【正文】 。 2— 4 月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 分別為 積 萬(wàn)平方米 、 萬(wàn)平方米 和 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %， %和 %。 2— 4 月份我市商品房 總計(jì)新開(kāi)工面積 平方米，其中商品住宅新開(kāi)工 萬(wàn)平方米 ，開(kāi)工規(guī)模繼續(xù)保持?jǐn)U大。 2— 4 月份 月份我市 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 投資 分 別為 、 和 億元， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額連續(xù) 4個(gè)月增長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會(huì) 出臺(tái) 適度放松土 地政策 ， 購(gòu)房入戶(hù)政策擴(kuò)大化 ， 放松外資的政策 的限制等 ，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場(chǎng)的力度。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場(chǎng)化，這樣將使開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場(chǎng)規(guī)則。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)大戶(hù)型 、高檔房的現(xiàn)象正在消退。 另外值得關(guān)注的是， 2020 年 “ 70/90” 政策可能會(huì)放松。為了 拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。在此基礎(chǔ)上再用兩年時(shí)間，解決 487 萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和 160 萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題。 住房政策 毫無(wú)疑問(wèn)， 2020 年住房政策將是 最重要的政策組成部分。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，人民銀行最近幾年來(lái)一直會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報(bào)國(guó)務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上將注重風(fēng)險(xiǎn)防范，力求簡(jiǎn)化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。 第三，開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。開(kāi)發(fā)貸款方面，在國(guó)務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會(huì)加大放貸力度 。 第一，從房地產(chǎn) 金融政策分析，信貸會(huì)繼續(xù)放松。與此同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下跌的風(fēng)險(xiǎn)甚至比預(yù)期嚴(yán)重，要達(dá)到GDP 增長(zhǎng) 8%的目標(biāo)將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會(huì)將放棄降低不良貸款比率及余額目標(biāo)，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示 “ 稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后才會(huì)顯現(xiàn)出效果， 2020 年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集， 2020 年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù) 2020 年政策的執(zhí)行情況來(lái)定，如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。 容積率： 綠化率 ： 35% 筑密度： % 投資 回報(bào)率 = % 投資回收期 = 年 8 第二章 市場(chǎng)分析 國(guó)家相關(guān)政策 2020 年， 受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，北京，上海，深圳等大城市樓價(jià)紛紛跳水，合肥雖然沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，但是也出現(xiàn)了交易量萎縮， 房屋空置面積 增多的情況，好在國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)各類(lèi)優(yōu)惠政策如 結(jié)構(gòu)性減稅 ， 適度寬松的貨幣政策 等確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展。 公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤(pán)，服務(wù)于合肥市民。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理。 投資概算及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)元，資金來(lái)源 建設(shè) 單位自籌資金 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 常松 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 合肥市崗 集鎮(zhèn) 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 新建 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 ： 本項(xiàng)目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 多層住宅： 22710m2。 未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整， 但是在國(guó)家的宏觀政策調(diào)控下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 調(diào)整 幅度會(huì)相對(duì)較小。 1 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 綠城雅苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 二〇〇九年五月 2 第一章 項(xiàng)目總論 ……………………………………………………… 5 項(xiàng)目提出的背景 ………………………………… ..… ...…… .5 項(xiàng)目概況 ………………………………………………… .… .5 投資概算及資金來(lái)源 …………………………………… ..… 6 建設(shè)單位概況 ……………………………………………… ..6 編制依據(jù) …………………………………………… ...… ..… .6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) …………………………… .……… ...… ..6 第 二 章 市場(chǎng)分析 ………… ………………………………… ...……… .8 國(guó)家相關(guān)政策 ………………………………………… ..…… 8 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ………………………………… .… 11 合肥樓市預(yù)測(cè) ……………………………………………… .13 第 三 章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性 … ………………………… .… ..17 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 ……………………………………… .… 17 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ………………………………… .… ...… .18 第 四 章 項(xiàng)目選址和平面布局 … ……………………… .… …… ..…… 20 項(xiàng)目場(chǎng)址選擇 ……………………………………………… .20 場(chǎng)址條件 …………………………………………………… .20 總平面布置 ……………………… ..…………………… ..… .21 第 五 章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 ………………… …… ……… …… ..… .23 建設(shè)原則 ……………………………………………… ..… ...23 建設(shè)內(nèi)容 …………………………………………………… .23 建設(shè)規(guī)劃 …………………………………… .… ……… ....… 25 3 第 六 章 消防、環(huán)保和節(jié)能 …………… ……………………… .… .… ..27 消防 …………………………………………………… .… .… 27 環(huán)境保護(hù) ………………………………………………… ..