【正文】 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 18, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 62 頁 其中：住宅建筑面積 ㎡ 65, 其中： 13層商鋪建筑面積 ㎡ 其中：地下停車場建筑面積 ㎡ 9, 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項(xiàng)目總投資 萬元 11, 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 a) 問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。為了加快招商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促 進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣城建設(shè)成為 縣 域性中心城市， 花垣縣 啟動了 兄弟河 沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 共 62 頁 預(yù)期目標(biāo) 明珠雅苑 項(xiàng)目 擬 在占地面積 18000 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 平方米的 小 高層電梯住宅房（其中住宅面積65, 平方米， 13層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 9,748平方米）。小區(qū)西隔 兄弟河 與 沿江 風(fēng)光帶相連、南至 路、東隔規(guī)劃中的 小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 花垣縣 建設(shè)東 路 主城區(qū)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供 80 多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 ，則可提供 40多萬個(gè)就業(yè)崗位。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令人陶醉的感覺。投資 2021 萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來不少人氣和財(cái)氣。 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 共 62 頁 旅游景點(diǎn)日漸完善美麗。 花垣 縣在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的同時(shí)，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng)天更藍(lán)、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。 一分耕耘、一份收獲。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個(gè)月時(shí)間，已初具規(guī)模，公園內(nèi)茂林修竹、芳草 鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風(fēng)景。同時(shí)，城北的開發(fā)項(xiàng)目也在分步實(shí)施中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。該項(xiàng)目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積 25000平方米，總造價(jià) 5800 萬元，主樓高 15 層，成為 目前花垣最高建筑，二樓門面拍出每平米上萬元的 “ 天價(jià) ” ，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5臺，有各種超市、多功能購物中心，并實(shí)行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁榮景象。 老農(nóng)貿(mào)市場改造項(xiàng)目。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住 小區(qū)等 。 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁 共 62 頁 通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展， 使 花垣 縣城 走上了一條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。老城水門洞一帶，此前因亂建亂占 ，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護(hù)車無法開進(jìn)，老百姓形象地說，連棺材都抬不出來。 2021 年，全縣又投入 900 萬元對縣城所有小街小巷進(jìn)行了硬化改造。因年久失修， 路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴(yán)重。 2021 年，全縣投入 420 萬元對縣城老街進(jìn)行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè)路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項(xiàng)重大舉措。整個(gè)工程拆遷 26個(gè)單位、 222 戶居民住宅、 萬平方米的黃 金鋪面，涉及到 1200 余人 。 隨著 城市道路的建設(shè)和竣工， 已經(jīng) 使 20 319 國道過境車輛全部繞城經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提升了花垣城市建設(shè)的品位?；ㄔ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝邊區(qū)最為活躍的市場之一。在城南、城北開發(fā)和舊城改造中，明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 62 頁 他們實(shí)行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個(gè)人修建和開發(fā)商連片開發(fā)互動，單位籌資和個(gè)人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞旺了財(cái)氣，又繁榮了縣城。 “ 十五 ” 期間，通過招商引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4億元，修建了城關(guān)集貿(mào)大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào)流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。 在城市建設(shè)過程中，花垣十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化的進(jìn)程。 2021 年《花垣縣縣城總體規(guī)劃》通過縣人大常委會審查； 2021 年完成了《花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、《城北控制詳細(xì)規(guī)劃》和縣郵政局等 7 個(gè)單位的測繪； 2021年上半年完成《團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計(jì)》、《縣農(nóng)貿(mào)市場二期工程》等 8個(gè)規(guī)劃。 謀劃了城市化進(jìn)程發(fā)展藍(lán)圖。 實(shí)現(xiàn)了城市 建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。 科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū) 。 花垣是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗族風(fēng)情令人陶醉，文學(xué)巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無 限神秘之感。 ” 的確，思想上的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。如在國際上，紐約 成為了 世界政治中心，瑞士 成為了 世界金融中心，巴西 成為 了 足球王國，維也納 成為了 音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜 ?? 。 花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守?cái)傋?？還是在繼承中圖發(fā)展，在保護(hù)中開發(fā)建設(shè)？ 花垣 縣委、縣政府 清醒地認(rèn)識到： 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了， 才能帶動城市建設(shè) 。 “ 墉，城垣也 ” ?！墩撐摹吩唬?“ 垣，墻也 ” 。這座新石城周長 丈，高 ，底寬 丈，頂寬 丈，開東、南、西、大北、小北 5座城門，分別刻有 “ 太平 ” 、 “ 歸化 ” 、 “ 迎恩 ” 等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年 (1795)因原永綏廳治吉多坪 “ 孤懸苗地 ” ，經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建石城一座，名曰 “ 花園石城 ” 。 如今，當(dāng)你徜徉在被譽(yù)為 “ 城市心臟 ” 的邊城廣場，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時(shí)，當(dāng)你流連在被譽(yù)為 “ 花垣王府井 ” 的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時(shí)，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街巷 ?? 明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 62 頁 可以期待的是 ，一座花園式的 花垣新城區(qū) 正崛起于湘、黔、渝邊 陲。因此，改善 花垣縣 人民的居住條件已經(jīng)成為 花垣縣 政府特別關(guān)心的問題之一。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。這里氣候四季分明，年平均氣溫?cái)z氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時(shí)，無霜期二百六十九天。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平川。 花垣縣始建于清嘉慶三年 (1798年 )，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38平方公里，其中城市中心區(qū) 平方公里。 提出要把 花垣縣城 打造成為 功能互補(bǔ)的 商貿(mào) 中心區(qū) 、 高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、 武陵山區(qū)特別是大湘西 領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的 生態(tài)明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 62 頁 宜居 綜合生態(tài)區(qū) 。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2021年達(dá)到人均建筑面積 42平方米，主導(dǎo)戶型為 四 室兩廳和 三 室兩廳。 目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城， 擴(kuò)內(nèi)需、 調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進(jìn)一步提升縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)占 GDP 的比重 也 將快速上升，對 GDP 的貢獻(xiàn)率 必 將逐步增大。 項(xiàng)目提出的理由 ① 項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處 于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 共 62 頁 （第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； （ 5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠一處，千畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地二處 (分布于團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn) )，百畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地三處 (龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600 畝，麻栗場鎮(zhèn) 150畝 )。 湘硒公司注冊資金為 500 萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88 號，占地面積近 30 畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東肖長庚，公司性質(zhì)為一人有限公司。明珠 雅苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁 共 62 頁 目 錄 第 1 章 總 論 ........................................................................................................................................... 3 . 項(xiàng)目背景與概況 .......................................................................................................................... 3 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................................................................................................... 11 . 問題與建議 ................................................................................................................................. 12 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 ....................................................................................................... 13 . 投資環(huán)境分析 ............................................................................................................................ 13 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................................ 15 . 銷售預(yù)測 ..................................................................................................................................... 23 . 營銷策略 ..................................................................................................................................... 26 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 ....................................................................................................... 28 . 建設(shè)規(guī)模 .....................................................................................................