【正文】 花園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告花園小區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 概論……………………………………………………………一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………..（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介（名稱、地理位置）…………………………………..（二）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀……………………………………………………..（三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及功能內(nèi)容………………………………………..（四）項(xiàng)目建設(shè)周期……………………………………………………..二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商…………………………………………………………..三、項(xiàng)目實(shí)施背景………………………………………………………..（一）XX房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜……………………………………..（二）XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)…………………………………..四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義…………………………………………..五、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)………………………………………………………..六、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)…………………………………..第二章 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)及XX某市場(chǎng)分析………………………一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析………………………………………………..（一）房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析………………………………………………（二）XX省某房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)…………………………（三）海甸島住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)…………………………………第三章 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析…………………………………………….（一）自然條件分析………………………………………………………（二）項(xiàng)目規(guī)劃用地條件分析……………………………………………（三）項(xiàng)目市政配套條件分析……………………………………………（四）項(xiàng)目營(yíng)銷市場(chǎng)分析…………………………………………………（五）項(xiàng)目SWOT分析…………………………………………………..（六）項(xiàng)目定位及產(chǎn)品差異化策略………………………………………（七）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（區(qū)域、客戶群、價(jià)格）…………………………第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位的結(jié)論…………………………………（一）整體規(guī)劃……………………………………………………………（二）道路交通……………………………………………………………（三）服務(wù)配套……………………………………………………………（四）建筑形式……………………………………………………………（五）園林綠化……………………………………………………………（六）戶型及面積…………………………………………………………（七）智能化系統(tǒng)…………………………………………………………第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷的初步設(shè)想…………………………………………….一、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略………………………………………………………（一）項(xiàng)目營(yíng)銷內(nèi)容………………………………………………………（二）項(xiàng)目營(yíng)銷賣點(diǎn)構(gòu)思…………………………………………………（三）項(xiàng)目營(yíng)銷方式………………………………………………………（四）項(xiàng)目營(yíng)銷入市時(shí)機(jī)及營(yíng)銷策略……………………………………二、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣…………………………………………………………（一）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣溝通系統(tǒng)的建立……………………………………（二）主要推廣策略………………………………………………………（三）項(xiàng)目營(yíng)銷促銷策略…………………………………………………三、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行…………………………………………………………（一）項(xiàng)目形象建立………………………………………………………（二）現(xiàn)場(chǎng)銷售路線設(shè)計(jì)與布置…………………………………………（三）科學(xué)劃分項(xiàng)目銷售期………………………………………………（四）銷售階段市場(chǎng)反映及其對(duì)策………………………………………（五）銷售組織與管理……………………………………………………四、項(xiàng)目具體銷售計(jì)劃和銷售目標(biāo)………………………………………五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施……………………………………………（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與措施（政策、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、技術(shù)等風(fēng)險(xiǎn)）（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與措施……………………………………………………第六章 成本估算與資金籌措…………………………………………..一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)………………………………………………二、項(xiàng)目總投資估算的原則………………………………………………三、總投資估算……………………………………………………………四、資金籌措………………………………………………………………第七章 財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………………..一、財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)前提…………………………………………….二、財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取……………………………………………………….三、銷售收入的預(yù)測(cè)……………………………………………………….四、財(cái)務(wù)收益分析………………………………………………………….第八章 結(jié)論………………………………………………………………一、方案評(píng)價(jià)結(jié)論…………………………………………………………..二、對(duì)建設(shè)單位的建議…………………………………………………….. 