【正文】 6 建設(shè)投資 9000 銷售稅金附加及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3+） 9000 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表（ ic=） 評價指標(biāo) : （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 = （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值 = 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 25 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流 入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 9000 資本金 9000 6000 5000 預(yù)售收入再投入 0 貸款本息償還 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 12） 9000 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 （ 3）凈現(xiàn)值 開放項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項目實施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采 用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，則 %作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)以上計算，本項目稅前，稅后全部投資的分別為 萬元，和 萬元，均大于 0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為 萬元，也大于 0，這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效益，項目可行。 26 （ 4）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和，等于零時的折 現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨(dú)立方案的評價與分析，經(jīng)以上計算，睡前、稅后全部投資的 FIRR 分別為 、 ；資本金的稅后 FIRR為 ，均大于同期貸款利率的 ，和基準(zhǔn)收益率 ，說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據(jù) 計算期 合計 1 2 3 1 銷售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 銷售稅金及附加 0 4 土地增值稅 0 5 利潤總額 （ 1234） 0 6 所得稅 （ 5） 33% 0 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 0 8 盈余公積金 （ 7） 10% 0 9 可分配 （ 7） （ 8） 0 27 利潤 靜態(tài)盈利分析 本項目以上 4 個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比較是較好的，故項目可以考慮。 資本金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算 期 1 2 3 1 資金來源 19000 銷售收入 資本金 9000 5000 6000 銀行借款 10000 0 0 2 資金的運(yùn)用 19000 建設(shè)投資 19000 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金（ 12） 0 4 累計盈余資金 風(fēng)險與不確定分析 不確定性分析 經(jīng)計算，在開發(fā)建設(shè)投資不增加的前提下，銷售收入每增加 1%時，利潤比原方案增加 10%，也就是說收入達(dá)到 萬元時，利潤上升 元；當(dāng)銷售收入每下降 1%時，利潤比原方案減少 10%，即銷售收入 萬元時， 28 利潤下降 萬元。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每增加 1%時，利潤較原方案下降 10%，也就是說當(dāng)銷售收入不變，開發(fā)建設(shè)投資增加至 萬元時，利潤下降 萬元。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每下降 1%時，利潤較原方案上升 10%，即開發(fā)建設(shè)投資為 萬元時，銷售收入不變，利潤上升 萬元。 經(jīng)上面的敏感性分析，建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)強(qiáng)化商品房的銷售宣傳力度，進(jìn)行深入細(xì)致的營銷策劃，充實銷 售手段，采取靈活多樣的銷售形式，充分利用該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，確保銷售目標(biāo)實現(xiàn)。同時，項目在規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、建設(shè)工程施工過程中力求優(yōu)化，加強(qiáng)管理，特別是成本管理和核算，在確保工程量的前提下，節(jié)約工程建設(shè)投資，降低商品房的生產(chǎn)成本。使項目取得預(yù)期的效果。 風(fēng)險分析 1）規(guī)模風(fēng)險 項目規(guī)模大所帶來的營銷運(yùn)營的風(fēng)險。 2）周期風(fēng)險 南寧市房地產(chǎn)市場在市場周期高峰端運(yùn)行已達(dá) 兩年的 時間，按照房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，加之我國政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性，該項目有可能遇到市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性將 造成項目運(yùn)營后期的困難。 3）運(yùn)作風(fēng)險 項目投資規(guī)模大，資金運(yùn)作能力非常重要。在項目運(yùn)作中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷口，將使項目面臨較大風(fēng)險。關(guān)鍵是面對市場，產(chǎn)品策劃，適銷對路，營銷推廣，加快銷售速度，即強(qiáng)化投資回收能力。 國民經(jīng)濟(jì)評價 本項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見在財務(wù)上是可行的。如果項目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項目的財務(wù)效果狀況可以得到很大改善。 五、社會分析影響 項目建成投入使用后，南寧的 GDP 將有所提高，西鄉(xiāng)塘的居民生活水準(zhǔn)也得到了一定的 提高，周邊的生活配套設(shè)施將會更加完善，高檔的小區(qū)形成后，也會使周邊的環(huán)境變得更加好。項目投入使用后，需要物業(yè)公司的管理，增加就業(yè) 29 崗位。 六、結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目的建成會極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn) 小 區(qū)及開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。 項目地塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。 本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財務(wù)上都是可行的。符合項目承辦方的決策需求。 項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán) 重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。 綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來推動項目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險。 建議 對本項目的實施建議主要有以下幾點(diǎn)： 宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。 及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機(jī)構(gòu)完成項目設(shè)計。 集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。 項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。 既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認(rèn)真地投入的合作伙 30 伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。 重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人氣。 附圖