【正文】 城市發(fā)展定位和重點南建北擴、一江兩岸均衡發(fā)展的城市建設(shè)取向的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“一園兩區(qū)”帶動的城市發(fā)展思路，加快城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和新區(qū)建設(shè)，重點開發(fā) 7大組團城市建設(shè)項目，促使房地產(chǎn)市場物業(yè)類型結(jié)構(gòu)合理，形成高檔商品房、中低價普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等比例協(xié)調(diào)的住宅供應(yīng)體系，滿足各收入階層消費者的住房需求。由 XX縣房地產(chǎn)管理局深入調(diào)研后形成的《關(guān)于我縣十二五期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見建議》（以下簡稱《意見建議》）從構(gòu)建特色 XX、立足區(qū)域優(yōu)勢、完善產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面系統(tǒng)描繪了 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的藍(lán)圖。 近年來， XX 縣委、縣政府深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，全面貫徹黨的十七大會議精神，縱深推進“對接長珠閩，建設(shè)新 XX，實現(xiàn)大發(fā)展”戰(zhàn)略和 “五個十”重點工作，主攻項目，決戰(zhàn)“兩區(qū)”（工業(yè)園區(qū)和中心城區(qū)），加速“三化”（工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化），著力做大經(jīng)濟總量，著力調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，全縣經(jīng)濟社會得到了前所未有的快速 23 發(fā)展。 住房消費大部分為剛性需求 住房的特性決定了住房消費需求含剛性需求和投資需求。 商品房銷售形勢呈階段性 自 2021年 7 月份以來， XX 縣房地產(chǎn)成交量明顯上升，且每月基本均衡， 2021年 15 月延續(xù)了 2021年火爆形勢，但自 4月國家采取宏觀調(diào)控措施，特別是調(diào) 整了房地產(chǎn)金融政策，消極影響將逐步顯現(xiàn)， 69月份銷售明顯下降，且出現(xiàn)較大負(fù)增長。其中永康房地產(chǎn)開發(fā)公司已預(yù)售 39229 平方米， 311 套住宅，收預(yù)收款 5093 萬元；昭輝房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)售面積 4800平方米，收預(yù)收款 4300萬元；豐江房地產(chǎn)開發(fā)公司 4530 萬平米住宅開發(fā)面積已全部售完；杰豪房地產(chǎn)開發(fā)公司已預(yù)售 15000 平米， 89 套住宅，收預(yù)收款 2050 萬元?，F(xiàn)已預(yù)售 8 萬多平方米， 470余套住宅，收預(yù)收款 15283 22 萬元。受消費市場的影響，今年 XX縣商品住宅價格雖然大幅上漲，但仍然銷售市場活躍。 商品房銷售價格雖漲，但銷售市場活躍。上半年 XX 縣房地產(chǎn)開發(fā)施工的 8家企業(yè)中，有 3 家共完成投資 14893 萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資完成總量的 %。 比去年同期增長 %。由于房地產(chǎn)業(yè)具有高投入、高回報的特點，加之前幾年整個房地產(chǎn)業(yè)市場價格高，所以不同行業(yè)的人群都千方百計擠進房地產(chǎn)行業(yè)，有的沒有土地使用證違法建房，有的沒有規(guī)劃許可證違法建房，并以低于市場價格 40%至 50%左右銷售，在一定程度上擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。有能力多次置業(yè)和投資需求的群體，因不缺住房而仍在觀望，對政府出臺的政策反映相對冷淡，有的 21 還希望房價能再跌一些；二是老百姓的購買力 下降。