【正文】 房地產(chǎn)商的忠誠顧客。首先，現(xiàn)今的房地產(chǎn)公司大多具有多元經(jīng)營特征。但是，營銷大師菲利浦科特勒的研究證明，在這樣一些企業(yè)，顧客關(guān)系營銷是不可缺少的，它們是能向同一消費(fèi)者銷售不同產(chǎn)品的公司，產(chǎn)品必須時(shí)常更新的公司，產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)的公司，擁有許多貴賓客戶并且需要他們的公司，以及在生意上收集大量數(shù)據(jù)的公司等等。但是，迄今為止，在房地產(chǎn)營銷實(shí)踐中企業(yè)與顧客之間，仍然維系著一種建立在生意上的交易活動(dòng)，企業(yè)關(guān)心的是第一次交易的利潤最大化，而交易完成后就將顧客扔掉，這種短期行為就是交易營銷，然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)在努力與顧客保持長期，雙向，維系不散的友好關(guān)系。②財(cái)務(wù)盈利能力分析通過對(duì)現(xiàn)金流量分析計(jì)算，得出指標(biāo)：所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）％全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=6％）7872 萬元全部投資回收期（P t） 年；其構(gòu)成詳見表 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，同時(shí)具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目收回全部投資只需 年，并具有良好的社會(huì)效益，此項(xiàng)目可行。（2）房產(chǎn)的空置率為 5％。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)①評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目依據(jù)國家計(jì)委發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版和建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》規(guī)定。其中主要是土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用。詳見表 8。 資金籌措方案（1）本項(xiàng)目總投資 119086 萬元。（6）項(xiàng)目管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)分別按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)的 ％、5％計(jì)列。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，是采用類似工程投資估算指標(biāo)及二○○一年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》 、 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額遼寧省單位估價(jià)表》綜合估列。（2）總建筑面積 299410m2。招標(biāo)方式為公開招標(biāo)，通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3．3．2 項(xiàng)目招投標(biāo)本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年。城市商品住宅的形象越來越受到.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重視，人們不僅要求住宅適用，也要求它具有一定的觀賞性，因?yàn)樗頁碛姓叩纳矸?、地位、品格修養(yǎng)，同時(shí)它也是社區(qū)文化的形成因素之一。建筑是社區(qū)居住環(huán)境中的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。住宅的轉(zhuǎn)角單元詳細(xì)、合理設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境有機(jī)地結(jié)合。起居室的窗選用德國的安德森窗，密閉性好，且外部美觀。立面重點(diǎn)部位可適當(dāng)提高外飾用材標(biāo)準(zhǔn)，盡心處理細(xì)部，使建筑在點(diǎn)、線、面上體現(xiàn)細(xì)膩而高貴。 