【正文】 綜合實力優(yōu)勢等內(nèi)在的主觀優(yōu)勢，將項目市場定位在事業(yè)比較成功人士、包括職業(yè)經(jīng)理人、公司高層和白領(lǐng)人士、私企經(jīng)營者、科研院所的成功人士，二次置業(yè)者，事業(yè)單位處級以上干部等中青年人，以適應(yīng)現(xiàn)在的居住者不但要求房子要設(shè)計好、景觀好、環(huán)境好、配套好還要有品位、高層次、全方位的需求，營造出具有北方特色的水性十足的居住理念，打造出典雅、健康、舒適的居住環(huán)境，提供給居住者的是更富有特色、更愜意嶄新的居住社區(qū)。盡管本項目開發(fā)規(guī)模較大，但只要資金到位，憑借**近幾年的規(guī)模經(jīng)營、規(guī)模發(fā)展的經(jīng)驗，實現(xiàn)短期開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)是可行的。（5）環(huán)境優(yōu)勢：本項目距離一級道路—青年大街有 200 米的距離，與華新國際大廈、云頂大廈、萬科紫金苑等緊臨青年大街的.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告小區(qū)比較，具有交通噪聲低的優(yōu)點。青年大街也是市內(nèi)重大活動出行的主要道路。（2）交通區(qū)位優(yōu)勢：本項目東面是五愛街，西面是建院街、青年大街，南面是文化路，北面文藝路，都是**市的主要街道。.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 優(yōu)勢（1）地域優(yōu)勢：項目區(qū)位于**市沈河區(qū)，與和平區(qū)毗鄰。萬科紫金苑：萬科紫金苑位于青年大街南部西側(cè)，該項目屬高檔高層住宅，平均售價在 5700 元/m 2以上。華新國際大廈：華新大廈位于青年大街南部，與萬豪酒店隔街相對，是**著名的高檔住宅區(qū)，建筑面積 萬 m2，平均售價8000 元/m 2。 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目云頂天廈：云頂天廈位于青年大街南部，歌仙大酒店毗鄰，建.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告筑面積約 萬 m2，預(yù)計 2022 年底交付。按照高檔住宅、商務(wù)寫字樓的開發(fā)和銷售面積的比例考慮，本項目的高檔住宅按照 6000 元/m 2的市場平均價格，商住寫字樓按照 8500 元/m 2的市場平均價格作為參考定位價格。預(yù)計，我市房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展勢頭將在今后幾年內(nèi)持續(xù)下去，.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告并且表現(xiàn)出一定的加速發(fā)展的趨勢。工程總投資 11 億元，建設(shè)期二年、銷售期三年。它是我市高檔住宅和高檔辦公商務(wù)用房開發(fā)比較集中的地區(qū)之一，該區(qū)域必將成為**市未來的高檔居住、商務(wù)辦公、文化中心。2022 年 6 月 18 日，**市規(guī)劃國有土地局在市土地儲備交易中心首次采用掛牌招標(biāo)拍賣方式，對此地塊進行公開拍賣，其中省內(nèi)外多家房地產(chǎn)開發(fā)商參加競投，**以 億元人民幣一舉競得該項目。.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告目 錄摘要 ..............................................3第一章 項目概況 ...................................5 項目總說明 ..................................5 項目所處地址狀況 ............................5 項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn) ..........................6第二章 市場研究 ...................................7 **市總體社會經(jīng)濟情況 .........................7 **市近年來房地產(chǎn)市場情況調(diào)查 .................7 價格預(yù)測 .....................................8 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目 .......................8 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 ........................9第三章 項目建筑設(shè)計及施工方案 ....................11 項目功能建設(shè)及建設(shè)規(guī)模 ......................11 工程技術(shù)方案 ................................13 項目施工方案 ................................19 投資估算及資金籌措 ..........................20 財務(wù)評價 ....................................20第四章 市場營銷方案策劃 ..........................22 房地產(chǎn)企業(yè)實施顧客關(guān)系營銷的必需性 ..........22.