但總的情況來看市場相對脆弱。 4 月份，該縣房地產(chǎn)總投資 ，開發(fā)完成施工面積 ，其中房屋銷售面積 萬平方米，與去年同期（ 萬平方 米）相比增長 317%。 2021 年，由美國次貸危 機引發(fā)的金融動蕩已經(jīng)蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，其中包括我國的房地產(chǎn)市場，為此，中央政府于去年 11 月份推出了一系列“救市”政策，我市各地也紛紛結(jié)合實際，落實政策，積極應(yīng)對。 20 第三章 市場分析及規(guī)模選定 “十一五”期間 XX 縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)國計民生，既是經(jīng)濟問題、也是社會問題。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %。 旅游資源 境內(nèi)有聞名國內(nèi)外的國家級森林公園翠微峰旅游風(fēng)景區(qū)，凌云山原始 19 森林和 XX起義指揮部舊址，“易堂九子”遺址等，自然風(fēng)光與人文景觀融為一體，常年平均旅游人數(shù)達 30萬以上，境內(nèi)資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是全國對外開放縣之一。 礦產(chǎn)資源 地下礦產(chǎn)資源主要品種有：稀土、瓷土、鈷砂、鎢砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、銅礦 、鈾礦及少量的金砂等 22 種。 XX 縣森林面積大，植物資源豐富，是各種動物良好的棲息地，有國家級保護動物豹虎、獼猴、穿山甲等。此外，有開發(fā)優(yōu)勢強的果茶品種資源；珍貴的藥材資源；珍稀銀杏、水杉資源；鮮美的花卉資源和很有開發(fā)前景的獼猴桃、山渣、山梨等野生植物資源。大部分代山、丘附分布著馬尾松和杉木群落。山地面積廣，林木品種多，分布寬，蓄積量大。全縣總水域面積278654 畝，占總土地面積的 %。梅川也稱 XX江，主河長 220公里，發(fā)源于 XX 與宜黃縣交界的王陂嶂，自北向南流入貢江。耕為沖積土，土壤呈酸性或微酸性，以紅色土壤為主， 間有紫色土分布，土地肥沃。人口調(diào)查的各項指標(biāo)見表： 人口指標(biāo)表 年份 年末總?cè)丝冢ㄈf人） 人口密度（人 /K㎡ ） 人口自然增長率‰ 2021 172 2021 2021 176 ` 2021 2021 2021 29 從表中數(shù)據(jù)可以算出， 2021年 2021 年， XX 縣人口平均增長速 度為： 人口增長率 =人口平均發(fā)展速度 1= 即 ‰ 城區(qū)常住人口預(yù)測 根據(jù)《 XX縣城市總體規(guī)劃（ 20212020年）》提出，近期 2021年城市人口預(yù)計 17萬人，遠(yuǎn)期 2020年城區(qū)人口預(yù)計 萬人。根據(jù)縣氣象局觀測記錄：山頂出現(xiàn)霜的次數(shù)較少，山間盆地出現(xiàn)霜的次數(shù)較多。最長 128天，最短 32 天。最早的終霜日期是 1月 16日，最晚的是3 月 28 日。最早的初霜日期是 11 月 5 日，高晚的是次年 1 月 3 日。最長 為 319 天，最短為224 天。 日照：多年平均日照 小時，日照百分率為 44%，太陽輻射的年平均總量為 卡 /平方厘米。多年平均年降水日數(shù)與無降水日數(shù)之比為 18： 20，相差不大，農(nóng)諺謂：“有多少晴天就有多少雨天”。 1至 3 月降水量次于 7至 9 月降水量。這 一時期，容易形成伏、秋旱。較嚴(yán)重的干旱均發(fā)生在這些年份。 16 若低于 4 至 6 月多年平均降水量 30%定為枯水年。自 1939年 以來，有 194 194 195 195 196 1968 六年為特大水年。 4 至 6 月降水量占年降水量的 40— 70%，比重較大。 水系水文 XX縣降水年 降水量在 1500至 1700毫米之間。從 3 月開始有連續(xù) 9 個月的時間，平均氣溫都在 10℃以上，其中 7月氣溫最高。極端最高氣溫南北相差較小，而極端最低氣溫相差較大。晚秋時節(jié)，有“小陽春”天氣促使草木開花，甚至結(jié)果。即白天雖熱，入夜轉(zhuǎn)涼，秋意漸濃。 秋季 9月下旬入秋，處暑過后，夏季風(fēng)減弱，但氣溫仍高，俗稱“秋老虎”。