外觀“地王國際花園”開發(fā)的住宅多數(shù)面向有知識(shí)、有文化的成功人士，所以整個(gè)園區(qū)的形態(tài)必須體現(xiàn)未來的社區(qū)、科技的社區(qū)、健康向上的社區(qū)、文化的社區(qū)、清新華麗的社區(qū)，盡力回避歐陸風(fēng)格的精神上的萎靡。③通過進(jìn)深的增大，提高主人臥室的居住標(biāo)準(zhǔn)，提供完善的功能配套。（13） 山墻戶型：具體處理手法有以下幾點(diǎn)：①改變山墻戶型，使其與其他戶型相比具有其獨(dú)到的特點(diǎn)。布置主人臥室、主人衛(wèi)生間，進(jìn)入式衣帽間、化妝間、主人書房、陽光茶室。即方便使用又不影響客廳的使用。有利于空間的合理組織和空間的流動(dòng)。②頂層戶型一層設(shè)置起居廳、廚房、餐廳、老人臥室、兒童臥室、客人臥室、雙衛(wèi)生間、洗衣間等。要設(shè)計(jì)好頂層戶型必須滿足以下幾點(diǎn)原則：①首先頂層應(yīng)該做到是躍層戶型。住戶可以直接由活動(dòng)廳進(jìn)入花園，而花園又比地上花園更加獨(dú)立而又不受其他人干擾。這是其他樓層戶型所不可能擁有的。②地下一層可以布置次臥室、書房、活動(dòng)廳、音樂發(fā)燒室、洗衣室、車庫，一層沒有條件的在地下一層可以設(shè)置廚房、餐廳。也就是說由一層躍地下一層，降低總體售價(jià)，使用戶在不增加多少購房款的前提下，能夠獲得雙倍的建筑面積。（10） 陽臺(tái)：至少設(shè)計(jì)一個(gè)陽臺(tái)，較大戶型的北陽臺(tái)設(shè)置封閉的設(shè)備間，做保溫處理，南陽臺(tái)作為景觀陽臺(tái)。廚房考慮廚房設(shè)備的位置擺放以及裝修高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)。面積標(biāo)準(zhǔn)在 1216 平方米之間。（8）書房 ：單獨(dú)設(shè)立，條件、標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型也可布置在主臥室內(nèi)，不進(jìn).地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告行完全封閉的分隔，盡量開敞、通透。（7）其他次臥室：應(yīng)盡量布置在靜區(qū)，避免視線干擾，同時(shí)與主臥進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?。衣帽間：單獨(dú)設(shè)置時(shí)，化妝間面積不小于 4 平方米，進(jìn)入式衣帽間面積不小于 4 平方米。其中主臥室十分寬大，主臥室建筑面積2025 平方米以上，與之配置的有主人衛(wèi)生間、化妝間、進(jìn)入式衣帽間。（6）主人臥室：臥室是第二生活區(qū)，主人 35%的時(shí)間在這里度過，采光與光照格外重要。設(shè)門窗結(jié)合的處理手法而降低成本和靈活分割，使自然流入室內(nèi)。（5）副廳：在有面積條件的戶型內(nèi)設(shè)置副廳，副廳的概念就是在起居廳臨靜區(qū)的一側(cè)設(shè)置一個(gè)開間 3300MM 左右的開敞空間。外設(shè)透空陽臺(tái)。客廳十分開闊，但尺度并不一味追求大，以適宜為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)提供設(shè)置鞋柜、衣柜、壁柜等的空間。只有如此，方能讓入戶體會(huì)到地王國際花園的尊貴感。（5）總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（ha） 總戶數(shù)（戶） 1500總建筑面積（m 2）295165m2住宅公寓棟數(shù)（棟） 13地上建筑面積（m 2）269815 停車位（個(gè)） 1066地下建筑面積（m 2）33450m2 地下車庫面積（m 2）24330m2容積率 道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)面積（m 2）24330綠化率（%） 建筑密度（%） .地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 戶型設(shè)計(jì)（1）每幢樓底入口處設(shè)大堂：為了提高社區(qū)住宅的檔次，提供獨(dú)立、寬敞、明亮，大廳作為住戶交往的空間， 每一棟住宅都設(shè)置了寬敞、明亮的大廳，似乎這樣會(huì)損失一些面積，但從中帶來的好處是不言而喻的，改變以往住宅建筑忽略公用部分的功能，提高住戶回家的感受，以及給住戶以歡娛感是有很重要的作用的。