【正文】 綜合實力優(yōu)勢等內在的主觀優(yōu)勢，將項目市場定位在事業(yè)比較成功人士、包括職業(yè)經理人、公司高層和白領人士、私企經營者、科研院所的成功人士，二次置業(yè)者，事業(yè)單位處級以上干部等中青年人，以適應現(xiàn)在的居住者不但要求房子要設計好、景觀好、環(huán)境好、配套好還要有品位、高層次、全方位的需求，營造出具有北方特色的水性十足的居住理念，打造出典雅、健康、舒適的居住環(huán)境，提供給居住者的是更富有特色、更愜意嶄新的居住社區(qū)。盡管本項目開發(fā)規(guī)模較大，但只要資金到位，憑借**近幾年的規(guī)模經營、規(guī)模發(fā)展的經驗，實現(xiàn)短期開發(fā)建設的目標是可行的。（5）環(huán)境優(yōu)勢：本項目距離一級道路—青年大街有 200 米的距離，與華新國際大廈、云頂大廈、萬科紫金苑等緊臨青年大街的.地王國際花園建設項目可行性研究報告小區(qū)比較，具有交通噪聲低的優(yōu)點。青年大街也是市內重大活動出行的主要道路。（2）交通區(qū)位優(yōu)勢：本項目東面是五愛街，西面是建院街、青年大街，南面是文化路，北面文藝路，都是**市的主要街道。.地王國際花園建設項目可行性研究報告 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 優(yōu)勢（1）地域優(yōu)勢：項目區(qū)位于**市沈河區(qū)，與和平區(qū)毗鄰。萬科紫金苑：萬科紫金苑位于青年大街南部西側，該項目屬高檔高層住宅，平均售價在 5700 元/m 2以上。華新國際大廈：華新大廈位于青年大街南部，與萬豪酒店隔街相對，是**著名的高檔住宅區(qū)，建筑面積 萬 m2，平均售價8000 元/m 2。 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目云頂天廈：云頂天廈位于青年大街南部，歌仙大酒店毗鄰，建.地王國際花園建設項目可行性研究報告筑面積約 萬 m2，預計 2022 年底交付。按照高檔住宅、商務寫字樓的開發(fā)和銷售面積的比例考慮，本項目的高檔住宅按照 6000 元/m 2的市場平均價格，商住寫字樓按照 8500 元/m 2的市場平均價格作為參考定位價格。預計，我市房地產業(yè)的這種發(fā)展勢頭將在今后幾年內持續(xù)下去，.地王國際花園建設項目可行性研究報告并且表現(xiàn)出一定的加速發(fā)展的趨勢。工程總投資 11 億元，建設期二年、銷售期三年。它是我市高檔住宅和高檔辦公商務用房開發(fā)比較集中的地區(qū)之一，該區(qū)域必將成為**市未來的高檔居住、商務辦公、文化中心。2022 年 6 月 18 日，**市規(guī)劃國有土地局在市土地儲備交易中心首次采用掛牌招標拍賣方式，對此地塊進行公開拍賣，其中省內外多家房地產開發(fā)商參加競投，**以 億元人民幣一舉競得該項目。.地王國際花園建設項目可行性研究報告地王國際花園建設項目可行性研究報告.地王國際花園建設項目可行性研究報告目 錄摘要 ..............................................3第一章 項目概況 ...................................5 項目總說明 ..................................5 項目所處地址狀況 ............................5 項目擬建規(guī)模和標準 ..........................6第二章 市場研究 ...................................7 **市總體社會經濟情況 .........................7 **市近年來房地產市場情況調查 .................7 價格預測 .....................................8 周邊地區(qū)競爭性發(fā)展項目 .......................8 本項目的優(yōu)勢、劣勢分析 ........................9第三章 項目建筑設計及施工方案 ....................11 項目功能建設及建設規(guī)模 ......................11 工程技術方案 ................................13 項目施工方案 ................................19 投資估算及資金籌措 ..........................20 財務評價 ....................................20第四章 市場營銷方案策劃 ..........................22 房地產企業(yè)實施顧客關系營銷的必需性 ..........22.