【正文】 度，屬弱震區(qū)。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。水能資源豐富，土地肥沃，農(nóng)林牧特產(chǎn)久負(fù)盛名，是一塊極具發(fā)展?jié)摿Φ暮裢痢?花垣氣候四季分明，年平均氣溫?cái)z氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時(shí)，無霜期二百六十九天。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二百一十二米。c) 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。經(jīng)花垣縣人民政府國用（）第號(hào)國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)商/住兩用地。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。b) 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積18000平方米，小區(qū)西隔兄弟河西岸路與沿江風(fēng)光帶相連、南至路、東隔規(guī)劃中的路相連、北至小區(qū)北部主路口。l 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1～2場，開盤后視銷售情況舉行。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到花垣縣城的每一個(gè)角落。l 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。l 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在花垣縣城的知名度，加以促進(jìn)銷售。l 活動(dòng)六：神秘花垣旅游休閑購房行活動(dòng)。l 活動(dòng)四：花垣人說花垣大型文化論壇。l 活動(dòng)二：“大湘西炒房團(tuán)花垣縣城購房活動(dòng)”。④ 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，花垣縣城地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報(bào)紙廣告包括***日?qǐng)?bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。c) 營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是，花垣縣城樓市正處于向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。吉首城區(qū)新建商品均價(jià)在2705元/平方米以上。以2007年10月下旬省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計(jì)行，***銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計(jì)局***調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會(huì)議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，花垣縣城的均價(jià)為******元/平方米，低于全省平均水平。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶600批以上。⑥七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士花垣縣城房價(jià)目前在全國來講都偏低，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。這是因?yàn)椋麄兙哂泻軓?qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師花垣縣城區(qū)學(xué)校眾多，從業(yè)教師近千人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買能力。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨花垣縣城繁華區(qū)，也是商貿(mào)中心區(qū)，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在花垣縣城主力批發(fā)市場，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人。所以，擁有一套讓人羨慕的住宅也是他們非常普通的需求趨勢(shì)。這一塊的消費(fèi)估計(jì)在500套左右。所以，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。預(yù)計(jì)在這一群體中可購房120300套。所以，良好的居住條件是他們的首選。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬元至上億元不等。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處花垣縣兄弟河?xùn)|岸中段，與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在花垣縣城打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造花垣縣城高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為花垣縣城人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。② 2010年花垣縣城樓市走勢(shì)對(duì)花垣縣城房價(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2010年樓市房價(jià)依然有一定的上漲空間。房地產(chǎn)投資需求弱中趨強(qiáng)，短期難以緩解土地供求的矛盾。2）土地供給將進(jìn)一步緊縮。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。花垣縣城房地產(chǎn)供求分析1）供給分析2）需求分析 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢(shì)態(tài)，市場需求整體向好。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2002007年是花垣縣城房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于花垣縣城房地產(chǎn)市場需求的提升。 花垣縣城房地產(chǎn)投資分析20032009房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表01020302003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元)從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，花垣縣城房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。 建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價(jià)的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房價(jià)上漲。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。 土地價(jià)格的上升，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空間。如果銀行沒有提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款的利率很高，即使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。 個(gè)人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代”之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。從上個(gè)世紀(jì)九十年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣。征地拆遷費(fèi)用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動(dòng)力成本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價(jià)格下跌空間有限。雖然住房價(jià)格上漲趨緩。這是因?yàn)?，近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。而二、三線市場卻恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。 三、2009年底到2010年初花垣縣房地產(chǎn)市場走勢(shì)預(yù)測 根據(jù)國家市場調(diào)控政策影響和花垣縣1―9月房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，預(yù)測今年底到明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。新建(籌集)廉租住房面積2400平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。隨著政府按計(jì)劃落實(shí)省為民辦實(shí)事任務(wù)要求，花垣縣將加大保障性住房的財(cái)政投入力度，確保廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。 、房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的獨(dú)特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 而隨著隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實(shí)，花垣縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。 同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，%，同比增長9%。其中從事新開工項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)有2家。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價(jià)指數(shù)走高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)。其中工資收入1189元，%；家庭經(jīng)營收入1353元，%；財(cái)產(chǎn)性收入167元，%；轉(zhuǎn)移性收入270元，%。112月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11342元，%，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入8234元，%；轉(zhuǎn)移性收入835元，%；經(jīng)營性收入2494元，%。存貸款增加，對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。（七）存貸款快速增長，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度加大12月末，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額342351萬元，比年初增加64193萬元，%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額261511萬元，比年初增加50451萬元，%。一般預(yù)算收入30508萬元，%。分地區(qū)看，城鎮(zhèn)零售額46854萬元，%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額20940萬元，%。112月，全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67794萬元，%。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進(jìn)，319國道團(tuán)結(jié)段改線、花民公路龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的55%，格山220千伏輸變電工程基本建設(shè)。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資165050萬元，%；房地產(chǎn)投資3838萬元，%。固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長伴隨著擴(kuò)大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢(shì)，增速達(dá)近年來的最高點(diǎn)。112月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入748039萬元，%。%；，%；，%；發(fā)電量9776萬千瓦小時(shí)，%；用電量163950萬千瓦小時(shí)，%。重點(diǎn)產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢(shì)。復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)進(jìn)一步增多。其中規(guī)模工業(yè)增加值258572萬元，%。（二）工業(yè)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的拉動(dòng)，以及錳鋅價(jià)格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)自三季度以來有所轉(zhuǎn)機(jī)，開始逐步擺脫低迷走向復(fù)蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復(fù)工企業(yè)增多，企業(yè)盈利有所增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)明顯向好。據(jù)初步預(yù)計(jì)，2009年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值475663萬元，%。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、從容應(yīng)對(duì)，帶領(lǐng)全縣人民堅(jiān)定信心、迎難而上、共克時(shí)艱，努力化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極貫徹落實(shí)國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)政策措施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強(qiáng)基礎(chǔ)”，經(jīng)過全縣上下共同努力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)回升向好。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。111月份，從我國施工和新開工項(xiàng)目情況看，累計(jì)施工項(xiàng)目328977個(gè)，同比增加26170個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資288467億元，%；新開工項(xiàng)目228776個(gè)，同比增加17649個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資77539億元，%。11月。111月份凈投放現(xiàn)金1232億元,同比少投放683億元。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)存款增加4038億元，同比少增2986億元。同比多增5554億元。，%。分行業(yè)看，%；，%；，%。%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，%。其中，%。其中，%，；%。111月份，%。11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)）%。11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收帳款45006億元，%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額18314億元，%。其中，%，%。其中，%，%；%，%；%，%。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資13124億元，%；地方項(xiàng)目投資114490億元，%。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究a) 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2009年111月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資127614億元，%。花垣縣房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及花垣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。本案正好處于兄弟河沿江風(fēng)光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，并受到了縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。主要建設(shè)條件明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部份進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項(xiàng)目與花垣縣著名的兄弟河依河相伴；距吉渝高速公路入口僅10分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項(xiàng)目所在地段位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積16000平方米，建筑面積80000平方米。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為花垣縣重點(diǎn)商品住宅兩用建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加花垣縣當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的明珠雅苑項(xiàng)目完全符合花垣縣城城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多的名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗……如山花爛漫、群星閃爍，告訴人們此景只應(yīng)天上有?；ㄔh境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)光。目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正如火如荼