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告 值得重視的幾種房地產(chǎn)營銷理念 ................22 地王國際花園小區(qū)營銷方案分析 ................25第五章 物業(yè)管理方案策劃 ..........................27 我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢分析 ..................27 地王國際花園小區(qū)物業(yè)管理方案 ................29結(jié)束語 ...........................................35參考資料 .........................................36 附件：**地王國際花園區(qū)域位置圖**地王國際花園總平面布置圖**地王國際花園戶型圖表 1 項目總投資估算表表 2 土地費用估算表表 3 前期工程費估算表表 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表表 5 建筑安裝工程費估算表表 6 開發(fā)期稅費估算表表 7 其他費用估算表表 8 投資計劃與資金籌措表表 9 經(jīng)營稅金及附加估算表表 10 銷售分期按比例收入估算表.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告表 11 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告第一章 項目概況 項目總說明 項目名稱及建設(shè)單位①項目名稱項目名稱：地王國際花園建設(shè)項目②項目建設(shè)單位 **公司是以土地整理、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、裝飾裝修工程為主營業(yè)務(wù)的公司。 項目所處地址狀況本項目地王國際花園位于**市城市中心地帶，是**久負(fù)盛名的文化教育及服務(wù)區(qū)域，也是目前**市區(qū)開發(fā)的黃金地段和**市沈河.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告區(qū)的中心，為文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育場館最集中地區(qū)之一。 項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)本工程占地面積 ，總建筑面積 295165m2。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號 指標(biāo) 單 數(shù)量 備注.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告位一 規(guī)劃用地面積 ha 二 總建筑面積 M2 299410（一） 地上建筑面積 M2 2698151 住宅 M2 1840302 酒店式服務(wù)公寓 M2 318223 辦公樓（包括會所）M2 496874 商場 M2 4276（二） 地下建筑面積 M2 295951 附屬用房、人防 M2 108042 公共停車場 M2 18791（三） 道路、廣場、停車場M2 24330三 容積率 % 四 綠地率 % 五 建筑密度 % 六 總投資 萬元119086.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告第二章 市場研究 **市總體社會經(jīng)濟情況 **市近年來房地產(chǎn)市場情況調(diào)查在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過幾年調(diào)查，**市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了長足的進步，已經(jīng)逐步走上了健康發(fā)展的軌道，進入規(guī)范發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動了**經(jīng)濟的同步增長。本項目地理位置十分優(yōu)越，園區(qū)品質(zhì)高雅，開發(fā)規(guī)模較大，園區(qū)設(shè)計、建筑、物業(yè)服務(wù)追求一流?，F(xiàn)出售價格 5000～6000元/m 2。品牌形象較好，地段有一定的優(yōu)勢，但周邊配套不是十分完善。 冠芳園：冠芳園位于文化路邊，展覽館西側(cè)，該項目屬于小高層住宅，平均售價在 5000 元/m 2。用地規(guī)劃區(qū)域地勢平坦，河岸優(yōu)美。青年大街、五愛街是由城區(qū)通往機場、沈大高速公路的主要干道。（3）規(guī)模優(yōu)勢：本項目建設(shè)規(guī)模較大，超過眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的同類項目。 