【正文】 ”等項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)80余萬(wàn)平方米。是自治區(qū)2009年度“優(yōu)秀回商”，l靈武市第屆政協(xié)委員，銀川市金鳳區(qū)第屆政協(xié)委員。世茂城/世茂苑”項(xiàng)目位于**新區(qū)最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與**新汽車站隔銀平路而對(duì)。自2006年**市市政整體規(guī)劃大規(guī)模調(diào)整以來(lái)，尤其是“優(yōu)先開(kāi)發(fā)新區(qū)，保護(hù)改造老城”為主導(dǎo)思想，建設(shè)新**的城建方針政策確立以來(lái)，并得到了自治區(qū)、**市兩級(jí)黨委和政府方針、政策和資金的大力支持，這一區(qū)域的發(fā)展經(jīng)歷了質(zhì)的飛躍，區(qū)域版塊的價(jià)值和地位得到了前所未有的提升。本項(xiàng)目依托**市中央ＣＢＤ行政區(qū)生活居住需求的大背景，地理位置優(yōu)越，周邊市政配套完備。因此，為了適應(yīng)建設(shè)“新**”和創(chuàng)建民族風(fēng)情、生態(tài)園林城市的需要，我公司“派勝二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件（一） 、項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件**市是寧夏回族自治區(qū)南部及周邊地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，是坐歷史文化古城、名城。下轄原州區(qū)、西吉縣、隆德縣、涇源縣、彭陽(yáng)縣等一區(qū)四縣。近十年來(lái)，取得了國(guó)民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)值、農(nóng)民純收入的三個(gè)快速增長(zhǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)的兩個(gè)明顯改善。%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8376元，農(nóng)民人均純收入2490元，%%。區(qū)域內(nèi)坐落著市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公大樓、廣電大廈、報(bào)業(yè)中心、公安局、武警支隊(duì)、華祺酒店、機(jī)場(chǎng)賓館、體育館、熱電廠及生活區(qū)、休閑綠化廣場(chǎng)、各個(gè)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)等。醫(yī)療、教育配套方面，寧夏師范學(xué)院、**一中、回民中學(xué)、第十小學(xué)、市中醫(yī)院等已形成完善的教育醫(yī)療配套生活網(wǎng)，能夠充分滿足本區(qū)域人口的教育醫(yī)療需求。具有春暖遲、夏熱短、秋涼早、冬寒長(zhǎng)的特征。年平均降水量400—700毫米。年平均氣溫58攝氏度，無(wú)霜期96—180天，年日照時(shí)數(shù)2200—2700小時(shí)。地形呈南高北低，西高東低之勢(shì)，海拔高度在1248米—2955米之間。六盤(pán)山為**市最大山脈，呈南北走向，綿延數(shù)百公里。個(gè)別地區(qū)具有較嚴(yán)重的自重濕陷性。（六）地震和地震烈度**市地處我國(guó)天山祁連山六盤(pán)山東西地震帶，與六盤(pán)山羅山牛首山南北地震帶的交匯處，地殼活動(dòng)強(qiáng)烈，是我國(guó)地震活動(dòng)較頻繁地區(qū)，歷史上震級(jí)在5級(jí)以上的地震有9次，地震強(qiáng)度為12度。前年投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)完工上市，市場(chǎng)供應(yīng)充足。當(dāng)年存量房成交651套、。市民的消費(fèi)觀念也由過(guò)去的“存錢(qián)購(gòu)房”向“貸款購(gòu)房”轉(zhuǎn)變。 2010年，國(guó)家雖然不斷推出調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的各種新政策，但就對(duì)**市的新建商住房而言，品質(zhì)優(yōu)、區(qū)位佳、戶型好與價(jià)格相適應(yīng)的產(chǎn)品仍有旺盛的市場(chǎng)需求，許多樓盤(pán)還出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象，如：“東海除此之外，**市新建住宅小區(qū)還有10余家，但體量較小。（二）項(xiàng)目所在區(qū)域商住房市場(chǎng)走勢(shì)分析與比較**市新區(qū)是城市中心、行政中心(CBD)、文化教育中心、商業(yè)中心的戰(zhàn)略格局已初顯規(guī)模，周邊區(qū)域已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。**新區(qū)作為**市新的商業(yè)居住區(qū)域，其住房品質(zhì)的提高和區(qū)位優(yōu)勢(shì)將通過(guò)銷售價(jià)格逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，商業(yè)及住宅房售價(jià)將與吳忠市、中衛(wèi)市媲美，如：2009年吳忠市普通住宅均價(jià)2675元/㎡、高檔住宅均價(jià)3680元/㎡、營(yíng)業(yè)房均價(jià)5180元/㎡、辦公寫(xiě)字樓均價(jià)3220元/㎡。由此可見(jiàn)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。二、項(xiàng)目的發(fā)展前景近幾年來(lái)，**市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較銀川、石嘴山、吳忠等中小城市來(lái)說(shuō)，相對(duì)平穩(wěn)且呈上漲趨勢(shì)，每年漲幅約在4～10％。