另一方面，在水體的技術(shù)處理上，利用地下停車庫混凝土頂板作防水處理，造成大片以卵石為底的淺水灘，水深約 ，靠近會(huì)所的中央地區(qū)略加處理成較深水面，以利于魚類避寒避暑，滿足生態(tài)要求。會(huì)所是整個(gè)湖面的主景，處于水面開闊之處，是多根軸線的交匯與轉(zhuǎn)換點(diǎn)。其次通過水面組織景點(diǎn)，這些景點(diǎn)各有特點(diǎn)又互相連通。方案吸收了我國古典園林中的理水手法：首先水面處理收放有致，聚分不同，以聚為主，以分為輔，聚則湖面開闊，分則似斷似續(xù)。湖面在東北角與運(yùn)河貫通，使得帶狀的運(yùn)河綠地與小區(qū)的綠地相互聯(lián)系滲透。在園區(qū)東北角從南運(yùn)河引水入園，在中心形成 公頃的寬闊湖面，并用細(xì)流環(huán)出一中心綠島，其它建筑均環(huán)湖布置，幾乎每幢樓都能俯瞰水面，成為真正的近水樓臺(tái)。水是本方案環(huán)境設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)性要素。園區(qū)還運(yùn)用了景觀軸線來組織空間。西側(cè)的四棟點(diǎn)式住宅則明確地限定了園區(qū)的西向邊界。三幢臨河點(diǎn)式住宅，形態(tài)簡潔且具有空間的方向性，迎合.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告了城市街道轉(zhuǎn)角空間的特點(diǎn)。板式的青年公寓整體上與文藝路平行，主體部分略向西北方向扭轉(zhuǎn)，與青年公園和運(yùn)河公園相呼應(yīng)。高度上的多重跌落，變化而有秩序，打破了高層建筑群體空間上的單調(diào)沉悶（4）景觀環(huán)境地王國際花園既充分利用了城市區(qū)位環(huán)境中獨(dú)特的景觀條件，也為城市創(chuàng)造了鮮明而完整的群體空間形象。按照**市生活居住建筑間距規(guī)定的嚴(yán)格制約，小區(qū)內(nèi)大致是周邊高，中央低；沿城市主要道路的建筑高，沿次要方向的建筑低。（3）空間形態(tài)地王國際花園采用點(diǎn)式高層住宅與板式高層住宅相結(jié)合的布置，在單體設(shè)計(jì)上，幾種類型的住宅在平面與空間形態(tài)上都各具特點(diǎn)；在群體組合上，一個(gè)顯著特征是，各住宅單元本身及住宅樓之間都盡可能運(yùn)用平接的方式，而不出現(xiàn)前后的錯(cuò)落，整個(gè)園區(qū)骨架基本上由四組平行而線條流暢的界面構(gòu)成，這樣形成三個(gè)突出的好處：一、減少住戶之間的相互視線干擾至最低限度；二、避免住宅自身和相互間的遮檔，從而所有住戶都能獲得充分的日照；三、在園區(qū).地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)部形成了三條貫通開敞的視覺景觀通道，避免了高層住宅區(qū)建筑體量高大可能帶來的擁擠堵塞的感受，保持了園區(qū)空間與城市空間的連續(xù)交融，也展示了地王國際花園在城市中開放、大氣的姿態(tài)。辦公區(qū)有獨(dú)立的地下專用車庫和車庫出入口。停車方式分為地上分散車位和地下集中車位、車庫兩種形式。（2）道路交通在園區(qū)的東、北、西三側(cè)沿五愛街、文藝路及建院街各自設(shè)出入口，在基地南側(cè)預(yù)留道路接口。會(huì)所位于酒店服務(wù)式商務(wù)公寓內(nèi)，主要布置一些娛樂休閑型的.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告設(shè)施，可兼顧公建與社區(qū)兩部分的使用；運(yùn)動(dòng)健身型的設(shè)施。園區(qū)南側(cè)布置兩幢板式住宅。沿五愛街的四幢辦公樓總體上呈弧形對(duì)稱布置，有利于形成完整而連續(xù)的街道空間界面。主要建筑項(xiàng)目一覽表建筑面積（ m2）序號(hào)名稱地上 地下 合計(jì)1 辦公樓（包括會(huì)所）49687 10804 604912 商場(chǎng) 4276 42763 地下公共停車 18791 18791.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告場(chǎng)4 酒店式服務(wù)公寓31822 318225 住宅 11 綠化（包括水面）3669012 道路廣場(chǎng)、停車場(chǎng)24330合計(jì) 269815 29595 299410 工程技術(shù)方案 總平面布置（1）功能布局地王國際花園為高層住宅園區(qū)，結(jié)合地形與周邊城市環(huán)境條件，園區(qū)北側(cè)沿文藝路布置青年公寓，向北可俯瞰青年公園。停車位以出租或銷售的形式面向園區(qū)內(nèi)的業(yè)戶。