【正文】 .地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告目 錄摘要 ..............................................3第一章 項目概況 ...................................5 項目總說明 ..................................5 項目所處地址狀況 ............................5 項目擬建規(guī)模和標準 ..........................6第二章 市場研究 ...................................7 **市總體社會經(jīng)濟情況 .........................7 **市近年來房地產(chǎn)市場情況調(diào)查 .................7 價格預(yù)測 .....................................8 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目 .......................8 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 ........................9第三章 項目建筑設(shè)計及施工方案 ....................11 項目功能建設(shè)及建設(shè)規(guī)模 ......................11 工程技術(shù)方案 ................................13 項目施工方案 ................................19 投資估算及資金籌措 ..........................20 財務(wù)評價 ....................................20第四章 市場營銷方案策劃 ..........................22 房地產(chǎn)企業(yè)實施顧客關(guān)系營銷的必需性 ..........22.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告 值得重視的幾種房地產(chǎn)營銷理念 ................22 地王國際花園小區(qū)營銷方案分析 ................25第五章 物業(yè)管理方案策劃 ..........................27 我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢分析 ..................27 地王國際花園小區(qū)物業(yè)管理方案 ................29結(jié)束語 ...........................................35參考資料 .........................................36 附件：**地王國際花園區(qū)域位置圖**地王國際花園總平面布置圖**地王國際花園戶型圖表 1 項目總投資估算表表 2 土地費用估算表表 3 前期工程費估算表表 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表表 5 建筑安裝工程費估算表表 6 開發(fā)期稅費估算表表 7 其他費用估算表表 8 投資計劃與資金籌措表表 9 經(jīng)營稅金及附加估算表表 10 銷售分期按比例收入估算表.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告表 11 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告第一章 項目概況 項目總說明 項目名稱及建設(shè)單位①項目名稱項目名稱：地王國際花園建設(shè)項目②項目建設(shè)單位 **公司是以土地整理、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、裝飾裝修工程為主營業(yè)務(wù)的公司。 項目背景本項目地王國際花園位于**建筑工程學(xué)院西院原址，位于**市城市中心，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，該地塊在**市房地產(chǎn)界堪稱“**地王” 。加之周圍優(yōu)越的教育、文化、體育、休閑、醫(yī)療、購物、交通環(huán)境，使地塊的品質(zhì)及意義非同一般。2022 年 6 月 18 日，**市規(guī)劃國有土地局在市土地儲備交易中心首次采用掛牌招標拍賣方式，對此地塊進行公開拍賣，其中省內(nèi)外多家房地產(chǎn)開發(fā)商參加競投，**以 億元人民幣一舉競得該項目。 項目所處地址狀況本項目地王國際花園位于**市城市中心地帶，是**久負盛名的文化教育及服務(wù)區(qū)域，也是目前**市區(qū)開發(fā)的黃金地段和**市沈河.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告區(qū)的中心，為文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育場館最集中地區(qū)之一。項目區(qū)域與市體育館、遼寧工業(yè)展覽館、省科技館、北方圖書城、青年公園、**二中、中科院金屬研究廳、林土研究所、文化路小學(xué)、文藝路小學(xué)、省人民醫(yī)院、陸軍總院等相毗鄰；該地址 1000 米區(qū)域圈內(nèi)還有五里河體育中心、夏宮、科學(xué)宮、三好科技街、魯迅美術(shù)學(xué)院、**工業(yè)學(xué)院、**藥學(xué)院、醫(yī)大二院、遼寧省電視廣播中心、彩電塔、五愛市場、帶狀運河等。四周有青年大街、文藝路、五愛街、文化路，與**市中心交通聯(lián)系極為便利，區(qū)位條件極佳，是一處環(huán)境親水、綠意環(huán)繞的絕佳風(fēng)水居住寶地。它是我市高檔住宅和高檔辦公商務(wù)用房開發(fā)比較集中的地區(qū)之一，該區(qū)域必將成為**市未來的高檔居住、商務(wù)辦公、文化中心。 項目擬建規(guī)模和標準本工程占地面積 ，總建筑面積 295165m2。地上建筑：其中住宅 184797m2，公寓 32864m2，辦公樓 59780m2，商業(yè)用房17684m2；地下建筑面積 33450m2，其中附屬用房、人防 100800m2，公共停車場 24791m2。住宅總戶數(shù) 1500 戶，道路、廣場、停車場24330m2，園區(qū)綠化及水面 36690m2。工程總投資 11 億元，建設(shè)期二年、銷售期三年。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 指標 單 數(shù)量 備注.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告位一 規(guī)劃用地面積 ha 二 總建筑面積 M2 299410（一） 地上建筑面積 M2 2698151 住宅 M2 1840302 酒店式服務(wù)公寓 M2 318223 辦公樓（包括會所）M2 496874 商場 M2 4276（二） 地下建筑面積 M2 295951 附屬用房、人防 M2 108042 公共停車場 M2 18791（三） 道路、廣場、停車場M2 24330三 容積率 % 四 綠地率 % 五 建筑密度 % 六 總投資 萬元119086.