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正文內(nèi)容

合肥豐聯(lián)_綠城雅苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告xx年-文庫(kù)吧資料

2024-11-30 22:24本頁(yè)面
  

【正文】 32 投資估算表 序號(hào) 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 1 建筑工程費(fèi) 住宅 m2 22710 1100 平均 商辦 樓 m2 7440 750 558 小區(qū)給排水 140 小區(qū)供電 250 道路、圍墻 400 綠化 100 2 其他費(fèi)用 土地平整清理 畝 27 3000 城建配套 m2 30150 100 水增容 300 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) m2 30150 25 管理費(fèi) 70 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3 總投資 5000 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)元,資金來(lái)源為建設(shè)單位自籌資金,詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 712月 18 月 1 投資計(jì)劃 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌 措 用于建筑工程 用于土地平整清理 用于城建配套 用于水增容 用于勘察設(shè)計(jì) 用于管理費(fèi) 用于不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 33 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期安排 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期 13 個(gè)月 ,即 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月 。 : 土地平整清理 、 水增容、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 管理 費(fèi) 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 等。 31 第七章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算的依據(jù) ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版 ? 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表》 2020 年 ? 合肥市 有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格; ? 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 30 (三)在小區(qū)變電所內(nèi)設(shè)置無(wú)功功率因數(shù)補(bǔ)償柜,采用靜電電容器組并通過(guò)自動(dòng)控制對(duì)功率因數(shù)進(jìn)行自動(dòng)投切、補(bǔ)償(補(bǔ) 償后達(dá)到 以上),以減少系統(tǒng)的無(wú)功消耗,同時(shí)對(duì)部分電感型用電設(shè)備(如熒光燈等)采用靜電電容器自補(bǔ)償,減少無(wú)功能耗。供電干線采用 VV22型電纜直埋,減少線損。 節(jié)能 編制依據(jù) 《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇(章)的暫時(shí)規(guī)定》 有關(guān)國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、工程設(shè)計(jì)手冊(cè) 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目的主要能耗是電耗, 小區(qū)內(nèi)新增用戶 240 戶,按每戶 6KW考慮,結(jié)合共用照明等因素,新增用電總?cè)萘繛?1800KW,年總耗電約 69 萬(wàn)度。生活污水經(jīng)統(tǒng)一收集后集中引入化糞池,經(jīng)沉淀處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 ( 3) 嚴(yán)禁夜間施工,以免影響周圍居 民的正常生活與休息。 項(xiàng)目建設(shè)期間 環(huán)保措施 ( 1) 合理安排施工計(jì)劃,有效地縮短工期,減少對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響,施工結(jié)束后,及時(shí)回填、平整土地,同時(shí)加緊綠化,利用一切可利用空地,合理種植花草樹(shù)木,以形成有效吸音,隔音的屏障,減輕噪音影響。 ( 2) 推土機(jī)、振搗機(jī)、電鋸等產(chǎn)生噪音污染。 電力設(shè)備及線路應(yīng)布局合理,嚴(yán)格按照國(guó)家消防規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì),施工時(shí)采用合格的阻燃型材料并應(yīng)定期檢 查或更換,杜絕電氣隱患,避免電氣火災(zāi)的發(fā)生。 嚴(yán)格按照消防規(guī)范要求,設(shè)專門消防值班室,專人 24 小時(shí)值班。 在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全距離、防火規(guī)范以及采光、通風(fēng)等,必要時(shí)必須設(shè)置防火墻。 27 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 消防 本項(xiàng)目為具有相當(dāng)規(guī)模的集中式住宅小區(qū),一旦發(fā)生火災(zāi)并得不到控制,其后果將十分嚴(yán)重,因此,消防是本項(xiàng)目能否順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素。在各單體建筑物的底層設(shè)置電腦寬帶分線,采用 UPT5 電纜以放射式敷設(shè)到各層各戶??紤]到美觀和安全,供電方式采用 VV22 型電纜地下直埋敷設(shè)。 供電規(guī)劃 本項(xiàng)目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下: ( 1)、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈,沿道路兩側(cè)布置;同時(shí)采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明,高度為 4 米,并輔以草坪燈、投光燈,創(chuàng)造一個(gè)美麗的內(nèi)部環(huán)境,所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機(jī)自動(dòng) +手動(dòng),設(shè)置室外路燈自動(dòng)控制箱,可人工設(shè)置不同的照明方案,對(duì)室外照明進(jìn) 行多方案控制。 