【正文】 化政策的落實(shí)力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 ：底層居民及進(jìn)城務(wù)工人員（目前暫無購買實(shí)力，暫時(shí)只能租房居?。┐幸欢ǚe蓄后可能會(huì)購一些小戶型的房屋。（一般有房） ：參加工作不久的公職人員及私企小老板、部分流動(dòng)經(jīng)商人員。 ：部分經(jīng)商成功人士、國企及政府機(jī)關(guān)、部門 中層管理人員、煙廠、烏電等效益較好的單位職工。短時(shí)間內(nèi)可能將維持一定時(shí)間，價(jià)格一般不會(huì)太大的波動(dòng)，漲幅空間不太大。 （2）純住宅（小區(qū)房）：以陽光花園為例，兩年前銷售價(jià)1208元/平方米，目前銷售價(jià)1360元/平方米，兩年漲了152元/平方米，目前還應(yīng)有一定的漲幅空間，但較為緩慢，可能將在1500元/平方米左右徘徊。 房價(jià)： （1）純商業(yè)地產(chǎn)：以南海鑫城為例，一樓：9000元/平方米左右，二樓：4000元/平方米左右，三樓：2500元/平方米左右，四樓：1200元/平方米左右。建筑面積47541平方米，土地成本均價(jià)為259元/平方米（容積率：，%，綠地比例33%）。同時(shí)，房地產(chǎn)地域性強(qiáng)，受流通等環(huán)境的影響較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，其生產(chǎn)、供應(yīng)和消費(fèi)的地點(diǎn)就已基本穩(wěn)定，成片開發(fā)的房地產(chǎn)隨著環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，物業(yè)管理的完善，附加值就會(huì)提升，房價(jià)將穩(wěn)步上升。今后隨著人們生活水平的提高、商品房質(zhì)量的上升，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。從房價(jià)上看，無論從單價(jià)還是從漲幅來說，目前黔江區(qū)的商品房價(jià)格在全市及周邊地區(qū)都處于中下水平。相關(guān)研究表明：在未來二十年里中國房地產(chǎn)業(yè)的主要功能是為城鎮(zhèn)化服務(wù)，為城市的新居民定居服務(wù)。四是價(jià)格上揚(yáng)。另一方面政府讓利開發(fā)。三是政府支持力度加大。一是國家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，土地出讓制度的改革，既嚴(yán)格控制了用地?cái)?shù)量，也抬高了地價(jià)，一定程度上限制了居民私人建房。 三是黔江區(qū)戶籍管理辦法規(guī)定：只要在黔江城有固定住所，憑房產(chǎn)證就可以申請(qǐng)辦理黔江城市戶口，并能農(nóng)轉(zhuǎn)非，極大地推動(dòng)了區(qū)內(nèi)外經(jīng)商者在黔江城購房。一是政府培育房地產(chǎn)業(yè)，加速房地產(chǎn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的力度沒有改變，而且還會(huì)下大力氣吸納大量資本加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以調(diào)整黔江區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。四是國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為黔江今后房地產(chǎn)的發(fā)展提供有力支撐。二是中央市在黔單位如金融、通訊系統(tǒng)、政法系統(tǒng)、石油等仍然履行片區(qū)管理職能的較高收入階層具有較強(qiáng)的購買力。農(nóng)民人均純收入2002年為1510元，比2001年增長7%，2003年實(shí)現(xiàn)1716元，比上年增長13%，增幅加快6個(gè)百分點(diǎn)。一是城鄉(xiāng)居民收入增加，增長速度加快。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，％，到“十一五”期末，將達(dá)到40%，這意味著目前還不到百分之三十的人住在城鎮(zhèn)里（低于全國約40％的平均水平），未來五年，每年將有百分之二的農(nóng)村人口進(jìn)城，對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場(chǎng)需求。五是從房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)和特殊性來分析，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)生產(chǎn)周期較長的特殊行業(yè)，通常正常的一個(gè)生產(chǎn)周期都在一年以上，目前沒有買房的人將來還是要買房，消費(fèi)能力只會(huì)積蓄，而不會(huì)化解。三是舊城改造、火車站、機(jī)場(chǎng)以及工業(yè)園區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)了住房需求，動(dòng)遷居民對(duì)住宅的需求量一度告急，全區(qū)商鋪等營業(yè)用房需求也隨之增大。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，改善住房的意愿增加。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要傾向于面積大、結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量高的商品房建設(shè)，而與廣大的老百姓需求的經(jīng)濟(jì)適用房少，市場(chǎng)尚未飽和。1．需求量大。