第一章 概 況一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：XX花園（暫定）設(shè)計(jì)單位： 工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 建設(shè)單位：**投資有限公司項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于某市海甸島西北角，南鄰海甸五西路，北鄰正在規(guī)劃中的海景路，東臨萬(wàn)恒路，西臨修建中的海甸島環(huán)島公路，美麗沙規(guī)劃項(xiàng)目（規(guī)劃為以生態(tài)旅游、國(guó)際寓居、文化博覽等為中心的國(guó)際右岸主流生活地），并近眺浩瀚的瓊州海峽，幾分鐘的徒步路程即可享受北海甸熱帶濱海的優(yōu)美風(fēng)光。項(xiàng)目地處某鬧市（近接國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)和老城商業(yè)區(qū)）近郊成熟的高尚居住社區(qū)，繁華中見(jiàn)幽靜，交通便捷，配套設(shè)施健全。北面是規(guī)劃中的星級(jí)酒店，東為修建中的海甸島區(qū)唯一的大型生態(tài)文化公園白沙門公園，西面緊鄰施工中的醫(yī)療保健院（魯華），西南角是正修建中的全國(guó)著名的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)——北大青鳥(niǎo)，東面則緊靠世紀(jì)海岸、美麗沙樓盤以及大片的高檔居住社區(qū)。再往東、南則連接的是繁華的市區(qū)，名校（XX大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、景山學(xué)校海甸分校）、旅游酒店（金海岸大酒店、寰島泰得大酒店、燕泰國(guó)際大酒店、毛家莊大酒家），銀行、行政機(jī)構(gòu)、電信網(wǎng)點(diǎn)密集，休閑娛樂(lè)、餐飲、金融郵政等服務(wù)一應(yīng)俱全，是海甸島難得的稀缺地塊。（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀目前項(xiàng)目已進(jìn)入施工報(bào)建階段，“三通一平”工作已完畢，圍墻、現(xiàn)場(chǎng)辦公室已修建完畢，工程預(yù)計(jì)今年4月份可開(kāi)工。（三）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表1：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1用地面積㎡2擬建建筑面積 m23容積率4建筑密度%5陸地率%根據(jù)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府的規(guī)劃，建議小區(qū)建設(shè)兩棟板式高層住宅，戶型、面積適中實(shí)用，充分利用各種現(xiàn)狀條件，挖掘功能潛力，降低公攤，提高了土地的綜合開(kāi)發(fā)效益。 （四）項(xiàng)目建設(shè)周期根據(jù)項(xiàng)目特征，目前各項(xiàng)工作的進(jìn)度、市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，建議項(xiàng)目工程建設(shè)周期應(yīng)為12個(gè)月左右。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商**投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）于2005年7月成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，注冊(cè)地址：某市龍華二橫路4號(hào)第二棟，法定代表人吳斌，公司類型為有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋租賃，房地產(chǎn)相關(guān)信息咨詢，高新技術(shù)產(chǎn)品的投資、研究、生產(chǎn)、銷售，旅游項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，酒店經(jīng)營(yíng)管理，農(nóng)業(yè)通訊、安裝工程，生物工程，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，項(xiàng)目中介服務(wù)等。**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方）成立于2006年8月，公司類型為有限責(zé)任公司，法定代表人鄧超，注冊(cè)地址：某市濱海大道南洋大廈2712713房。其經(jīng)營(yíng)范圍是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、銷售代理，房地產(chǎn)項(xiàng)目中介服務(wù)。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商并達(dá)成協(xié)議：**投資有限公司作為項(xiàng)目的投資商（土地持有者），委托**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)百合花園項(xiàng)目。甲、乙雙方作為專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，經(jīng)過(guò)資源整合，合理利用資金和開(kāi)發(fā)能力，取長(zhǎng)補(bǔ)短，充分地挖掘了合作雙方的特長(zhǎng)和潛力，共同致力于本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)奠定了良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目實(shí)施背景XX房地產(chǎn)發(fā)展的政策傾斜XX是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，實(shí)行比中國(guó)其它經(jīng)濟(jì)特區(qū)更加靈活的經(jīng)濟(jì)政策，被授予更多的經(jīng)濟(jì)自主權(quán)。1988年建省后，全省經(jīng)濟(jì)步入高速發(fā)展軌道。XX的房地產(chǎn)業(yè)在逐步擠去1992年以來(lái)帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫之后，于上世紀(jì)末從谷底開(kāi)始緩慢回升。尤其是中央把XX作為盤活積壓房地產(chǎn)的唯一試點(diǎn)省，實(shí)行返還土地出讓金、稅費(fèi)減免緩、購(gòu)房入戶、鼓勵(lì)內(nèi)地企事業(yè)單位到XX設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等一系列優(yōu)惠政策之后，XX的房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步復(fù)蘇和逐步健康發(fā)展。近幾年來(lái)，政府、銀行、社會(huì)各方面通過(guò)卓有成效的促進(jìn)工作，使XX積壓的1300多萬(wàn)平方米房產(chǎn)開(kāi)始盤活，截至2007年底，已處置完畢所有積壓房地產(chǎn)。與此同時(shí)，一批新建房地產(chǎn)項(xiàng)目憑借政策“東風(fēng)”，雨后春筍般地拔地而起，置地花園、昌茂花園、長(zhǎng)信海景花園、黃金海岸花園、紫荊花園、世貿(mào)雅苑、新世界花園、陽(yáng)光經(jīng)典、綠色佳園、耀江花園、大公館、榮域等粉墨登場(chǎng)。至此，XX的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)出發(fā)展的勃勃生機(jī)。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)正從多年的盤整階段走向越來(lái)越市場(chǎng)規(guī)范化的健康快速發(fā)展階段。某及XX整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的市場(chǎng)考驗(yàn)和發(fā)展，已經(jīng)成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。 XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)伴隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興工業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)新格局已形成，XX房地產(chǎn)業(yè)在旅游業(yè)迅速發(fā)展、旅游諸多品牌的帶動(dòng)下，持續(xù)旺盛發(fā)展，在“健康島”、“長(zhǎng)壽島”、“生態(tài)島”、“陽(yáng)光島” “最佳人居環(huán)境”的品牌效應(yīng)和旅游迅猛發(fā)展的推動(dòng)下，住房需求市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，XX日益成為了世界著名的旅游度假目的地和中國(guó)人居環(huán)境最佳的“第二居住地”，促使XX房地產(chǎn)，尤其是某、三亞房地產(chǎn)的持續(xù)旺銷。2007年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋竣工面積快速增長(zhǎng)，房屋施工面積和新開(kāi)工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供給加大。1月至11月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，%，%。，%。，%，%。其中：111月，%，%。消費(fèi)需求多元化；人均可支配收入有所提高。XX房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)：（1）投資環(huán)境大大改善，投資規(guī)模不斷加大，大企業(yè)、大項(xiàng)目不斷上馬，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，現(xiàn)代工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)也正逐步興起并得到加速發(fā)展； （2）房地產(chǎn)業(yè)成為XX發(fā)展較快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也逐步提高；（3）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注重項(xiàng)目規(guī)模、環(huán)境、質(zhì)量和品牌建設(shè)，培育企業(yè)和項(xiàng)目同步可持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正向多元化方向發(fā)展；（4）內(nèi)地一些知名房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍XX房地產(chǎn)業(yè)，形成群雄逐鹿的局面。（5）旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展并日趨成熟。（6）政府在經(jīng)濟(jì)、旅游、地產(chǎn)和規(guī)劃方面的各項(xiàng)利好政策給房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義城市、區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展的需要目前，某市住宅市場(chǎng)存在著巨大的需求潛力和較大的發(fā)展空間，尤其是島外中高檔度假住宅市場(chǎng)，關(guān)鍵是否開(kāi)發(fā)出適合需求市場(chǎng)的特定產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)符合這一市場(chǎng)需求趨勢(shì)的產(chǎn)品就能夠滿足區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外以及島內(nèi)外各階層人員的住房需求，同時(shí)也滿足政府城市區(qū)域規(guī)劃的需要，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有良好的市場(chǎng)前景。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將吸引大量的島外需求。本項(xiàng)目地處市政府關(guān)于海甸島的休閑、度假、旅游、觀光等宜居規(guī)劃的區(qū)位和政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的北海甸濱海國(guó)際高尚居住社區(qū)，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境、氣候優(yōu)勢(shì)，必將吸引大量的島外“候鳥(niǎo)”的需求，是養(yǎng)老避寒、二次置業(yè)的首選。根據(jù)目前某房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將極大地改善北海甸區(qū)域的投資和居住環(huán)境，并創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而取得良好的社會(huì)效益。項(xiàng)目可利用周邊居住社區(qū)的成熟、完善的配套設(shè)施所帶來(lái)的正的外部效應(yīng)，彌補(bǔ)自身地塊面積小，容積率高等缺陷，同時(shí)利用自身地理位置和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊住宅市場(chǎng)的發(fā)展，以期取得更大的外部效應(yīng)。發(fā)揮土地級(jí)差效益的需要項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅開(kāi)發(fā)，土地級(jí)差效益明顯，投資增值潛力巨大。本項(xiàng)目的及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，是公司發(fā)展戰(zhàn)略的必然要求。高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目乃至公司發(fā)展的重大戰(zhàn)略，公司將通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)示范打造自身品牌，立足于XX地產(chǎn)之林，并實(shí)現(xiàn)公司與社會(huì)的雙重效益。 五、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)“XX花園”項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、便利的交通條件、周邊完善的基礎(chǔ)和配套設(shè)施等條件決定其巨大的投資價(jià)值，完全滿足住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求?！豆こ探ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》。XX花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)。某市海甸大道規(guī)劃。某市規(guī)劃局批復(fù)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。六、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和編制依據(jù)根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定和該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告編制的文件依據(jù)主要有：國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》、《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》；XX省、某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)法規(guī)條例；《XX省工程概預(yù)算定額》；“XX花園”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；《XX省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》；現(xiàn)場(chǎng)勘查及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料；委托方提供的有關(guān)其它資料。 第二章 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)及XX某市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析全國(guó)固定資產(chǎn)投資持續(xù)走