… 27 節(jié)能 ………………………………………………… ....…… ..29 第 七 章 投資估算與資金籌措 ………… ……………… ...… …… ...… ..31 …………………………………………………… ...31 …………………………………………………… ...32 第 八 章 建設(shè)工 期與進(jìn)度計(jì)劃 ………………………………………… 33 ……………………………………… ..……… .33 ………… ..………………………………… .… 33 第 九 章 目標(biāo)定位與營(yíng)銷(xiāo)策略 …………………… ………………… … 34 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ……………………………………………… ..34 …………………………… .……………………… ..34 營(yíng)銷(xiāo)策略 ………………………………………………… .… .35 第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ……… ………… ..…… ………………… …… 38 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)依據(jù) …………………………………… ..… ..38 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………… ..…… ..38 ……………………… .……………… 38 財(cái)務(wù)分析 ………………………………………………… ....39 經(jīng)濟(jì)效益分析結(jié)論 …………………………… ..………… ..39 第十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 …… ………………………… ...…… …… ..…… .41 …………………………… ...…..… 41 4 防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 …………… .… …………………… ..…… .41 第十 二 章 結(jié)論和建議 … ……………………………… .… …… ..… ..43 結(jié)論 …………………………………………………… .… ..43 建議 ……………………………………………… .……… ..43 第十 三 章 附表 …………… ………………………………… ...…… ..44 項(xiàng)目位置圖 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 項(xiàng)目效果圖 5 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目提出的背景 由于 我 國(guó)的人口 從農(nóng)村向城市 轉(zhuǎn)移仍沒(méi)有結(jié)束，城市化率 不斷提高 ， 給房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái) 了巨大的 空 間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測(cè)算，每年房地產(chǎn)投資 萬(wàn)億是個(gè)底線(xiàn)。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來(lái)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，行業(yè)發(fā)展也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。 商辦樓： 7440m2 6 停車(chē)位： 134 個(gè) 地下停車(chē)位 ： 136 個(gè) 小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 建設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司于成立于 2020 年 7 月，公司由常松發(fā)起、殷宗虎參股，在長(zhǎng)豐縣工商管 理局注冊(cè)，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元整。 公司 資金雄厚， 擁 有一批懂技術(shù)、善管理的員工 ，其中專(zhuān)業(yè) 工程師 2 名，注冊(cè)會(huì)計(jì)師 3 名。 編制依據(jù) ? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 2020 修正 ? 《 商品房銷(xiāo)售管理辦法》 2020 年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 》 2020 年 ? 《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下： 總投資： 5000 萬(wàn)元 總占地面積： 面積 18073 平方米（ 約 27 畝） 總建筑面積： 30150 萬(wàn)平方米，其中多層住宅 22710 平方米 ， 商 7 辦樓 7440 平方米。 稅收政策 在積極財(cái)政政策指導(dǎo)下，國(guó)家還將實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)。 ” 金融政策 2020 年 1 月份，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川稱(chēng)，有必要制定強(qiáng)有力的政策措施來(lái)防止中國(guó)經(jīng) 濟(jì)出現(xiàn)大幅放緩。 9 在適度寬松的貨幣政策下， 2020 年流動(dòng)性還將加大，可能降息3— 4 次，繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金， M2 增幅達(dá) 17%左右等；而且還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時(shí)擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場(chǎng)融資功能可能好于 2020 年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。個(gè)人貸款方面，繼首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對(duì)于非普通住宅、二次住宅購(gòu)買(mǎi)者，也會(huì)加大優(yōu)惠幅度， “ 二套房貸政策 ” 將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降低，而且為了響應(yīng)中央號(hào)召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會(huì)因地制宜的增加公積金貸款額度。 2020 年 12 月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的若干意見(jiàn)》 （ 金九條 ） 提出，開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場(chǎng)交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。由此看來(lái)， 10 作為國(guó)際上重要的房地產(chǎn)融資方式的 REITs， 2020 年有望在我國(guó)落地。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí) 2020 年第四季度制定的相關(guān)計(jì)劃； 2020 年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決 260 萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；解決 80 萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民住房的搬遷維修改造問(wèn)題。 已經(jīng)明確的新政策，是開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定試點(diǎn)方案， 2020年將會(huì)展開(kāi)試點(diǎn)工作。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于 “ 一刀切 ” ，與目前鼓勵(lì)因地制宜的國(guó)家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。更關(guān)鍵的是，今后三年保 11 障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國(guó)住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類(lèi)產(chǎn)品都屬于中小戶(hù)型，純粹的商品住宅也就沒(méi)必要嚴(yán)格控制戶(hù)型面積。 其它政策 2020 年，在國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見(jiàn)底，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對(duì)住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動(dòng)作用抱有較大期許。 2020 年合肥 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2020 年合肥 房地產(chǎn)市場(chǎng) 主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增