由此判斷，當(dāng)前黔江即將進(jìn)入住房消費(fèi)持續(xù)發(fā)展期，尚未進(jìn)入房地產(chǎn)的高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)還具有很大的開發(fā)空間。據(jù)聯(lián)合國機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析，住房消費(fèi)將持續(xù)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的法制環(huán)境將進(jìn)一步得到改善，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身的開發(fā)行為，遵循游戲規(guī)則，平衡開發(fā)各方利益，追求合理的開發(fā)利潤，減少因開發(fā)而產(chǎn)生的糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。一方面可能是合作意識(shí)不強(qiáng)，另一方面也可能是誠信環(huán)境不夠理想，擔(dān)心合作時(shí)扯皮、受騙的現(xiàn)象發(fā)生。（5）企業(yè)中缺少聯(lián)合。（4）土地儲(chǔ)備意識(shí)不強(qiáng)。（3）目前的戶型分布不夠合理。對(duì)小區(qū)環(huán)境、房屋的外觀立面造型和結(jié)構(gòu)安全性考慮較多，對(duì)房屋內(nèi)在的適用性和平面布局的合理性考慮較少；但消費(fèi)者在購買時(shí)對(duì)房屋內(nèi)在的適用性和平面布局的合理性是考慮較多的，畢竟房子是買來住家用的，不是買來看的，更不是作擺設(shè)的。 2．開發(fā)商自身存在的問題（1）資質(zhì)等級(jí)較低，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)，對(duì)大項(xiàng)目只能望地興嘆，無能為力。 （3）住房公積金的利用率不高。（三）存在的問題 1．政府管理中存在的問題 （1）集資房政策斷得不夠切底，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)推向市場(chǎng)有很大影響。二是土地政策，土地市場(chǎng)價(jià)格明顯升高，政府對(duì)招、拍、掛土地出讓金實(shí)行網(wǎng)上收繳；住房公積金正在研究全市統(tǒng)籌管理。渝懷鐵路已于2006年春節(jié)投入運(yùn)營，渝湘高速路全面征地，舟白機(jī)場(chǎng)于2007年通航，加上國家近期出臺(tái)的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，通過開發(fā)銀行融資對(duì)歷年城建負(fù)債的償付，都對(duì)黔江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了廣闊的前景。（二）面臨的機(jī)遇 （1）政策環(huán)境機(jī)遇 一是十六屆五中全會(huì)明確提出了加速城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的發(fā)展機(jī)遇；二是西部開發(fā)仍然是黨和國家的發(fā)展重心，大的政策必將加快西部開發(fā)，地處西部的黔江無疑會(huì)在西部大開發(fā)中受益；三是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)宏觀而寬松的管理政策；四是區(qū)政府將研究出臺(tái)一系列對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策。據(jù)調(diào)查，城區(qū)土地成交價(jià)格上漲了5%。 （5）成片區(qū)可開發(fā)地逐漸萎縮，土地購置費(fèi)上揚(yáng)。 2006年，黔江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資為7600萬元，％；，％。據(jù)調(diào)查， 2005年末商品房空置面積為11500平方米，%。在商品房銷量大幅度增長的同時(shí)，商品房價(jià)格上揚(yáng)，尤其是今年來黔江區(qū)二手房交易價(jià)格大幅度上漲。 （3）房屋銷售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面積較少。房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積及竣工面積分別為111100平方米、152750平方米，分別完成任務(wù)的106%、102%，；商品房銷售面積和銷售額分別是124900平方米、22268萬元，分別完成任務(wù)的115%、170%，；均達(dá)到了較好的水平。 黔江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源較充裕，投資完成情況較好。如南海鑫城、黔州花苑、鵬達(dá)花園、稅園小區(qū)、陽光花園和譚家灣小區(qū)開發(fā)已成為黔江區(qū)城市建設(shè)的亮點(diǎn)。到2006年全區(qū)共有房地產(chǎn)企業(yè)27家。 二、黔江區(qū)2006年開發(fā)投資完成情況及開發(fā)現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 （1）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)亮點(diǎn)突出。黔江區(qū)貸款購房的業(yè)主相對(duì)較少，房貸政策的調(diào)整對(duì)黔江區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)買方行為的影響不大，但對(duì)開發(fā)企業(yè)的“縮貸”政策，使開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定影響，但還能確保開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)較快的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)已成為人們經(jīng)濟(jì)生活中的一個(gè)“熱點(diǎn)”。...... 