這種熱雷雨，多發(fā)生在午后或傍晚，且地方性明顯，有“夏雨隔堵墻，淋女不淋娘”之說。有“小暑南 15 風(fēng)十八天”之說。由于太平洋副熱帶高壓的控制，天氣炎熱。后期是南北氣團在縣境互相推移的時節(jié)，降水強度大，且較為集中，常有暴雨發(fā)生，使江河水位陡漲，山洪暴發(fā)，這是 XX 的汛期，常有雷雨或冰雹。 春季 3月中、下旬入春，蒙古冷高壓強度逐漸減弱，而太平洋副熱帶高壓逐漸靠近縣境，氣溫漸升，雨日漸多，有“春雨連綿”、“春無三日晴”之說。又說：“大寒、小寒，滴水成團”。正常年份是：前冬冷晴多嚴(yán)霜 ,天氣干燥；后冬則多雨雪 ,天氣陰寒。 冬季 11 月下旬至 12 月上旬入冬 ,XX 在蒙古冷高壓東南側(cè) ,因而多吹北風(fēng)或東北風(fēng)。 氣象情況 XX 縣屬中亞熱帶季風(fēng)溫潤地區(qū)。土壤類型以酸性紫色土、沖積土和紅砂巖、紅色粘土 發(fā)育而成的棕紅壤為主，多呈中性和酸性反應(yīng)。 14 地質(zhì)情況 XX 縣地質(zhì)構(gòu)造處于南嶺東西復(fù)雜構(gòu)造帶的東段北側(cè)，地質(zhì)基礎(chǔ)系古生代震旦紀(jì)的淺變質(zhì)巖構(gòu)成，以震旦系和白堊系分成最廣。 地形地貌特征 XX 縣屬贛南中低山丘陵區(qū)，地貌以丘陵、山地為主。 根據(jù)《 XX 縣城市總體規(guī)劃修編（ 20212020）》中提出，縣城城市規(guī)劃范圍為：南至高坑，北至七里，規(guī)劃面積近期（ 2021年） 20平方公里，遠(yuǎn)期（ 2030年） 40平方公里。城區(qū)面積15平方公里，城市人口約 15 萬，是全縣政治、經(jīng)濟、文化和物流信息中心。 00′，系贛東北至贛西南的交通咽喉，又間閩、粵之要道?？h城駐地 XX 鎮(zhèn)，地處北緯 26176。 17′ 15″之間，東與石城、廣昌縣交界，南與瑞金市、于都縣為鄰，西與興國、永豐縣相連，北與樂安、宜黃、南豐縣接壤。 08′ 13″，東經(jīng) 115176。 13 第二章 項目區(qū)概況 XX 縣位于江西省東南部，贛州市東北部，地處北緯 26176。 報告主要內(nèi)容包括：項目提出的背景、建設(shè)的必要性、項目的建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容、投資估算及資金籌措、效益分析等，并根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，編制了本項目環(huán)保 、節(jié)能篇章，并制定了該項目初步的工程招標(biāo)方案，以期為項目的決策提供可靠依據(jù)。 12 項目申請報告研究范圍 XX 縣 XXXX 基于上述因素， XX縣 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對公司于 2021 年 10月通過競拍的方式取得的位于 XX縣 XX鎮(zhèn)河?xùn)|村下石垅昌夏公路旁的一宗國有建設(shè)用地進行本項目的建設(shè)，目前工作進展順利，已完成建設(shè)用地規(guī)劃許可和批準(zhǔn)等前期準(zhǔn)備工作。 隨著經(jīng)濟 的復(fù)蘇， 2021 年房地產(chǎn)市場明顯回暖，以及人們置業(yè)理財觀念較強，加之政府高度重視房地產(chǎn)市場建設(shè)工作，嚴(yán)禁個人建私房，這就進一步加大了商品房的市場需求。全縣城鄉(xiāng)居民收入水平進一步提高。 居民收入水平進一步提高，生活保障進一步提高 全縣繼續(xù)落實惠農(nóng)政策，發(fā)放水稻種植各類惠農(nóng)補貼 7420 萬元，農(nóng)民生產(chǎn)積極性被調(diào)動起來。 招商引資穩(wěn)步推進 2021 年 112 月， XX 縣共新批外資項目 6 個，合同外資額總計 2365萬美元，實際進資 1693 萬美元；實現(xiàn)外貿(mào)出口 1279 萬美元，同比增長 11 6%。 全年一般預(yù)算支出 153810 萬元，同比增長 %。 2021年 ，全縣完成財政收入 ，同比增長 %，增幅高出去年同期 個百分點。企業(yè)就業(yè)容量擴大，企業(yè)年均從業(yè)人員 9100 人，同比增長 %。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率 %，同比下降 個百分點。