25 給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求,本項(xiàng)目建設(shè)將給排水干管一次預(yù)埋到位, 排水系統(tǒng)為雨污分流制。小區(qū)內(nèi)車位 總計(jì) 270 個(gè)。內(nèi)部建筑物均設(shè)計(jì)為南北向,其中住宅均為 多層住宅 ,單套面積在 65 m2— 120 m2,住宅部分總建筑面積22710 m2。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),項(xiàng)目總建筑面積為 30150m2。 商辦樓: 7440m2 停車位: 134 個(gè) 地下停車位 : 136 個(gè) 小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施(水、電、氣、道路、綠化等) 。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 24 基本原則和總的戰(zhàn)略方針,房地產(chǎn)業(yè)作 為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。綜合開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃,加快改變城市的面貌;有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,促進(jìn)生產(chǎn),方便生活,有利于縮短建設(shè)周期,提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。即綜合開(kāi)發(fā)原則。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上,進(jìn)行綜合整合和管理。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。 經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小,是開(kāi)發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。科學(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃,是合理利用城市土地,合理安排各項(xiàng)建設(shè),指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 23 第五章 項(xiàng)目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。 總平面布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能,初步考慮劃分為以下 5 個(gè)區(qū)域,具體如下: 居民住宅樓; 臨街商辦樓; 綠化區(qū); 停車區(qū); 配套服務(wù)區(qū)。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂(lè)河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。巢湖流域面積 13350km2,其中巢湖閘以上 9130km2,多年平均水位為 ,平均水深 ,水位變化幅度 平均為 ,水位為 ~ 時(shí)湖泊水域面積約 760km2。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河, 南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨,河寬 10~ 100m,流域面積 1700 平方公里,河長(zhǎng)從董鋪大壩下至施口全長(zhǎng) 公里,是入巢湖的主要支流之一,接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。歷年最大風(fēng)速為 ,多年平均風(fēng)速 為 。 合肥市歷年年平均降水量為 ,最大降水量 ( 1954 年),最小降水量 ( 1978 年),降水量年內(nèi)分配明顯不均,其中 6~ 8 月份降水量最多,約為全年的 42%,歷年年平均蒸發(fā)量 。 、氣候、氣象 項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū),具有 四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無(wú)霜期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。 場(chǎng)址條件 、地形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵 ,地貌崗沖起伏,宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài),地面標(biāo)高一般在 12~ 45m 之間,合肥市區(qū)高程大致在 ~ 范圍,少許沿河低洼地區(qū)在 ~。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越,距離合 肥北二環(huán)僅僅 5 公里。比如說(shuō)保障性住房建設(shè)用地,將由政府劃撥提供。 合肥的 房地產(chǎn)重心 向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示,合肥 今后 將堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。 住房需求 的 不斷增長(zhǎng) 在 對(duì) 合肥 購(gòu)房消費(fèi)者進(jìn)行過(guò)問(wèn)卷調(diào)查,從反饋信息來(lái)看, 合肥的住房需求仍然非常大,在 購(gòu)房人群中, 30 歲以下的青年人占 50%以上的比例,并呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。此外,合肥 人口急劇增長(zhǎng),外來(lái)人口的匯集 也大大帶動(dòng)了合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 19 隨著我國(guó)加入 WTO,市場(chǎng)運(yùn)作將日趨規(guī)范,這就要求房產(chǎn)商走規(guī)模化、規(guī)范化的道路,一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將脫穎而出,一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被淘汰。出生嬰兒性別比為,比上年有所下降;死亡率為千分之 ,同比下降 個(gè)千分點(diǎn),自然增長(zhǎng)率為千分之 ,同比減少 個(gè)千分點(diǎn) , 人口自然增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì) 。