地王國際花園建設項目可行性研究報告 值得重視的幾種房地產營銷理念 ................22 地王國際花園小區(qū)營銷方案分析 ................25第五章 物業(yè)管理方案策劃 ..........................27 我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢分析 ..................27 地王國際花園小區(qū)物業(yè)管理方案 ................29結束語 ...........................................35參考資料 .........................................36 附件：**地王國際花園區(qū)域位置圖**地王國際花園總平面布置圖**地王國際花園戶型圖表 1 項目總投資估算表表 2 土地費用估算表表 3 前期工程費估算表表 4 基礎設施建設費估算表表 5 建筑安裝工程費估算表表 6 開發(fā)期稅費估算表表 7 其他費用估算表表 8 投資計劃與資金籌措表表 9 經營稅金及附加估算表表 10 銷售分期按比例收入估算表.地王國際花園建設項目可行性研究報告表 11 全部投資財務現(xiàn)金流量表.地王國際花園建設項目可行性研究報告第一章 項目概況 項目總說明 項目名稱及建設單位①項目名稱項目名稱：地王國際花園建設項目②項目建設單位 **公司是以土地整理、城市基礎設施投資、房地產開發(fā)、酒店經營、裝飾裝修工程為主營業(yè)務的公司。 項目所處地址狀況本項目地王國際花園位于**市城市中心地帶，是**久負盛名的文化教育及服務區(qū)域，也是目前**市區(qū)開發(fā)的黃金地段和**市沈河.地王國際花園建設項目可行性研究報告區(qū)的中心，為文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育場館最集中地區(qū)之一。 項目擬建規(guī)模和標準本工程占地面積 ，總建筑面積 295165m2。 主要技術經濟指標表序號 指標 單 數(shù)量 備注.地王國際花園建設項目可行性研究報告位一 規(guī)劃用地面積 ha 二 總建筑面積 M2 299410（一） 地上建筑面積 M2 2698151 住宅 M2 1840302 酒店式服務公寓 M2 318223 辦公樓（包括會所）M2 496874 商場 M2 4276（二） 地下建筑面積 M2 295951 附屬用房、人防 M2 108042 公共停車場 M2 18791（三） 道路、廣場、停車場M2 24330三 容積率 % 四 綠地率 % 五 建筑密度 % 六 總投資 萬元119086.地王國際花園建設項目可行性研究報告第二章 市場研究 **市總體社會經濟情況 **市近年來房地產市場情況調查在市委、市政府的領導下，經過幾年調查，**市住宅產業(yè)發(fā)展有了長足的進步，已經逐步走上了健康發(fā)展的軌道，進入規(guī)范發(fā)展階段。房地產業(yè)的發(fā)展，也牽動了相關產業(yè)，帶動了**經濟的同步增長。本項目地理位置十分優(yōu)越，園區(qū)品質高雅，開發(fā)規(guī)模較大，園區(qū)設計、建筑、物業(yè)服務追求一流?，F(xiàn)出售價格 5000～6000元/m 2。品牌形象較好，地段有一定的優(yōu)勢，但周邊配套不是十分完善。 冠芳園：冠芳園位于文化路邊，展覽館西側，該項目屬于小高層住宅，平均售價在 5000 元/m 2。用地規(guī)劃區(qū)域地勢平坦，河岸優(yōu)美。青年大街、五愛街是由城區(qū)通往機場、沈大高速公路的主要干道。（3）規(guī)模優(yōu)勢：本項目建設規(guī)模較大，超過眾多房地產開發(fā)商的同類項目。 