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告第二章 市場研究 **市總體社會經(jīng)濟情況 **市近年來房地產(chǎn)市場情況調(diào)查在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過幾年調(diào)查，**市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了長足的進步，已經(jīng)逐步走上了健康發(fā)展的軌道，進入規(guī)范發(fā)展階段。**市近年來房地產(chǎn)市場開發(fā)情況和商品房建設(shè)情況見下表：**市房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表建筑面積（萬平方米）年份 完成投資（億元） 施 工 竣 工 銷 售1990 1991 1992 年份 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022人均 GDP收入1150212658 13922 14989 16500 17960 20322人均消費性支出3858 4217 4640 4652 5106 5515 6074.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 **市商品住宅建設(shè)情況一覽表建筑面積(萬 m2)年份完成投資(億元)施 工竣 工銷 售1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 從以上統(tǒng)計資料可以看出：我市房地產(chǎn)和商品房開發(fā)情況目前正處于穩(wěn)步增長階段。近幾年我市房地產(chǎn)建設(shè)進入了恢復(fù)發(fā)展期，當(dāng)年的投資完成情況、竣工面積、銷售面積等主要指標均較前幾年有所增長。預(yù)計，我市房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展勢頭將在今后幾年內(nèi)持續(xù)下去，.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告并且表現(xiàn)出一定的加速發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動了**經(jīng)濟的同步增長。 價格預(yù)測 2022 年以來，我市二環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)市場價格均在 2022 元/m 2以上，綜合 2022 年以來幾次**市房地產(chǎn)交易統(tǒng)計的商品房銷售情況，我市商品房價格宏觀分布為南北高、東西低，特別是青年南大街及周圍 1 公里范圍內(nèi)集中了我市的高檔樓區(qū)。根據(jù)對**市高檔住宅和商務(wù)寫字樓價格的市場調(diào)查，**市目前高檔住宅的價格在每平方米 5000～8000 元之間，商務(wù)寫字樓的價格在每平方米 6000～12022 元之間。按照高檔住宅、商務(wù)寫字樓的開發(fā)和銷售面積的比例考慮，本項目的高檔住宅按照 6000 元/m 2的市場平均價格，商住寫字樓按照 8500 元/m 2的市場平均價格作為參考定位價格。本項目地理位置十分優(yōu)越，園區(qū)品質(zhì)高雅，開發(fā)規(guī)模較大，園區(qū)設(shè)計、建筑、物業(yè)服務(wù)追求一流。與同類項目相比，地王國際花園集地理位置、建設(shè)規(guī)模、生態(tài)環(huán)境、物業(yè)管理、服務(wù)設(shè)施等諸多優(yōu)勢。如果市場目標定位合理，商品房價格適宜，應(yīng)具有較強的競爭力。 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目云頂天廈：云頂天廈位于青年大街南部，歌仙大酒店毗鄰，建.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告筑面積約 萬 m2，預(yù)計 2022 年底交付。現(xiàn)出售價格 5000～6000元/m 2。臥波苑：臥波苑位于和平區(qū)南五馬路，方形廣場東南角，該項目面臨南湖公園湖區(qū)，園區(qū)內(nèi)活動面積有限，現(xiàn)已完工。出售價格在 7000～9500 元/m 2。華新國際大廈：華新大廈位于青年大街南部，與萬豪酒店隔街相對，是**著名的高檔住宅區(qū)，建筑面積 萬 m2，平均售價8000 元/m 2。品牌形象較好，地段有一定的優(yōu)勢，但周邊配套不是十分完善。河畔花園與麗景花園：這兩處小區(qū)分別位于青年大街東、西兩側(cè)，與大二環(huán)相鄰，是**著名的高檔住宅區(qū)，河畔花園早期的住宅價格（裝修房）在 6000～8000 元/m 2，麗景花園的住宅價格在5500～6500 元/m 2。綠洲碧苑：綠洲碧苑位于沈河區(qū)沈洲路，該項目屬高檔高層住宅，平均售價在 5000 元/m 2以上。萬科紫金苑：萬科紫金苑位于青年大街南部西側(cè)，該項目屬高檔高層住宅，平均售價在 5700 元/m 2以上。 冠芳園：冠芳園位于文化路邊，展覽館西側(cè)，該項目屬于小高層住宅，平均售價在 5000 元/m 2。格林豪森：格林豪森位于奉天街。該項目屬于高檔住宅，平均售價在 5400 元/m 2。.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 優(yōu)勢（1）地域優(yōu)勢：項目區(qū)位于**市沈河區(qū)，與和平區(qū)毗鄰。用地規(guī)劃區(qū)域地勢平坦，河岸優(yōu)美。隨著城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，利用南運河的天然優(yōu)勢，這里將成為以“大水面、大花園、大綠帶”為特色的一流的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境。是本項目的開發(fā)建設(shè)顯著優(yōu)勢。（2）交通區(qū)位優(yōu)勢：本項目東面是五愛街，西面是建院街、青年大街，南面是文化路，北面文藝路，都是**市的主要街道。青年大街、五愛街是由城區(qū)通往機場、沈大高速公路的主要干道。青年大街是一條按城市道路標準新建第一條快速路、景觀路，設(shè) 8 車道，機動車與非機動車分離，車流量最大，路兩側(cè)建設(shè)環(huán)境好。沿線可經(jīng)過市委、市政府、省政府，便于公務(wù)出行；青年大街南北端延長線還有我市著名的旅游勝地—五里河和北陵公園，是旅游觀光的好去處；中部沿線有市圖書館、省博物館、遼寧大戲院、遼寧體育館、遼寧工業(yè)展覽館、五里河體育中心、科技宮、夏宮等大型娛樂活動場所。青年大街也是市內(nèi)重大活動出行的主要道路。（3）規(guī)模優(yōu)勢：本項目建設(shè)規(guī)模較大，超過眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的同類項目。（4）設(shè)施優(yōu)勢：本項目周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施齊備。比其它的項目有較大的先天優(yōu)勢。（5）環(huán)境優(yōu)勢：本項目距離一級道路—青年大街有 200 米的距離，與華新國際大廈、云頂大廈、萬科紫金苑等緊臨青年大街的.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告小區(qū)比較，具有交通噪聲低的優(yōu)點。 劣勢（1）項目開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)周期短，建設(shè)投資額度大，資金籌措與使