劣勢（1）項目開發(fā)規(guī)模較大，建設(shè)周期短，建設(shè)投資額度大，資金籌措與使用將是一大難點，是影響項目成敗的關(guān)鍵因素。（2）目前我市房地產(chǎn)市場十分活躍，正處于上升階段，充滿生機和希望，同時也伴隨著風(fēng)險。第三章 項目建筑設(shè)計及施工方案 項目功能建設(shè)及建設(shè)規(guī)模 設(shè)計構(gòu)想及功能定位（1）設(shè)計構(gòu)思本工程“地王國際花園”位于一個周邊環(huán)境優(yōu)越的著名文化社區(qū)，項目力求充分體現(xiàn)本地區(qū)獨特的人文、地理特征，營造一個以高品位居住建筑為主，高起點現(xiàn)代生態(tài)型辦公建筑為輔，具有獨特親水景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的新型社區(qū)。（2）設(shè)計原則注重城市整體環(huán)境。在高容積率制約下，可采用大尺度、大環(huán)境的整體設(shè)計手法，使得小區(qū)內(nèi)外空間流暢，氣勢磅礴。利用園區(qū)緊鄰青年公園、運河帶狀公園的得天獨厚的自然條件，把.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告“親近自然與水”作為地王國際花園的環(huán)境主題。（3）功能定位本場區(qū)地理位置十分優(yōu)越，土地含金量極高，可研通過對我市及周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展趨勢預(yù)測，以及對**房地產(chǎn)開發(fā)、銷售現(xiàn)狀的分析，我們認(rèn)為“地王國際花園”應(yīng)建成**房地產(chǎn)業(yè)的珍品，本工程功能定位如下：辦公樓：地處**繁華的商貿(mào)重地五愛街，是由四幢點式樓沿五愛街呈弧線形圍合的群體，該建筑定位于滿足人們對新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能化的需求，追求新工作理念的高起點現(xiàn)代辦公建筑。住宅：本工程住宅由單體建筑構(gòu)成。停車位以出租或銷售的形式面向園區(qū)內(nèi)的業(yè)戶。沿五愛街的四幢辦公樓總體上呈弧形對稱布置，有利于形成完整而連續(xù)的街道空間界面。會所位于酒店服務(wù)式商務(wù)公寓內(nèi)，主要布置一些娛樂休閑型的.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告設(shè)施，可兼顧公建與社區(qū)兩部分的使用；運動健身型的設(shè)施。停車方式分為地上分散車位和地下集中車位、車庫兩種形式。（3）空間形態(tài)地王國際花園采用點式高層住宅與板式高層住宅相結(jié)合的布置，在單體設(shè)計上，幾種類型的住宅在平面與空間形態(tài)上都各具特點；在群體組合上，一個顯著特征是，各住宅單元本身及住宅樓之間都盡可能運用平接的方式，而不出現(xiàn)前后的錯落，整個園區(qū)骨架基本上由四組平行而線條流暢的界面構(gòu)成，這樣形成三個突出的好處：一、減少住戶之間的相互視線干擾至最低限度；二、避免住宅自身和相互間的遮檔，從而所有住戶都能獲得充分的日照；三、在園區(qū).地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)部形成了三條貫通開敞的視覺景觀通道，避免了高層住宅區(qū)建筑體量高大可能帶來的擁擠堵塞的感受，保持了園區(qū)空間與城市空間的連續(xù)交融，也展示了地王國際花園在城市中開放、大氣的姿態(tài)。高度上的多重跌落，變化而有秩序，打破了高層建筑群體空間上的單調(diào)沉悶（4）景觀環(huán)境地王國際花園既充分利用了城市區(qū)位環(huán)境中獨特的景觀條件，也為城市創(chuàng)造了鮮明而完整的群體空間形象。三幢臨河點式住宅，形態(tài)簡潔且具有空間的方向性，迎合.地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告了城市街道轉(zhuǎn)角空間的特點。園區(qū)還運用了景觀軸線來組織空間。在園區(qū)東北角從南運河引水入園，在中心形成 公頃的寬闊湖面，并用細(xì)流環(huán)出一中心綠島，其它建筑均環(huán)湖布置，幾乎每幢樓都能俯瞰水面，成為真正的近水樓臺。方案吸收了我國古典園林中的理水手法：首先水面處理收放有致，聚分不同，以聚為主，以分為輔，聚則湖面開闊，分則似斷似續(xù)。會所是整個湖面的主景，處于水面開闊之處，是多根軸線的交匯與轉(zhuǎn)換點。（5）總圖技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積（ha） 總戶數(shù)（戶） 1500總建筑面積（m 2）295165m2住宅公寓棟數(shù)（棟） 13地上建筑面積（m 2）269815 停車位（個） 1066地下建筑面積（m 2）33450m2 地下車庫面積（m 2）24330m2容積率 道路、廣場、停車場面積（m 2）24330綠化率（%） 建筑密度（%） .地王國際花園建設(shè)項目可行性研究報告 戶型設(shè)計（1）每幢樓底入口處設(shè)大堂：為了提高社區(qū)住宅的檔次，提供獨立、寬敞、明亮，大廳作為住戶交往的空間， 每一棟住宅都設(shè)置了寬敞、明亮的大廳，似乎這樣會損失一些面