積極發(fā)展地下空間，結(jié)合建立完善的人防保障體系。加強(qiáng)“三廢”排放控制和處理，加快城市污水處理設(shè)施建設(shè)，加大工業(yè)廢水、廢氣的治理力度，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放，保護(hù)武陵山區(qū)水資源環(huán)境和城市大氣環(huán)境?！　?。加強(qiáng)區(qū)域性商貿(mào)中心建設(shè)，完善城市功能。　　。合理組織航空、鐵路、公路之間的交通聯(lián)系?！　??！　。河鍠|南的區(qū)域性中心城市，黔江區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，以特色資源型加工業(yè)和民族風(fēng)情旅游為主的山水園林城市。城市發(fā)展要保持組團(tuán)式布局，分為主城區(qū)、正陽壩組團(tuán)、張家壩組團(tuán)?！　?－2020年。，特別是向農(nóng)村地區(qū)的延伸和布局，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化可持續(xù)發(fā)展。從區(qū)域的角度和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃思路出發(fā)，突出主城極核心和319國道沿線城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)帶，對(duì)城市的發(fā)展空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行修編；“森林”和“民族”兩大特色，提升城市“靈氣”。到2020年,建成渝東南地區(qū)聚集輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)、服務(wù)示范作用明顯的區(qū)域性中心城市,成為武陵山民族地區(qū)城市影響力強(qiáng)、服務(wù)功能完善的經(jīng)濟(jì)高地,城市建成區(qū)面積達(dá)到30平方公里,人口達(dá)到30萬；遠(yuǎn)期50平方公里,人口50萬。按構(gòu)建渝東南交通樞紐和產(chǎn)業(yè)集聚中心、商貿(mào)物流中心、公共服務(wù)中心的要求實(shí)施規(guī)劃修編；突出城市發(fā)展目標(biāo)。城市規(guī)劃建設(shè)“一圈兩翼”渝東南片區(qū)專題會(huì)議在黔江召開后,為配合城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)工作的推進(jìn)，日前，黔江區(qū)政府制定了城鄉(xiāng)總體規(guī)劃編制方案，明確城市規(guī)劃修編要突出“五個(gè)重點(diǎn)”。國民生產(chǎn)總值的一、二、::::；%幅度年遞增，我們的奮斗目標(biāo)是實(shí)實(shí)在在的，并不是脫離實(shí)際和超越可能的高指標(biāo)。我們按照黨的十五大和十五屆三中全會(huì)精神，抓住機(jī)遇、強(qiáng)化科技、依托資源、開放開發(fā)、效率優(yōu)先、整體推進(jìn) ，趕上和超過全市的平均發(fā)展水平。到2020年，隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，黔江區(qū)已進(jìn)入了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)同步協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)現(xiàn)2010年的發(fā)展目標(biāo)，機(jī)遇和困難并存，但有利條件占主要因素。按分步走的發(fā)展戰(zhàn)略，到2005年全面實(shí)現(xiàn)黔江區(qū)的第二次創(chuàng)業(yè)目標(biāo)，國內(nèi)生產(chǎn)總值在2001年基礎(chǔ)上以年均13%的速度增長，達(dá)到33億元，%；%；%?；緦?shí)現(xiàn)“國民經(jīng)濟(jì)工業(yè)化、資源配置市場(chǎng)化、生活水平富足化”的目標(biāo)，建成發(fā)展迅速、布局合理、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)突出、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)范的少數(shù)民族明星區(qū)?！　　⒅兴幉馁Y源：黔江是**市主要中藥材基地，境內(nèi)常用大宗野生中藥材100多種，儲(chǔ)量在8000噸以上，主要品種有：天麻、紅豆杉、半夏、山茱萸、銀花、白合等。其中煤可開采儲(chǔ)量7840萬噸，鋁土礦C+D+E級(jí)儲(chǔ)量1250萬噸，石英砂D+E級(jí)儲(chǔ)量1063萬噸，石灰石儲(chǔ)量1億噸以上。中國僅有、世界罕見的深山明珠小南海地震遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨(dú)具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民風(fēng)民俗和豐富多彩的民族文化，形成了自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，具有豐富文化內(nèi)涵?，F(xiàn)有涉外旅游賓館酒店12家，其中涉外四星級(jí)和三星級(jí)酒店各1家，二星級(jí)賓館2家，其它規(guī)模較大的賓館8家?！　?、教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校1所，中等專業(yè)學(xué)校1所，完中、完小各6所，其中黔江實(shí)驗(yàn)中學(xué)和黔江實(shí)驗(yàn)小學(xué)列入**市重點(diǎn)中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美。