商場(chǎng)：本工程商場(chǎng)位于場(chǎng)區(qū)西側(cè)，沿建院路展開，該商場(chǎng).地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要為本園區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)，由于主要面對(duì)本園區(qū)的中高檔消費(fèi)群體，因此商場(chǎng)的起步較高，精品屋、酒店、茶吧、自助餐廳、大型超市等為本園區(qū)客戶及周邊居民帶來了極大的便利，同時(shí)也為商場(chǎng)帶來了無限商機(jī)。住宅：本工程住宅由單體建筑構(gòu)成。本公寓定位于面向省內(nèi)優(yōu)秀青年 40 歲以下的“白領(lǐng)” 、 “金領(lǐng)”人士的寓所。（3）功能定位本場(chǎng)區(qū)地理位置十分優(yōu)越，土地含金量極高，可研通過對(duì)我市及周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，以及對(duì)**房地產(chǎn)開發(fā)、銷售現(xiàn)狀的分析，我們認(rèn)為“地王國際花園”應(yīng)建成**房地產(chǎn)業(yè)的珍品，本工程功能定位如下：辦公樓：地處**繁華的商貿(mào)重地五愛街，是由四幢點(diǎn)式樓沿五愛街呈弧線形圍合的群體，該建筑定位于滿足人們對(duì)新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能化的需求，追求新工作理念的高起點(diǎn)現(xiàn)代辦公建筑。尋求新的居住特色。利用園區(qū)緊鄰青年公園、運(yùn)河帶狀公園的得天獨(dú)厚的自然條件，把.地王國際花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“親近自然與水”作為地王國際花園的環(huán)境主題。營造自然生態(tài)環(huán)境。在高容積率制約下，可采用大尺度、大環(huán)境的整體設(shè)計(jì)手法，使得小區(qū)內(nèi)外空間流暢，氣勢(shì)磅礴。此外，沿場(chǎng)區(qū)北側(cè)的文藝路及東側(cè)的五愛街都是城市的主要道路，設(shè)計(jì)中應(yīng)把握好建筑群體的城市性角色，力求塑造城市區(qū)域新的標(biāo)志性景觀。（2）設(shè)計(jì)原則注重城市整體環(huán)境。便捷高效的現(xiàn)代交通組織與濱水生態(tài)保護(hù)相結(jié)合，堅(jiān)持以“人”為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個(gè)性，使群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的城市景觀，向人們提供一個(gè)居住條件良好，各類設(shè)施齊全的經(jīng)典社區(qū)。第三章 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及施工方案 項(xiàng)目功能建設(shè)及建設(shè)規(guī)模 設(shè)計(jì)構(gòu)想及功能定位（1）設(shè)計(jì)構(gòu)思本工程“地王國際花園”位于一個(gè)周邊環(huán)境優(yōu)越的著名文化社區(qū)，項(xiàng)目力求充分體現(xiàn)本地區(qū)獨(dú)特的人文、地理特征，營造一個(gè)以高品位居住建筑為主，高起點(diǎn)現(xiàn)代生態(tài)型辦公建筑為輔，具有獨(dú)特親水景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的新型社區(qū)。面對(duì)房地產(chǎn)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)群走向成熟，市場(chǎng)需求更高層次、全方位的滿足，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出更高標(biāo)準(zhǔn)。（2）目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，正處于上升階段，充滿生機(jī)和希望，同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。（3）我市商品房空置面積繼續(xù)增大，積壓占用大量資金，有礙于持續(xù)發(fā)展 爭(zhēng)對(duì)劣勢(shì)采取得相應(yīng)措施（1）可以根據(jù)開發(fā)商的實(shí)力進(jìn)行籌