國際花園項目可行性研究報告-文庫吧資料
2025-02-22 00:39本頁面
【正文】 育源中學(xué)（市重點中學(xué)） 九十四中（省重點小學(xué)） 朝陽一校（省重點小學(xué)） 大南二校（智能藝術(shù)幼兒園） 六零六所幼兒園 教育資源 中小學(xué)教育資源豐厚，為本項目開發(fā)成功打下堅實基礎(chǔ) 醫(yī)療設(shè)施 優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，項目價值提升引擎 醫(yī)療 四六三醫(yī)院 省友誼醫(yī)院 省東方醫(yī)院 陸軍總院 省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療院所分布周邊，令本案核心價值力明顯提升，為打造居住型高端社區(qū)奠定基礎(chǔ)。 中街 五愛 目前一線城市的學(xué)區(qū)房效應(yīng)表現(xiàn)明顯，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場均價。 中街：目前，沈陽市政府正著力將中街打造成“東北第一街”，政府將中街商圈定位為“ 4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)”，中街商圈將實行住宅控制規(guī)劃， 5～ 10 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的 1/3以下。 最終本項目的可實現(xiàn)理想均價建議產(chǎn)品入市的銷售均價為： 住宅 8500元 /㎡，商業(yè) 15000元 /㎡ 四 項目本體分析 項目指標(biāo) SWOT分析 優(yōu)勢分析 項目發(fā)展啟示 用地性質(zhì)：居住商業(yè) 規(guī)劃用地面積： ㎡ 容積率： ≤ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡ 其中：住宅建筑面積： ㎡ 網(wǎng)點建筑面積： ㎡ 地下建筑面積： ㎡ 土地使用年限：居住 50年 商業(yè) 40年 項目地址：沈河區(qū)萬柳塘路 44號 占地面積： ㎡ 萬柳塘公園 本案 現(xiàn)狀單位：沈陽市當(dāng)代醫(yī)院 新誠汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司 項目參數(shù) 商業(yè)面積接近 1萬平米，利于后期銷售和開發(fā)利益最大化 萬柳塘路 先農(nóng)壇路 項目周邊環(huán)境 成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活 沈陽一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽行政、文化、經(jīng)濟中心區(qū) 沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽城市中心絕版的宜居地塊。 總結(jié) 未來市場幾乎無競爭，項目開發(fā)潛力巨大 1. 周邊商圈云集，房地產(chǎn)項目以商業(yè)寫字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競爭項目罕有； 2. 由于新房量少價高，二手房成交率居高不下； 3. 區(qū)域價格率高于城市房地產(chǎn)均價，但相較于一些重點區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價格仍舊略低，并以實用為主； 4. 區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學(xué)區(qū)優(yōu)勢突出，交通便捷、購物方便，居住條件優(yōu)越。 二手房交易 二手房市場交易異常火爆，沈陽熱點投資區(qū)域 周邊二手房價格情況 社區(qū)名稱 價格區(qū)間 （元 /㎡） 相對方位 大萬蓮小區(qū) 54007631 東北 明城花園 765610280 科學(xué)家花園 47465246 西北 富教小區(qū) 7052 通天小區(qū) 63466545 益文小區(qū) 7312 濱河小區(qū) 7040 華興小區(qū) 61768200 西 勒石小區(qū) 55176729 客戶分析 學(xué)區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集 1. 區(qū)域作為沈陽的經(jīng)濟龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中； 2. 渾南板塊、長白島板塊等一直在加快對高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會首先選擇居住距離辦公較近的項目，提高效率，節(jié)約時間成本。 項目 起價 （元 /㎡ ） 最高價 （元 /㎡ ） 均價 （元 /㎡ ） 華府新天地 高層 11500（精裝） 高層 13000（精裝） 高層 12600（精裝） 新華天璽 高層 13500（精裝） 高層 24000（精裝） 高層 15000（精裝） 銀河麗灣 高層 8000 高層 30000 高層 15000 領(lǐng)先國際 高層 14000 高層 15000 高層 14500 萬科柏翠園 高層 16000（精裝） 高層 21000（精裝） 高層 18000（精裝） 保利海上五月花 洋房 7500 洋房 17000 洋房 9000 保利康橋 高層 13500（精裝） 高層 18000（精裝） 高層 15000（精裝） 水晶城 高層 5100 高層 5500 高層 5300 小高層 5000 小高層 5800 小高層 5500 多層 5400 多層 6000 多層 5750 佳和新城 高層 5000 高層 6400 高層 5800 銷售價格 供應(yīng)縮水、高端產(chǎn)品聚集帶勱區(qū)域價格穩(wěn)定上漲 由于新開發(fā)項目稀少，鎖定區(qū)域的客群多以二手房為目標(biāo)，但二手房多存在社區(qū)老舊、戶型較差、使用年限長、居住人群低端生活環(huán)境雜亂、小區(qū)缺乏有效管理維護等問題。清水洋房一般在 9000元/㎡ 。區(qū)域主力面積集中在 4570 ㎡和 100130 ㎡兩個區(qū)間，滿足投資客和改善型需要。但根據(jù)市場的供需狀況考慮，目前在售 200套銷售周期半年左右，不會與萬柳塘項目形成正面競爭。 典型項目 公園雅筑，精裝修，適合投資客以及學(xué)區(qū)房客戶 目前周邊可類比在售住宅項目僅有沈陽萬城的公園雅筑以及五礦集團旗下的精品住宅五礦萬泉公元： 1. 公園雅筑目前已進(jìn)入到尾盤銷售階段。 沈河區(qū)商圈密布，各版塊功能區(qū)分明顯 項目分布 沈河區(qū)在售項目主要集中在東中街、五愛商圈、南塔附近，萬柳塘區(qū)域幾無項目供應(yīng)，區(qū)域供應(yīng)主要以商業(yè)寫字樓為主 五礦萬泉公元 項目位置 大東萬柳塘路 188號 物業(yè)類別 住宅 建筑類別 板樓 高層 裝修狀況 毛坯 +精裝 1500元 /
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