【正文】 《山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司 建設(shè)淄博市恒生城市花園項(xiàng)目》 可行性研究報(bào)告編制單位、人員一覽表一、 編制單位二、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人三、 項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人四、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人五、 審核六、 主要編寫人員 目 錄 第一章 總論1第一節(jié) 項(xiàng)目及承辦單位概況第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性7第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模13第一節(jié) 市場(chǎng)分析第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 第四章 建設(shè)條件及位置選擇20第一節(jié) 建設(shè)條件第二節(jié) 市政配套設(shè)施第三節(jié) 場(chǎng)址選擇 第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案25第一節(jié) 項(xiàng)目組成內(nèi)容第二節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)第三節(jié) 總體規(guī)劃方案第四節(jié) 建筑設(shè)計(jì)第五節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第六節(jié) 公用配套設(shè)計(jì)第六章 環(huán)境影響和安全防護(hù)40第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)第二節(jié) 安全防護(hù) 第七章 節(jié)能42 第八章 組織機(jī)構(gòu)與管理43第一節(jié) 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)及管理第二節(jié) 物業(yè)管理 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度45 第十章 投資估算與資金籌措46第一節(jié) 投資估算第二節(jié) 資金籌措與使用計(jì)劃 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析47第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析第二節(jié) 銷售收入、稅金及附加和利潤估算第三節(jié) 社會(huì)效益分析 第十二章 結(jié)論與建議51 附表15附件第一章　　　總論第一節(jié) 項(xiàng)目及承辦單位概況一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱臨淄世貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司法人代表姓名及職務(wù) 姓名：黃黎明 職務(wù)：董事長兼總經(jīng)理法定地址及聯(lián)系電話 地址：淄博市張店區(qū)華光路96號(hào)819室 電話：3116719；3160188項(xiàng)目性質(zhì) 新建建設(shè)規(guī)模，，，,。 建設(shè)期 建設(shè)期3年，2004年1月開工建設(shè)。項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來源 投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資6億元，其中：開發(fā)建設(shè)投資59500萬元，經(jīng)營資金500萬元；第一年資金投入29000萬元，第二年資金投入24000萬元,第三年資金投入7000萬元。資金來源：企業(yè)累計(jì)自籌52000萬元，銀行貸款8000萬元。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 % % % 二、建設(shè)單位概括 山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2001年，公司注冊(cè)資金3000萬元，現(xiàn)有職工28人，土木工程結(jié)構(gòu)、財(cái)會(huì)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等專業(yè)技術(shù)人員中高級(jí)職稱10余名，從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的從業(yè)素質(zhì)。具有技術(shù)、資金、人才優(yōu)勢(shì)，積極致力于城市居民商品住宅的開發(fā)建設(shè)事業(yè)。本項(xiàng)目建設(shè)有六層高檔住宅和公建包括酒店、超市，并在充分體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能、智能化管理、安全等現(xiàn)代居住要求的同時(shí)，力求提高住房科技含量和實(shí)用化程序，建筑樓板采用全現(xiàn)澆技術(shù)，墻體為節(jié)能保溫材料，單戶面積從85平方米到130平方米，樓層高、空間大，實(shí)用率超過82%，整個(gè)工程將于3年內(nèi)交付使用。以先進(jìn)的工程管理，成熟的社會(huì)配套，理想的環(huán)境位置，并在建設(shè)、開發(fā)、服務(wù)等方面積累經(jīng)驗(yàn)，不斷發(fā)展壯大企業(yè)實(shí)力。公司在20042006年的房地產(chǎn)開發(fā)工作中，以本項(xiàng)目為重點(diǎn)控制造價(jià)、科學(xué)施工，保證工程質(zhì)量，3年內(nèi)完成本項(xiàng)目的施工建設(shè)；同時(shí)，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)新、開拓市場(chǎng)，強(qiáng)化營銷管理，實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售目標(biāo)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)越來越高的質(zhì)量要求。公司將堅(jiān)持“追求卓越、服務(wù)真誠”的企業(yè)精神，堅(jiān)持客戶至上、質(zhì)量第一的原則，加強(qiáng)管理、科學(xué)施工，以一流的質(zhì)量，一流的服務(wù)，一流的管理，一流的戶型設(shè)計(jì)，精心打造通向市場(chǎng)的“精品工程”，創(chuàng)造更多的名牌，為淄博市城市建設(shè)和居民住宅水平的提高做出新的貢獻(xiàn)。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)一、可行性研究的依據(jù)（一） 山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司與 就編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告簽訂的合同。（二） 《中華人民共和國建筑法》。（三） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。（四） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。（五） 1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。（六） 省、市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要和“十五”計(jì)劃。（七） 省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（八） 山東恒生置業(yè)發(fā)展有限公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料。（九） 其它有關(guān)國家政策及信息資料。 二、可行性研究的范圍（一） 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性（二） 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模（三） 場(chǎng)所選擇及建設(shè)條件（四） 項(xiàng)目的技術(shù)方案和建設(shè)方案（五） 項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能（六） 實(shí)施進(jìn)度安排（七） 管理機(jī)構(gòu)（八） 投資估算及效益分析（九） 研究結(jié)論和建議 三、可行性研究的原則（一）以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)住宅企業(yè)現(xiàn)代化，不斷提高居住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足不同層次的社會(huì)需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。