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》，**市要在2012年城市人口達(dá)到23萬(wàn)，在2020年城市人口達(dá)到40萬(wàn)，而截至2009年末，**的城市人口僅為16萬(wàn)，城市化水平較低，按年增2萬(wàn)人、人均居住20㎡計(jì)算，每年住宅需求約40萬(wàn)㎡； C、**市園林生態(tài)城市和方圓400公里范圍內(nèi)的區(qū)域中心城市建設(shè)取得了顯著成效，吸引了大量周邊人口在本市購(gòu)房工作、居住與經(jīng)商、子女上學(xué)等。本項(xiàng)目作為新區(qū)ＣＢＤ中絕無(wú)僅有的高檔商業(yè)、住宅項(xiàng)目，符合**市的城市發(fā)展方向，未來(lái)市場(chǎng)前景無(wú)限美好。世茂城/世茂苑”小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中將得到充分展現(xiàn)。尊重現(xiàn)有的區(qū)域地形地貌，挖掘該區(qū)域地脈、人脈、綠脈、園脈、氣脈，與城市整體規(guī)劃目標(biāo)——“原州古城、生態(tài)山城、民族風(fēng)情”的城市特色呼應(yīng)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的確定 為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，我公司對(duì)“派勝最終選定了北京威斯頓建筑設(shè)計(jì)有限公司提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了多次修改和調(diào)整。世茂苑住宅小區(qū)依托“鯉魚(yú)”型的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將整個(gè)小區(qū)分為三大部分，寓意年年有余，即：東部、中部、西部。這一區(qū)布置了10棟80㎡～100㎡為主的多層和8棟100120㎡的小高層主力戶型，在小區(qū)主出入口兩側(cè)還規(guī)劃了現(xiàn)代風(fēng)格十足的1棟辦公樓和1棟公寓，地下車庫(kù)等。以臨銀平路小區(qū)次出入口道路為主軸，配以田園式的綠化林帶、休閑廣場(chǎng)、小橋流水等設(shè)計(jì)景觀，營(yíng)造了一種和諧、寧?kù)o、自然的美景。西部（又名魚(yú)尾區(qū)）：即靠近明莊規(guī)劃路的“魚(yú)尾”部，在這一區(qū)域主要配置了5棟65㎡～75㎡的多層小戶型廉租房和2棟小高層。表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位1總規(guī)劃用地192,881㎡2總建筑面積367,500㎡3其中：住宅233,777㎡4辦公9,438㎡5商業(yè)102,485㎡6地下車庫(kù)19,300㎡7公建2,500㎡8容積率9綠化率％10住宅總戶數(shù)1854戶11總泊車位833個(gè)五、 戶型設(shè)計(jì)“派勝“派勝?gòu)腁戶型“2+1＋1”的6575㎡、B戶型“2+2＋1”的80100㎡到C戶型“3+2+2”的100120㎡、D戶型“3+2+2”的105130㎡。臥室處于靜區(qū)，動(dòng)靜分離，將人性化居住的戶型特征展現(xiàn)得淋漓盡致，充分體現(xiàn)出人性化、品質(zhì)化、功能合理的三大利好。六、 給、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目采用**市自來(lái)水公司市政管網(wǎng)提供的自來(lái)水為建筑施工、住戶生活及消防用水水源，由小區(qū)外市政管網(wǎng)引入3路給水管，管徑DN250，在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀敷設(shè)。管網(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)正常用水。2．排水系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)的排水采用雨、污分流制的排水體系。屋面及場(chǎng)地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。七、電氣、電訊系統(tǒng)設(shè)計(jì)1．供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目電源按一級(jí)負(fù)荷供電，將在小區(qū)內(nèi)建一座10KV專用開(kāi)閉所，在地下一層設(shè)置一套600KW柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源系統(tǒng)。高壓系統(tǒng)采用單電源進(jìn)線，單母線運(yùn)行。2．電訊系統(tǒng)：在地下一層設(shè)電訊配線間一個(gè)，電話容量可達(dá)4000個(gè)出口，由**市電信公司提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語(yǔ)音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺(tái)。有線電視系統(tǒng)：在首層設(shè)有線電視前端箱一臺(tái)，信號(hào)源接入當(dāng)?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。4dB。保安監(jiān)控系統(tǒng)：在車庫(kù)主要通道出入口處設(shè)帶云臺(tái)攝像機(jī)，在辦公、住宅樓入口大廳設(shè)固定式攝像機(jī)，在底層設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，每戶設(shè)可視對(duì)講分機(jī)，信號(hào)電纜接入保安監(jiān)控室進(jìn)行安保監(jiān)控。供熱管道一律采用無(wú)縫鋼管，埋地敷設(shè)。