是渝東南金融中心?！　　⑸鷳B(tài)環(huán)境：黔江區(qū)是全國著名的優(yōu)質(zhì)煙葉基地和**市主要中藥材生產(chǎn)基地；%，木材積蓄310萬立方米；境內(nèi)有銀杏、紅豆杉、鐵尖杉、黃杉、鵝掌秋等珍稀樹種，野生動(dòng)物147種；牧山草坡80萬畝，是理想的畜牧產(chǎn)業(yè)基地。日處理4萬噸污水處理廠正在建設(shè)中。移動(dòng)電話、無線尋呼、國際互聯(lián)網(wǎng)和多媒體寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。十五期末，黔江將建成武陵山片區(qū)集公路、鐵路、航空運(yùn)輸為一體的立體交通樞紐，使黔江成為**南達(dá)廣州的大通道，成為**向東南沿海全方位開放的前沿。下轄30個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處，517個(gè)行政村，8個(gè)居委會(huì)，區(qū)政府駐地城西辦事處?！?，無霜期290天左右。 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)業(yè)層次低的矛盾沒有得到根本解決；經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，社會(huì)需求持續(xù)增長的機(jī)制還沒有完全形成，社會(huì)投資啟動(dòng)乏力；企業(yè)經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)換滯后，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較困難；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營滯后，農(nóng)民收入持續(xù)增長困難較大；下崗職工較多，就業(yè)矛盾較為突出等。：：：46:，非公有制經(jīng)濟(jì)占GDP的比重達(dá)到31%。%；，增長18%；，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年，黔江區(qū)堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，搶抓國家實(shí)施西部大開發(fā)和新區(qū)建立等機(jī)遇，圍繞把黔江建設(shè)成為渝東南經(jīng)濟(jì)中心、30萬人口中等城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，強(qiáng)力實(shí)施城鎮(zhèn)帶農(nóng)村，工業(yè)帶農(nóng)業(yè)，城鄉(xiāng)一體共繁榮的發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快改革開發(fā)步伐，克難奮進(jìn)，銳意進(jìn)取，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了十五計(jì)劃的良好開局。429176。28 108176。某明苑主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序 號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1總用地面積㎡2總建筑面積㎡ 其中：住宅面積 ㎡ 商鋪面積㎡ 物管建筑面積3居住戶數(shù)506戶其中：兩室戶420戶 三室戶84戶4容積率5建筑密度％6綠地率％7機(jī)動(dòng)車位220輛地上室外停車位22地下停車位1988建筑基地面積9總綠地面積第二章 市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境地理位置　　黔江區(qū)地處武陵山腹地，東臨咸豐，西界彭水，南連酉陽，北接利川。論證的過程本著客觀、科學(xué)和謹(jǐn)慎性原則進(jìn)行。四、可行性研究報(bào)告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念可行性報(bào)告的主要內(nèi)容：項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件；項(xiàng)目的規(guī)劃方案；項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析；提出結(jié)論性的意見。黔江區(qū)規(guī)劃局渝規(guī)選證 號(hào)文。由此可以推斷，**市及黔江區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。%的水平，加之西部大開發(fā)和“**城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)”給**帶來的機(jī)遇，**十年后的城市化率將超過全國的平均水平。**。根據(jù)**市計(jì)委的報(bào)告，2008年全市的GDP預(yù)計(jì)增長穩(wěn)定增長。其中：廉租房約204萬平方米，%；經(jīng)濟(jì)適用房3502萬平方米，%；普通商品房14740萬平方米，%。到2010年，我市人均住房建筑面積將達(dá)25平方米，2020年達(dá)到35平方米的小康水平。規(guī)劃顯示：到2020年，主城區(qū)將建設(shè)廉租房204萬平方米，“雙困”家庭住上新房。2007年,我市居民居住服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)、住房維修費(fèi)服務(wù)費(fèi)等）%。從市場(chǎng)潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅24平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價(jià)比為五倍左右，正處