全縣規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 36 億元，同比增長 %；利潤總額 5560萬元，同比增長 %；實現(xiàn)稅金 5885萬元，同比增長 %。 10 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益平 穩(wěn)增長。銷售產(chǎn)值完成 36億元，同比增長 57%，產(chǎn)品銷售率達 %，工業(yè)產(chǎn)銷銜接保持一致。規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 ，按可比價計算，同比增長 %，總量和增長速度全市排名分別比去年前移了 2 位、 3 位。新中勝（新加坡）產(chǎn)業(yè)基地、艾煒特電子、三進漆包線 、永通科技、朝盛礦業(yè)、寶華山水泥等一批投資超億元的工業(yè)項目相繼落戶 XX縣工業(yè)園。 工業(yè)不斷壯大，企業(yè)經(jīng)濟效益不斷提高 沿海發(fā)達地區(qū)剩余產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移、工業(yè)園區(qū)的不斷建設(shè)拓展、私營經(jīng)濟迅速崛起和融資環(huán)境的改善都給 XX 縣工業(yè)經(jīng)濟注入了勃勃生機。2021 年全縣銷售家電下鄉(xiāng)補貼產(chǎn)品 4 萬多臺 (件 )，銷售總額突破億元，配合財政下發(fā)補貼資金突破千萬元，位居全市前列。從消費行業(yè)看，全縣批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成 ，同比增長 18%；住宿和餐飲業(yè)完成 ，同比增長 %。城鄉(xiāng)消費市場同步擴大。居民生活水平的提高、消費品市場的豐富化和汽車摩托車下鄉(xiāng)、家電下鄉(xiāng)政策共同推動下， XX 消費市場持續(xù)旺盛。全年新增個體工商戶 4069 戶、私營企業(yè) 139家，上交稅金 億元，增長 36%。 50萬元以上固定資產(chǎn)投資總額為 億元，同比增長 33%，其 中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %，工業(yè)投資完成 ，同比增長 34%。 投資快速增長，拉動作用不斷增強 在國家拉動內(nèi)需政策的持續(xù)作用下，全年投資和消費均保持了較快增長，對經(jīng)濟的貢獻度繼續(xù)提升。 平安農(nóng)業(yè)建設(shè)不斷加強。 （ 4）農(nóng)業(yè)服務(wù)保障體系進一步健全 農(nóng)技推廣工作取得新成績。全縣有無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地 9個，無公害農(nóng)產(chǎn)品 5個，綠色食品 7 個，有機食品 2 個，農(nóng)產(chǎn)品出口基地 6個；年內(nèi)組織符合條件的江西省惠大實業(yè)有限公司 3 個產(chǎn)品申報江西省名牌農(nóng)產(chǎn)品品牌?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園被省農(nóng)業(yè)廳認(rèn)定為省級示范區(qū)。全縣共規(guī)范建設(shè)農(nóng)民專業(yè)合作社 93家，今年新增 25家。此外還引進總投資 1000 萬元的昌泰蛋雞養(yǎng)殖加工企業(yè)。 （ 3）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平進一步提高 農(nóng)業(yè)項目投資增加。捕撈產(chǎn)量卻大幅提高，產(chǎn)量達 3554噸，同比提高 %。全年養(yǎng)殖面積 7萬畝，與去年基本持平。漁業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定。全年肉蛋產(chǎn)量較去年同期波動較大：出欄肉豬 萬頭，同比下降 %；肉用兔出欄 ，同比增長 50%；家禽出籠 百羽，同比減少 %；家禽產(chǎn)蛋量 680噸，同比增長 %。油料種植面積 ，總產(chǎn)量達 9482噸，同比增產(chǎn) %；年末茶園面積 ，產(chǎn)量 90噸，與去年持平；年末果園面積為 20 萬畝，水果總產(chǎn)量 86007噸，同比增長%，其中柑桔種植面積 ，產(chǎn)量 80958噸，同比增長 %；本