劣勢（1）項目開發(fā)規(guī)模較大，建設周期短，建設投資額度大，資金籌措與使用將是一大難點，是影響項目成敗的關鍵因素。（2）目前我市房地產市場十分活躍，正處于上升階段，充滿生機和希望，同時也伴隨著風險。第三章 項目建筑設計及施工方案 項目功能建設及建設規(guī)模 設計構想及功能定位（1）設計構思本工程“地王國際花園”位于一個周邊環(huán)境優(yōu)越的著名文化社區(qū)，項目力求充分體現(xiàn)本地區(qū)獨特的人文、地理特征，營造一個以高品位居住建筑為主，高起點現(xiàn)代生態(tài)型辦公建筑為輔，具有獨特親水景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的新型社區(qū)。（2）設計原則注重城市整體環(huán)境。在高容積率制約下，可采用大尺度、大環(huán)境的整體設計手法，使得小區(qū)內外空間流暢，氣勢磅礴。利用園區(qū)緊鄰青年公園、運河帶狀公園的得天獨厚的自然條件，把.地王國際花園建設項目可行性研究報告“親近自然與水”作為地王國際花園的環(huán)境主題。（3）功能定位本場區(qū)地理位置十分優(yōu)越，土地含金量極高，可研通過對我市及周邊城市的經濟發(fā)展趨勢預測，以及對**房地產開發(fā)、銷售現(xiàn)狀的分析，我們認為“地王國際花園”應建成**房地產業(yè)的珍品，本工程功能定位如下：辦公樓：地處**繁華的商貿重地五愛街，是由四幢點式樓沿五愛街呈弧線形圍合的群體，該建筑定位于滿足人們對新世紀網(wǎng)絡與智能化的需求，追求新工作理念的高起點現(xiàn)代辦公建筑。住宅：本工程住宅由單體建筑構成。停車位以出租或銷售的形式面向園區(qū)內的業(yè)戶。沿五愛街的四幢辦公樓總體上呈弧形對稱布置，有利于形成完整而連續(xù)的街道空間界面。會所位于酒店服務式商務公寓內，主要布置一些娛樂休閑型的.地王國際花園建設項目可行性研究報告設施，可兼顧公建與社區(qū)兩部分的使用；運動健身型的設施。停車方式分為地上分散車位和地下集中車位、車庫兩種形式。（3）空間形態(tài)地王國際花園采用點式高層住宅與板式高層住宅相結合的布置，在單體設計上，幾種類型的住宅在平面與空間形態(tài)上都各具特點；在群體組合上，一個顯著特征是，各住宅單元本身及住宅樓之間都盡可能運用平接的方式，而不出現(xiàn)前后的錯落，整個園區(qū)骨架基本上由四組平行而線條流暢的界面構成，這樣形成三個突出的好處：一、減少住戶之間的相互視線干擾至最低限度；二、避免住宅自身和相互間的遮檔，從而所有住戶都能獲得充分的日照；三、在園區(qū).地王國際花園建設項目可行性研究報告內部形成了三條貫通開敞的視覺景觀通道，避免了高層住宅區(qū)建筑體量高大可能帶來的擁擠堵塞的感受，保持了園區(qū)空間與城市空間的連續(xù)交融，也展示了地王國際花園在城市中開放、大氣的姿態(tài)。高度上的多重跌落，變化而有秩序，打破了高層建筑群體空間上的單調沉悶（4）景觀環(huán)境地王國際花園既充分利用了城市區(qū)位環(huán)境中獨特的景觀條件，也為城市創(chuàng)造了鮮明而完整的群體空間形象。三幢臨河點式住宅，形態(tài)簡潔且具有空間的方向性，迎合.地王國際花園建設項目可行性研究報告了城市街道轉角空間的特點。園區(qū)還運用了景觀軸線來組織空間。在園區(qū)東北角從南運河引水入園，在中心形成 公頃的寬闊湖面，并用細流環(huán)出一中心綠島，其它建筑均環(huán)湖布置，幾乎每幢樓都能俯瞰水面，成為真正的近水樓臺。方案吸收了我國古典園林中的理水手法：首先水面處理收放有致，聚分不同，以聚為主，以分為輔，聚則湖面開闊，分則似斷似續(xù)。會所是整個湖面的主景，處于水面開闊之處，是多根軸線的交匯與轉換點。（5）總圖技術經濟指標總用地面積（ha） 總戶數(shù)（戶） 1500總建筑面積（m 2）295165m2住宅公寓棟數(shù)（棟） 13地上建筑面積（m 2）269815 停車位（個） 1066地下建筑面積（m 2）33450m2 地下車庫面積（m 2）24330m2容積率 道路、廣場、停車場面積（m 2）24330綠化率（%） 建筑密度（%） .地王國際花園建設項目可行性研究報告 戶型設計（1）每幢樓底入口處設大堂：為了提高社區(qū)住宅的檔次，提供獨立、寬敞、明亮，大廳作為住戶交往的空間， 每一棟住宅都設置了寬敞、明亮的大廳，似乎這樣會損失一些面