（二）充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，面向二十一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境。（三）堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，在建設(shè)中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境、配套齊全、具有超前性、示范型的原則。（四）根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性的原則。（五）堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)居住區(qū)建設(shè)水平的提高，堅(jiān)持獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。（六）堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一，充分利用土地及其它資源，堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地總規(guī)劃用地建筑面積總建筑面積總住宅建筑面積公建建筑面積商業(yè)建筑面積會(huì)所建筑面積超市面積酒店面積服務(wù)性公建面積容積率建筑密度居住總?cè)藬?shù)居住總套數(shù)平均每套建筑面積平均每套居住人數(shù)綠地率投資指標(biāo)總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營投資財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)營收入利潤總額投資利潤率投資利稅率公頃萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米%%人套平方米/套人/套%萬元萬元萬元萬元萬元%%0. 293．983．025．221. 25%5257150213032．61 6000059500500%%總規(guī)劃 第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景住宅是人類生存的基本條件之一。一個(gè)國家居住水平的高低，充分反映了這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)的文明程度。我國政府歷來重視人民的住房問題，并采取了一系列措施，加快住宅建設(shè)，不斷改善居民的住宅條件。建國以來由于受歷史經(jīng)濟(jì)落后的限制和政策的局限性，人民群眾的住房問題一直沒有得到妥善解決。改革開放以來，國家雖然注重了住宅的建設(shè)，并且投入了大量資金，建設(shè)規(guī)模增大，居住條件明顯改善，但由于隨著城市人口的快速增長和住房制度的不合理等因素，因而住宅建設(shè)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要。國家“九五”規(guī)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)中明確提出：“把住宅業(yè)培育成我國的國民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。九屆全國人大一次會(huì)議上又提出了加快我國住房制度的改革，把實(shí)物性(福利性)分房改為貨幣化分房，切斷居民對(duì)政府和單位的依賴，出合一系列優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)個(gè)人購房的積極性，朱總理在九屆人大三次會(huì)議工作報(bào)告中指出“住宅建設(shè)將成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)”。各地在制定國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和地方規(guī)劃使都把住宅建設(shè)放在突出的位置，把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的形成和良性循環(huán)發(fā)展，并帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革開放以來，我國住宅建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，1979年至1999年，全國城鎮(zhèn)住宅共投資29181億元，（），年均竣工24810萬平方米。國家在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革的同時(shí)，對(duì)住宅分配制度及住宅建設(shè)的投資融資、開發(fā)建設(shè)和管理體制，進(jìn)行了全面的改革，探索在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何走出具有中國特色的解決好住房問題的新路子，在許多方面取得了突破性進(jìn)展，發(fā)生了深刻變化。80年代中期，國家提出住宅建設(shè)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，改變了長期以來分散建設(shè)和忽視配套建設(shè)的狀況。通過試點(diǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)，使住宅建設(shè)有效的推進(jìn)了城市總體規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，住宅及小區(qū)的質(zhì)量有了明顯的改善。1994年，作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重大舉措之一，國務(wù)院做出了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，明確提出：“實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化”的目標(biāo)；1998年，國務(wù)院又發(fā)出了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，核心是停止住房實(shí)物分配推薦住房分配貨幣化，并提出要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，貨幣化分配制度的推行，是我國城鎮(zhèn)住房制度改革邁出的關(guān)鍵一步。1998年六月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會(huì)議上國務(wù)院副總理溫家寶指出：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制定；加快住房建設(shè)，促使住宅也成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。從1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，全國各地普遍把停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化和加快住房建設(shè)，當(dāng)成1998年房改和住宅建設(shè)的中心任務(wù)，制定了深化房改的實(shí)施方案。到年底，全國有二十多個(gè)省、市、自治區(qū)的深化房改方案已出臺(tái)，各地基本上停止了住房實(shí)物分配，住房補(bǔ)貼制度正在建立之中，新的住房體系正在形成。實(shí)行住房分配貨幣化，首先會(huì)使城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)方式、消費(fèi)行為發(fā)生根本性變化。取消住房實(shí)物分配后，城鎮(zhèn)居民的住房將不再依靠單位分房、建房，也不再以較低的租金水平族住公房而是根據(jù)國家不同的供應(yīng)政策，根據(jù)住房分配貨幣化以后家庭的住房支付能力來解決。另外，城鎮(zhèn)居民解決住房將逐漸脫離單位這個(gè)環(huán)節(jié)，而直接面向市場(chǎng)。淄博市是一個(gè)老工業(yè)城市，長期以來，居民的住房問題一直沒有得到很好的解決。隨著城市人口的增加和城市化水平的提高。城市居民對(duì)住房的改善和需要越來越迫切，在新世紀(jì)里，隨著人們生活水平和文化素質(zhì)的提高，住房的發(fā)展將由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化，住房的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世及住宅發(fā)展的主要特征，目前淄博市城市住宅建