風(fēng)”，雨后春筍般地拔地而起，置地花園、昌茂花園、長信海景花園、黃金海岸花園、紫荊花園、世貿(mào)雅苑、新世界花園、陽光經(jīng)典、綠色佳園、耀江花園、大公館、榮域等粉墨登場。至此，XX的房地產(chǎn)業(yè)開始呈現(xiàn)出發(fā)展的勃勃生機(jī)。整個房地產(chǎn)業(yè)正從多年的盤整階段走向越來越市場規(guī)范化的健康快速發(fā)展階段。某及XX整個房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近年來的市場考驗和發(fā)展，已經(jīng)成長為國內(nèi)健康的房地產(chǎn)市場之一。 XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢伴隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興工業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)新格局已形成，XX房地產(chǎn)業(yè)在旅游業(yè)迅速發(fā)展、旅游諸多品牌的帶動下，持續(xù)旺盛發(fā)展，在“健康島”、“長壽島”、“生態(tài)島”、“陽光島” “最佳人居環(huán)境”的品牌效應(yīng)和旅游迅猛發(fā)展的推動下，住房需求市場增長較快，XX日益成為了世界著名的旅游度假目的地和中國人居環(huán)境最佳的“第二居住地”，促使XX房地產(chǎn)，尤其是某、三亞房地產(chǎn)的持續(xù)旺銷。2007年的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)實用住房供給加大。1月至11月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，%，%。，%。，%，%。其中：111月，%，%。消費需求多元化；人均可支配收入有所提高。XX房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢：（1）投資環(huán)境大大改善，投資規(guī)模不斷加大，大企業(yè)、大項目不斷上馬，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，現(xiàn)代工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)也正逐步興起并得到加速發(fā)展； （2）房地產(chǎn)業(yè)成為XX發(fā)展較快的行業(yè)之一，市場化程度也逐步提高；（3）房地產(chǎn)企業(yè)開始注重項目規(guī)模、環(huán)境、質(zhì)量和品牌建設(shè)，培育企業(yè)和項目同步可持續(xù)發(fā)展，市場競爭正向多元化方向發(fā)展；（4）內(nèi)地一些知名房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍XX房地產(chǎn)業(yè)，形成群雄逐鹿的局面。（5）旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展并日趨成熟。（6）政府在經(jīng)濟(jì)、旅游、地產(chǎn)和規(guī)劃方面的各項利好政策給房地產(chǎn)行業(yè)營造了一個良好的市場環(huán)境。四、項目建設(shè)的必要性和意義城市、區(qū)域住宅市場發(fā)展的需要目前，某市住宅市場存在著巨大的需求潛力和較大的發(fā)展空間，尤其是島外中高檔度假住宅市場，關(guān)鍵是否開發(fā)出適合需求市場的特定產(chǎn)品，開發(fā)符合這一市場需求趨勢的產(chǎn)品就能夠滿足區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外以及島內(nèi)外各階層人員的住房需求，同時也滿足政府城市區(qū)域規(guī)劃的需要，項目的開發(fā)建設(shè)具有良好的市場前景。本項目的開發(fā)建設(shè)，將吸引大量的島外需求。本項目地處市政府關(guān)于海甸島的休閑、度假、旅游、觀光等宜居規(guī)劃的區(qū)位和政府重點開發(fā)的北海甸濱海國際高尚居住社區(qū)，獨特的區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境、氣候優(yōu)勢，必將吸引大量的島外“候鳥”的需求，是養(yǎng)老避寒、二次置業(yè)的首選。根據(jù)目前某房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，預(yù)計本項目將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項目的開發(fā)建設(shè)，將極大地改善北海甸區(qū)域的投資和居住環(huán)境，并創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，從而取得良好的社會效益。項目可利用周邊居住社區(qū)的成熟、完善的配套設(shè)施所帶來的正的外部效應(yīng)，彌補(bǔ)自身地塊面積小，容積率高等缺陷，同時利用自身地理位置和區(qū)位的優(yōu)勢帶動周邊住宅市場的發(fā)展，以期取得更大的外部效應(yīng)。發(fā)揮土地級差效益的需要項目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅開發(fā)，土地級差效益明顯，投資增值潛力巨大。本項目的及時開發(fā)建設(shè)，是公司發(fā)展戰(zhàn)略的必然要求。高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的房地產(chǎn)開發(fā)是項目乃至公司發(fā)展的重大戰(zhàn)略，公司將通過項目的成功開發(fā)示范打造自身品牌，立足于XX地產(chǎn)之林，并實現(xiàn)公司與社會的雙重效益。 五、項目實施依據(jù)“XX花園”項目優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件、周邊完善的基礎(chǔ)和配套設(shè)施等條件決定其巨大的投資價值，完全滿足住宅項目的開發(fā)要求?！豆こ探ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》。XX花園項目設(shè)計說明書。某市海甸大道規(guī)劃。某市規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計要點。六、項目可行性研究報告和編制依據(jù)根據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定和該項目的具體情況，本可行性研究報告編制的文件依據(jù)主要有：國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價參數(shù)》、《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價工作的若干規(guī)定》；XX省、某市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)法規(guī)條例；《XX省工程概預(yù)算定額》；“XX花園”項目規(guī)劃設(shè)計方案；《XX省工程建設(shè)其它費用定額》；現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查收集的資料；委托方提供的有關(guān)其它資料。 第二章 房地產(chǎn)宏觀市場及XX某市場分析一、市場現(xiàn)狀及趨勢分析（一）房地產(chǎn)宏觀市場分析全國固定資產(chǎn)投資持續(xù)走