與戶籍人口487 萬(wàn)人相比,凈流入 14 萬(wàn)人。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全,“ 五險(xiǎn) ” 參保人數(shù)凈增 105 萬(wàn)人次;企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高 58%、 %和 64%。綜合性連鎖經(jīng)營(yíng)等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會(huì)展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速,較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國(guó)省會(huì)城市前列。 17 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)必要性和可行性 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 改革開(kāi)放以來(lái),合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入了快車道, GDP 連續(xù)20 多年保持在兩位數(shù)以上增長(zhǎng),綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng),經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺(tái)階。最后,地方政府土地管理重點(diǎn)要放在 “ 控增逼存 ” ,目前開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多,其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地,要優(yōu)先督促其及早開(kāi)發(fā), 16 而非增加大量新的土地供應(yīng)。首先,地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng),以緩和土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)雙雙供大于求的形勢(shì),避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)大幅下跌。說(shuō)明不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始走出觀望氛圍,開(kāi)始 “ 逆市突圍 ” 。同日,該市還有一宗掛牌地塊也已 120 萬(wàn) /畝成功轉(zhuǎn)讓。 三、 土地:走出觀望開(kāi)始回暖 2020 年 1 月 5 日,合肥土地市場(chǎng)的首次拍賣。按城鎮(zhèn)化進(jìn)程計(jì)算,我省每年新增城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人,若城鎮(zhèn)新增人口中約 65%需要人均購(gòu)置住房面積 28平方米,每年將產(chǎn)生 1700 萬(wàn)平方米的新增住房需求;其次,被動(dòng)性住房需求也在擴(kuò)大。從長(zhǎng)期來(lái)看,我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。但從元旦銷售來(lái)看,省城樓市 調(diào)整政策已經(jīng)初見(jiàn)效應(yīng)了!省城市民還是有較大的購(gòu)房需求的。加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊,金融風(fēng)暴沖擊,消費(fèi)者投資意愿冷淡。這一交易量,遠(yuǎn)高于 2020 年國(guó)慶七天 268 套的成交量。 二、 銷量:短期不旺長(zhǎng)期看漲 雖然 2020 年下半年來(lái)省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳,但 2020 年開(kāi)年便迎來(lái)了 “開(kāi)門紅 ”。 省發(fā)改委信息中心預(yù)測(cè)處有關(guān)專家表示,從需求來(lái)看,短期內(nèi)炒房者將因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大而不同程度地退出市場(chǎng),首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎,房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)壓力;從供給來(lái)看,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的背景下,房地產(chǎn)降價(jià)壓力進(jìn)一步增大,促銷力度會(huì)進(jìn)一步加大。 雖然省城房?jī)r(jià)一直處于比較理性的范圍,但與居民收入比例結(jié) 14 構(gòu)依然有些失調(diào),造成居民購(gòu)買能力有限。 盡管如此,但 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭(zhēng)的事實(shí)。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個(gè)指標(biāo):市場(chǎng)報(bào)價(jià)、預(yù)定成交價(jià)和實(shí)際成交價(jià)。 合肥的樓市預(yù)測(cè) 2020 發(fā)布的安徽經(jīng)濟(jì) “ 藍(lán)皮書(shū) ” 及開(kāi)發(fā)商與地產(chǎn)專家 對(duì)合肥樓市從 價(jià)格、需求、行業(yè)發(fā)展等 進(jìn)行了全方位解讀 和預(yù)測(cè)。 2020 年 4 月份,按照購(gòu)房人身份證號(hào)碼劃分,合肥市居民(含三縣)購(gòu)買的商品住房套數(shù)占總比為%,安徽省其他城市居民購(gòu)買的占總比為 %,外省居民購(gòu)買的占總比為 %。市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 元 /平方米,其中住宅平均銷售價(jià)格為 元 /平方米,同比分別增長(zhǎng) %和%,環(huán)比分別增長(zhǎng) %和 %。 (五)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)活躍 。截止到 2020 年 4 月底,我市商品房空置總量為 萬(wàn) m2(含住宅 萬(wàn) m2),其中空置 1年以下的待銷商品房有 萬(wàn) m2(含住宅 萬(wàn) m2),空置 13年的滯銷商品房有 萬(wàn) m2(含住宅 萬(wàn) m2),空置 3 年以上的空置商品房有 萬(wàn) m2(含住宅 萬(wàn) m2)。 隨著銷售市場(chǎng)成交量的放大,自 3 月份開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤速度開(kāi)始加快
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