九、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)消防電氣：電氣系統(tǒng)由報(bào)警控制器、非標(biāo)聯(lián)動(dòng)控制屏、消防電話、消防廣播、主機(jī)電源及外控電源等組成，配線均選用阻燃塑料絕緣護(hù)套軟線（ZRRV）。消防給水：根據(jù)《小高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅地下一層至地上十二層設(shè)消防栓供水系統(tǒng)，地下車庫(kù)、商場(chǎng)、辦公樓等公建設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。消防通風(fēng)：地下室和地下車庫(kù)均設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙風(fēng)機(jī)排煙量每小時(shí)每平方米不小于120立方米，送風(fēng)量大于排風(fēng)（煙）量50％。所有通風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管在穿過(guò)防火墻或重要房間時(shí)，墻上均設(shè)有70℃自動(dòng)關(guān)閉的防火閥。住宅區(qū)主干道路系統(tǒng)成“鯉魚(yú)”型結(jié)構(gòu)，設(shè)有1個(gè)主出入口、1個(gè)次出入口，輔以環(huán)形及一字型道路。住宅小區(qū)臨銀平路、高平路各設(shè)2個(gè)景觀主軸線、2個(gè)休閑廣場(chǎng)、2個(gè)車行出入口。世茂城/世茂苑”商業(yè)、住宅小區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區(qū)的入口、道路、休閑場(chǎng)所等相應(yīng)設(shè)施進(jìn)行了極具人性化的無(wú)障礙設(shè)計(jì)。其中：多層住宅67,584㎡，小高層158,108㎡，公寓8,085㎡，商業(yè)房102,485㎡，辦公樓9,438㎡，公共建筑用房2,500㎡，地下車庫(kù)19,300㎡（可泊車位630個(gè)）、地上車位203個(gè)。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃本項(xiàng)目作為一塊與**市行政中心（CBD）、**汽車站相鄰的唯一絕版商業(yè)、住宅用地，考慮到地價(jià)之昂貴和樓盤(pán)之高品質(zhì)、市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及小區(qū)整體建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)：一期以東部（即魚(yú)頭區(qū)）為主，開(kāi)發(fā)面積約121,585㎡，首先完成10棟80㎡～100㎡為主的多層和8棟100120㎡的小高層主力戶型， 1棟辦公樓和1棟公寓以及地下車庫(kù)、部分商業(yè)等。一期作為樣板房工程，以吸引和增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心。二期商業(yè)、配套規(guī)模更大更齊全，勢(shì)必將園區(qū)品質(zhì)帶上更高一層。屆時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目將建設(shè)成為設(shè)施完善、生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)雅的一流商業(yè)、一流住宅的超大型社區(qū)。前期與后期交叉作業(yè)，即前一期工程量過(guò)大半時(shí)，后一期即開(kāi)工作業(yè)，詳見(jiàn)表二《項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃表》。開(kāi)發(fā)總成本為64,400萬(wàn)元,平米造價(jià)1,753元/㎡。該地塊總占地面積192,㎡()，其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表三《征地費(fèi)估算明細(xì)表》。367,500㎡135 元/㎡ 前期工程費(fèi)估算858萬(wàn)元。表四 前期工程費(fèi)估算表 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1地質(zhì)勘察費(fèi)367,500㎡1元/㎡36按總建筑面積 2規(guī)劃方案費(fèi)50一次性支出3建筑設(shè)計(jì)費(fèi)367,500㎡10元/㎡3674圖紙審查費(fèi)367,500㎡1元/㎡375臨時(shí)建筑費(fèi)367,500㎡2元/㎡74含道路、水電6工程監(jiān)理費(fèi)367,500㎡8元/㎡294合 計(jì)858每平米費(fèi)用858萬(wàn)元247。其明細(xì)構(gòu)成詳見(jiàn)表五《建安工程費(fèi)估算表》。 表六 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算表 金額單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1道路及景觀367,500㎡40元/㎡1,470含廣場(chǎng)、路燈2電氣及外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡735含設(shè)備3給排水及外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡7354天然氣外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡7355物業(yè)智能化367,500㎡10元/㎡368含設(shè)備合 計(jì)4,043平米費(fèi)用4,043萬(wàn)元247。 表七 各種行政規(guī)費(fèi)估算表 金額單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)金額備注1人防結(jié)建費(fèi)367,500㎡20元/㎡735商24元/㎡、住15元/㎡2散 推 費(fèi)367,500㎡1元/㎡37按建筑面積收費(fèi)3墻 改 費(fèi)367,500㎡10元